הערכות: "היצע המשרדים הגדול במרכז יביא לירידת מחירי הקרקע"

היצע המשרדים הצפוי באזור תל אביב עלול לגרום לירידת מחירי הקרקעות - כך סבור שמאי המקרקעין ירון ספקטור, שבדק כמה שטחי משרדים עתידים להיבנות במטרופולין תל אביב. ספקטור ערך בדיקה מקיפה בנושא זכויות הבנייה והתוכניות לבניית שטחי משרדים באזור תל אביב ורמת גן. מהבדיקה עלה כי באזור זה בלבד קיימים היום ארבעה מבני משרדים בבנייה פעילה, 11 מבנים שבנייתם טרם החלה אך התב"ע (תוכנית בניין עיר) של המגרש נמצאת בתוקף, ועוד שלושה מבנים שאישור התוכניות לגביהם טרם הושלם.

עיתוי בעייתי לבנייה

"בדקתי כמה שטח בנייה עתידי למשרדים יש בתוכניות מאושרות באזור תל אביב ורמת גן", מסביר ספקטור, "והתוצאה שהגעתי אליה מדהימה. מדובר בכ־1.4 מיליון מ"ר ברוטו לשטחי משרדים רק באזור הזה". ספקטור טוען כי המצב היום בשוק מעמיד בסימן שאלה את עיתוי הבנייה והאכלוס של כל שטחי המשרדים המתוכננים. "עם ההאטה בשוק יש פיטורים", הוא אומר. "כל עובד שמפוטר או כל משרה שמתפנה משקפים שטח משרדים ממוצע של 15 מ"ר שמתפנה. הדבר מקביל גם לירידה בדמי השכירות. אם בסוף 2008 היו המחירים 100–120 שקל למ"ר לחודש בשטחי המשרדים, והיו גם הסכמי שכירות במחירים גבוהים יותר של 150 שקל למ"ר, היום השוק ירד לרמת שכירות של כ־80 שקל למ"ר - ויש סיכוי לירידה נוספת. במשבר ההייטק לפני כמה שנים היו נכסים שהושכרו ב־10 דולר למ"ר".

עם המבנים שנמצאים היום בבנייה נמנים מגדל ששון חוגי במתחם הבורסה ברמת גן, המשתרע על 23 אלף מ"ר; מבנה משרדים במתחם עתידים בתל אביב, בשטח של כ־43 אלף מ"ר; תוספת למגדל מבני גזית בתל אביב, בשטח של עשרת אלפים מ"ר; ומגדל אמפא ביגאל אלון בתל אביב, בהיקף של כ־30 אלף מ"ר. בסך הכל מדובר בכ־106 אלף מ"ר של שטחי משרדים בבנייה. שטחי המשרדים המתוכננים שבנייתם טרם התחילה מסתכמים בלא פחות מ־964 אלף מ"ר, ובהם תוכניות למתחם ריב"ל, המסגר, רחוב החרש, בית אגד, מתחם עלית, מתחם רחוב הארבעה ועוד.

תל אביב צילום: עמית שעל

התחלות הבנייה קפצו

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המתייחסים להתחלות הבנייה של מבני הארחה, מסחר ושירותים עסקיים, היקף הבנייה המתרחש היום בפועל גדול מזה שהיה בשנים 2005 ו־2007. על פי הנתונים, ב־2005 עמדו התחלות הבנייה במחוז תל אביב על 64 אלף מ"ר, ב־2006 על 119 אלף מ"ר וב־2007 עמד המספר על 54 אלף בלבד. נתונים אלו מתייחסים גם למלונות ולמסחר מלבד שטחי המשרדים.

לדברי ספקטור, לא רק השכירות תיפגע. "שיא הפגיעה יהיה במחירי הקרקע למשרדים. בתקופת השיא המחירים לקרקע עם זכויות בנייה עמדו על 4,000–5,000 שקל למ"ר. אני מעריך שזה עתיד לרדת לרמה של 2,000 שקל למ"ר אם המצב ימשיך כך. הקרקע תמיד מגיבה בחריפות גדולה יותר".

ספקטור מוסיף כי אופק המימוש של המגדלים שבנייתם טרם התחילה יהיה ארוך מאוד, אולם ברגע שהשוק יתחיל לחזור לעליות מחירים, יתחילו החברות השונות לנצל את אופציית הבנייה שלהן. "עליות מחירים במשרדים לא יימשכו זמן רב, כי שטחי משרדים חדשים יתחילו להיבנות ובתוך כשנתיים המחירים שוב יירדו בגלל ההיצע".