• תפריט
נדל"ן

נדלניסטים מהצפון: "מחיר הקרקע צריך לשאוף ל־0"

שוק הנדל"ן בצפון רשם אשתקד שנה שישית רצופה של משבר עמוק. "כלכליסט" כינס את הפעילים הבולטים בשוק שסיפרו על התכנון הלקוי של המדינה, ההתעלמות מהצורך בתשתיות, המכשולים בדרך לחזרתה של חיפה למפת הבנייה ועל התשואות בשוק הנדל"ן המניב הצפויות לרדת השנה ב־10%

שי פאוזנר, אורי חודי ודותן לוי 07:3615.06.09

מאז אמצע העשור הנוכחי נחשב שוק הנדל"ן באזור הצפון בעיני רוב הפעילים בו לפספוס הגדול של המדינה. בשנת 2003 חתכה ממשלת ישראל אז כמעט את כל ההטבות שנתנה לתושבי המקום ולאוכלוסיית הרוכשים, והכריעה את גורלו של השוק לדשדש במקום. מאז הלך מצבו והידרדר: היזמים בורחים ממנו, הקבלנים הפועלים בו קורסים, ההשקעה בתשתיות אטית ומקומית בלבד וב־2006 התרחשה מלחמת לבנון השנייה, שחיסלה את התקווה להתאוששות. רגע לפני שהממשלה החדשה מסמנת את תוכנית האב שלה בנוגע לנדל"ן בארץ, ביקשנו לשמוע מה חושבים הפעילים בשוק הנדל"ן הצפוני על התנהלות המדינה בעניינו, וכיצד, אם בכלל, אפשר לחלצו מהמשבר העמוק שבו הוא נתון.

 

שוק הנדל"ן בצפון

 

אבי ירום, יו"ר ארגון קבלני חיפה והצפון, נזכר בימי טרום ביטול המענקים. "באותם ימים בניתי בשלומי. אנשים שם רכשו בתים צמודי קרקע בזכות המענקים והטבות המס, וכשהפסיקו המענקים, האנשים הללו נותרו ללא יכולת לרכוש", הוא אומר. לדבריו, הדבר קרה אף על פי שתרומת המדינה היתה שולית לכאורה.

 


 

"שני נושאים מניעים את השוק הזה: התעסוקה והשאלה מי בונה", אומרת שרון שוופי, מנכ"לית חברת גב־ים, שחקנית בולטת בתחום הנדל"ן המניב (בפארק מת"מ) ובשוק המגורים, שבנתה בעשור האחרון כ־4,500 יחידות דיור בקריית מוצקין ובחיפה. "למרות התנאים הכלכליים כעת, אני מתרשמת שבצפון יש ביקוש ער לסחורה טובה. שכונת נווה גנים בחיפה, שהיסטורית נחשבה למקום בעייתי, נהפכה לפרויקט מוצלח, ובקריית מוצקין מכרנו השנה פי שניים מאשר בשנה שעברה". שוופי מציינת כי יש שונות גדולה במחירים של פרויקטים שונים בצפון. "בחיפה, למשל, אין קשר בין רמת המחיר שמפרסמת הלמ"ס למחירים שאנחנו מקבלים על הכרמל. אנחנו מוכרים דירת 4 חדרים בכרמל ב־1.3 מיליון שקל".

 

"ההטבה לרוכשי דירות בפועל היתה של 75 אלף שקל בלבד שהתקבלו תמורת התחייבות לגור במקום עשר שנים", אומר ירום, ומציין שהצפון חולק לכמה אזורים לפי התמיכה הממשלתית: "ככל שירדת דרומה, פחתו ההטבות. ביטול ההטבות שיקף תפיסה של המדינה שיש לתת לכוחות השוק לעשות את שלהם, ולצערנו, זה מה שקרה".

 

בני קרן, בעליה של חברת ב. קרן שיווק, החברה הגדולה ביותר לשיווק פרויקטים למגורים בחיפה, מזכיר כי 75 אלף שקל היו אז 15% ממחיר הדירה וכי הם קריטיים לשוק הצפוני. "אנשים עשו אחד ועוד אחד והתחילו לעבור. זה היה סכום משמעותי עבורם".

 

בתחנה לכרמיאל

 

"כל מה שקורה מצפון לקו הזה של רמת ישי, טבעון, לא קיים ולא רלבנטי", אומר עפר שגיב, בעליה של חברת מי־טל הנדסה וייזום שבונה ביקנעם וברמת ישי. לדבריו, ביטול המענקים הוריד ב־62% את מספר הדירות שנמכרות בכל אזור הצפון. "תראו את כרמיאל. נוסף על כל הצרות, במצב הנוכחי כרמיאל 'יונקת' לתוכה אוכלוסייה ערבית, וזה מבריח עוד ועוד תושבים ותיקים מהמקום", הוא אומר.

 

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן שקמה בצפון, פועלת כיום בכרמיאל ובטירת הכרמל, אך בשנים האחרונות בונה גם במרכז הארץ, טוען כי למרות הכל, הם ממשיכים לבנות בצפון: "היתה תקופה שבה הפסדתי 20% על כל בלוק ששלחתי לכרמיאל. זה לא המצב היום. היינו יכולים להזדכות על הקרקע, אבל לא עשינו את זה בגלל התחביב שנקרא ציונות.

 

בכרמיאל אנחנו עוד בונים 230 דירות ומוכרים שתיים־שלוש דירות בחודש. המחירים שם עדיין מאוד נמוכים, אבל אם מכרנו ב־460–480 אלף שקל ליחידה לפני שלוש שנים, היום מדובר ב־580–600 אלף שקל, ואפילו יותר".

 

שגיב: "אולי בכרמיאל זה לא המצב היום אבל בקריית שמונה זה כן המצב. בכל הצפון מחיר הקרקע היחסי צריך לשאוף לאפס, ואז אולי אתה מצליח לגרד משהו".

 

כיצד אפשר למשוך יזמים לצפון?

ירום: "הדרך המרכזית היא לשפר את התנאים לרוכשים. יזם שניגש לבנות באזור מסוים בודק את כוח הקנייה בו. עלות הבנייה בצפון שווה לזו שבתל אביב ואף יקרה יותר, בגלל התנאים הטופוגרפיים. הבניינים הם אותם בניינים ולכן מחיר הקרקע בצפון צריך לשאוף לאפס. קבלנים מתמחרים את זה, ובגלל זה במקרים רבים המחיר שלהם נמוך יותר ממחיר המינימום של המינהל. המחירים שלהם מנותקים מהמציאות. אחרי כל ניסיון כושל מורידים את המחיר עוד קצת עד שהם מצליחים או מתייאשים".

 

אז זה רק עניין של מענקים?

קרן: "המענקים חשובים אבל לא מספיקים. המדינה צריכה לדאוג גם לתעסוקה ולתחבורה. חלק גדול מהציבור בוחר את מקום המגורים שלו לפי משך הזמן שלוקח לו להגיע לעבודה. אם יחברו את הצפון לתחבורה ולתעסוקה, זה יעודד עוד אנשים לעבור".

 

ירום מסכים: "המדינה הזניחה את הצפון בנושא התחבורה. כשאתה עובר את חדרה, התאורה באוטוסטרדה מפסיקה. דיברו על רכבת מכרמיאל לעכו וזה לא קרה. לפני חמש־שש שנים הודיעו לנו בממשלה על תוכנית חומש תחבורתית שכוללת את התרחבות הנמל, סלילת כבישים, תוואי רכבות וכדומה. נכון שכביש 6 יגיע בקרוב ליקנעם, אבל היה נכון לפצלו משם לנהריה ולקריית שמונה".

 

פייגלין: "כבר שנים אני מחכה בתחנה של חיפה לקנות כרטיס לרכבת לכרמיאל".

 

שגיב: "בעבר היו ניסיונות להרים קמפיינים לעידוד רכישה בצפון. היינו באים לראש עירייה ואומרים שהקבלנים ישימו כסף, אם הוא ישים. גם משרד השיכון היה נותן בעבר כספים. זה כסף קטן שיכול להביא אנשים. המדינה ועיריית כרמיאל עשו זאת בעבר וזה עבד".

 

ידיים קשורות

 

בשיחה עולה שוב ושוב נושא המחסור בקרקע. כיצד מתייחס מינהל מקרקעי ישראל לאזור כולו?

ירום: "אף על פי שהמינהל קשור למשרד השיכון והבינוי, לגוף אחד אין מושג מהם מעשיו של הגוף השני. משרד השיכון והבינוי הוא המפתח - הוא יוצר את התשתיות. אחת הבעיות היא שלנו, היזמים, אין שליטה על הקרקע כי אנחנו ניזונים ממכרזים של המינהל והמדינה היא זו שקובעת את הקצב. זו יזמות עם יד קשורה".

 

פייגלין: "קח למשל מקום עם תדמית ירודה שצריך תמיכה ממשלתית, כמו טירת הכרמל. אנחנו בונים שם 12 שנה. לדעתי המינהל עיכב את התפתחות של טירת הכרמל בחמש השנים האחרונות, פשוט עצר אותה. אנחנו הקבלנים היחידים שבונים שם".

 

מה עומד מאחורי זה?

פייגלין: "אין לי מושג. אני חושב שזה הרצון למקסם את מחירי הקרקע - דבר שאינני מבין. זה רעיון הזוי. קודם כל קובעים מחירים לא ריאליים לפיתוח. היזמים מסתכלים על מחיר הקרקע והפיתוח כמספר אחד. כשמחיר הפיתוח הוא לא ריאלי, גם מחיר הקרקע לא ריאלי לכיוון השני. בחמישה מכרזים שהתנהלו במקום היינו הצעת יחיד. אנחנו מכירים את הנתונים, אנחנו מוכרים שם דירות, והשמאי של המינהל טוען שמחיר הקרקע שווה פי חמישה ממה שאנחנו מציעים ומתעלם ממחיר הפיתוח שהם קבעו. נשארו לנו עכשיו עוד חמש דירות למכור בטירת הכרמל אחרי 12 שנה. מכרנו שם 300 דירות".

 

קרן: "כדי שאנשים יעברו לצפון הרחוק צריך לפתות אותם וזה לא קורה. נוסף על כך, המינהל לא מוציא מכרזים כי אף אחד לא ניגש".

 

שגיב: "אבל מה יעשו אם אין קרקעות? תראו למשל מה שקורה בירושלים - המדינה מחליטה שהיא רוצה להוציא אלף יחידות דיור לשיווק, אז היא מריצה תב"ע (אישור לתוכנית בנייה בתוך העיר - ש"פ) על הר חומה או על פסגת זאב ובונה או מפתחת את השטח. מה עושים בחיפה?".

 

פייגלין: "יש כשל שוק שם. הוועדה המחוזית מחוז צפון והעירייה לא השכילו במשך שנים להעביר תוכניות ותקעו מקלות בגלגלי היזמים. היום אמנם יש רוח חדשה, אך משך הזמן שייקח לרוח החדשה הזו לבוא לידי ביטוי זה סיפור שאולי הנכדים שלנו יוכלו ליהנות ממנו".

 

שגיב: "יש אלטרנטיבות כמו נשר, הקריות או טירת הכרמל".

 

חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל (265 אלף תושבים), מתאפיינת בשנים האחרונות בפעילות נדל"נית בהיקף נמוך מאוד. עם זאת, נראה שדווקא בתקופת המיתון החלה בירת הצפון לרשום עליות מחירים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2008 חלה התייצבות במספר התושבים בעיר (עלייה קלה של כ־0.5%) לאחר שנים של הגירה שלילית. ברבעון הראשון של 2009 נרשמה עלייה של 16% במכירת דירות חדשות בעיר לעומת הרבעון האחרון של 2008. ואולם מסקירה של פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים עולה שמלאי הדירות החדשות למכירה בעיר יספיק לשבעה חודשים בלבד.

 

לדברי שוופי, התוכנית הגדולה היחידה כיום בשוק המגורים בחיפה היא של גב־ים ואוסיף. השתיים מחזיקות בקרקע המיועדת להקמת 1,060 יחידות דיור בשכונה סגורה של 18 מגדלים סביב פארק במעלה דרך הים. מאחורי הסיפור של הפרויקט הענק הזה מסתתרת, לדבריה, הבעיה העיקרית של העיר. "קשה מאוד לקנות קרקעות בחיפה. לאחר שהצלחנו מאוד עם פרויקטים קודמים בחיפה ובקריית מוצקין, הבנו שההצלחה נולדה בעיקר מפני שמדובר ביזם אחד שבנה שכונה מלאה. לכן אנחנו מחפשים קרקעות גדולות, וזה משהו שמאוד חסר בחיפה".

 

ירום: "בחיפה יש עוד בעיות. תנאים טופוגרפיים קשים שמייקרים את עלויות הבנייה, ועיריית חיפה לא מפתחת שטחים חדשים. כדי לבנות שכונות חדשות, צריך לאחד שטחים מכמה בעלויות, ואני לא רואה את זה קורה בחמש השנים הקרובות".

 

כיצד ייתכן שהמחירים עולים עכשיו?

שוופי: "בחיפה אף פעם לא חיינו בבועה כמו בחלק מהמרכז, ומה שלא עלה יכול לעלות עכשיו".

 

ירום: "נוסף על כך, היקף הקרקעות המאושרות שואף לאפס וזו אחת הסיבות לעליית המחירים בעיר".

 

יש עוד גופים בעלי קרקע בחיפה?

ירום: "לגד זאבי יש כיום מעט קרקעות וגם לאפריקה ישראל. אבל אלה דברים שמתבשלים. דווקא למשקיעים יש יותר מה לחפש פה בגלל הפיתוח החדש של העיר התחתית ומחירי דירות שמגיעים ל־400 אלף שקל. תראה לי עוד עיר מרכזית שיש בה מחירים כאלה?".

 

קרן: "הקריות וחיפה התחזקו בזכות הדעיכה של הצפון הרחוק. לתושבי הקריות וחיפה כבר לא משתלם לעבור צפונה".

המניב מתאושש לאט

 

מהו מצבו של שוק הנדל"ן המניב באזור הצפון?

שוופי: "שוק הנדל"ן המניב בצפון עובר תקופה לא פשוטה, אבל אפשר לדבר עכשיו על תהליך של התאוששות אטית. הוא היה שוק מת עד דצמבר, כי אנשים היו בשוֹק מהצונאמי הכלכלי שעבר על כולם. מסוף הרבעון הראשון של השנה אני יכולה לומר שיש שינוי ואנשים החלו לדבר עם בעלי נכסים מחדש. אין דרמות גדולות ומדובר בדרך כלל בירידות מחירים של 5% בלבד. הצפי הוא שבסוף המשבר הם יירדו בלא יותר מ־10%".

 

קרן: "בשוק המסחרי יש משקיעים שרוכשים שטחים. אין היצע גדול בצפון אבל זה בפירוש לא שוק מת. המסחר לא ירד כאן, והמימון זול".

 

גב־ים מנהלת כיום את פארק מת"מ. "למרות המיתון, הפארק בתפוסה מלאה. זה לא הפתיע אותנו. מת"מ היה במיתון הקודם בתקופת הצמיחה הבולטת ביותר שלו אי פעם", מספרת שוופי.

בטל שלח
    לכל התגובות