• תפריט
נדל"ן

המדינה מציגה: מבנים לשימור במחירי רצפה

דירה ב־100 אלף שקל, בניין בעל 17 יחידות דיור ב־1.5 מיליון שקל: מדי שנה נמכרים בישראל מאות בתים לשימור בעשרות אלפי שקלים בלבד. כלכליסט חושף את רשות הפיתוח המנוהלת על ידי עמידר המוכרת מבנים יוצאי דופן במחירים מצחיקים בתמורה להתחייבות לשפץ ולשמר אותם בעלות גבוהה בהרבה ממחירם

דותן לוי 09:5507.04.09

יזם תל-אביבי שיספר לכם כי הוא מציע למכירה בית ערבי עתיק קרוב לים בכמה עשרות אלפי שקלים יגרור אחריו, במקרה הטוב, פרץ של צחוק. בחיפה, כך מתברר, מדובר בעסקאות אמיתיות שמתבצעות על בסיס קבוע באמצעות רשות הפיתוח של מינהל מקרקעי ישראל.

 

הרשות מנוהלת על ידי חברת עמידר, ומעטים יודעים על קיומה. תפקידה בעשור האחרון היה למכור מאות נכסים בשנה מתוך מאגר של אלפי נכסים שברשותה. עד כה נמכרו 5,500 נכסים, ובמאגר נותרו כיום עוד כ־3,500 נכסים.

 

הנכסים ממוקמים בירושלים, ביפו, בתל אביב, ברמלה־לוד, בחיפה, בנצרת, בטבריה, בעכו ובראש פינה. הרשות מוכרת נכסים גם בכפרי הגליל, שמרביתם ננטשו לאחר מלחמת השחרור וחלקם מאוכלסים על ידי דיירים מוגנים המקבלים הזדמנות להיהפך לבעלי הנכס במחירים סמליים של עשרות אלפי שקלים - אפשרות שכמה מהם מימשו במהלך השנים.

 

רחוב מעלה השחרור בחיפה. המבנה, בשטח של 425 מ"ר, נמכר ליזם הסטארט-אפ שמעון אקהויז ב-160 אלף שקל, ששימור והפך אותו למבנה משרדים ומגורים מפואר (בתמונה: לאחר השימור) רחוב מעלה השחרור בחיפה. המבנה, בשטח של 425 מ"ר, נמכר ליזם הסטארט-אפ שמעון אקהויז ב-160 אלף שקל, ששימור והפך אותו למבנה משרדים ומגורים מפואר (בתמונה: לאחר השימור) צילום: דורון גולן

 

מנתונים שהגיעו ל"כלכליסט" עולה כי בחודשים הקרובים רשות הפיתוח מתכננת למכור בחיפה קבוצת נכסים יוצאת דופן שעשויה לעניין מאוד את משקיעי הנדל"ן. מדובר במקבץ של 55 יחידות דיור בשמונה מבנים נטושים המיועדים לשימור בשכונת ואדי סליב בעיר התחתית של חיפה - אזור שעיריית חיפה מייעדת לפיתוח רובע אמנים. תוכנית העירייה כוללת השקעה בהיקף גדול בפיתוח ותשתיות במתחם, שיפוץ בתים והקמת בתי קפה וגלריות.

 

במסגרת המכרזים מכרה הרשות בשנים האחרונות מבנים עתיקים כאלה גם בערים אחרות. בעכו נמכרו יחידות דיור במחיר ממוצע של 130 אלף שקל בלבד. ברמלה ובלוד היא מכרה יחידות דיור במחיר ממוצע של 80 אלף שקל ליחידה במבנה עתיק, ואילו ביפו נמכרו דירות במבנים ערביים עתיקים ב־520 אלף שקל בממוצע לדירה.

 

בונוסים על מכירות

 

לאחרונה הציעה רשות הפיתוח דופלקס ברחוב הצדף היוקרתי ביפו בתמורה למחיר מינימום של 4.9 מיליון שקל, ושטח בגוש 50 בלב ירושלים שנמכר לתושב זר וליזם מקומי בתמורה ל־12.6 מיליון שקל. אך דווקא הנכסים באזור הצפון הם הזדמנות פז למשקיעים וליזמי הנדל"ן, הודות למחירים הנמוכים באזור ולפוטנציאל הטמון בהשבחתם. לדוגמה, במהלך השנה שעברה הוצעו בתים לשימור בחיפה במחיר ממוצע של 68 אלף שקל ליחידת דיור, ובאחד המקרים נמכר המבנה כולו תמורת כ־100 אלף שקל. חיפה היא המוקד שבו נרשמו הביקושים הגדולים ביותר למכרזים הללו. ברחוב מעלה השחרור, הסמוך לבתי המשפט בעיר, נמכרו יחידות דיור תמורת 250–300 אלף שקל ליחידה, ולאחר השבחתן הכוללת בהשקעה דומה הן נמכרו תמורת מיליון שקל.

 

העיר העתיקה בעכו. מבנה סמוך למסעדת אורי בורי, נרכש בתמורה ל-80 אלף שקל וייהפך בעתיד לבי"ס לשפים העיר העתיקה בעכו. מבנה סמוך למסעדת אורי בורי, נרכש בתמורה ל-80 אלף שקל וייהפך בעתיד לבי"ס לשפים צילום: דורון גולן

 

גם מחוץ לגבולות חיפה סומנו כמה נכסים של רשות הפיתוח כהזדמנות ליזמים בעלי חזון. לאחרונה נמכר מבנה המיועד למסחר בכניסה לראש פינה, ששימש בעבר את האגודה למען החייל, בתמורה למיליון שקל. פוטנציאל הרווח מהשקעה בנכסים הללו הגיע גם לידיעתם של יזמים מחו"ל. לפני כשנתיים רכש משקיע יהודי צרפתי מבנה בן שלוש קומות הממוקם בלב העיר העתיקה בתמורה ל־800 אלף שקל. בחיפה רכשה דת הבהאים עשרות נכסים מהרשות כדי לשכן בהם מבקרים ועובדים.

 

רשות הפיתוח היא אמנם גוף ממשלתי, אך היא מתנהלת כגוף בעל אוריינטציה נדל"נית לכל דבר. לכל סניף הוצבו יעדי מכירה, מנהלי הסניפים השונים מעודדים תחרות פנימית בין סוכני המכירות, והמצטיינים שבהם אף זוכים לבונוס שנתי. לדברי רמי קדוש, מנהל רשות הפיתוח עכו, יש פרדוקס מסוים בתחרות בין המוכרנים על היקף המכירות. ככל שהם מאיצים את המכירות, כך הם מגבירים את קצב הניסור של הענף שעליו הם יושבים, וכאשר ייגמרו הנכסים תסתיים גם עבודתם. עם זאת, מנהל מרחב חיפה והצפון אלי טולדנו מרגיע כי לפי חישובים שערך, נותרו להם לפחות 22 שנות עבודה.

 

רחוב אפגאני בחיפה. 1,100 מ"ר בנוי על שטח של 1,100 מ"ר, בעל תב"ע לבניית עשר יחידות דיור. ההערכה היא שיימכר תמורת 150 אלף שקל רחוב אפגאני בחיפה. 1,100 מ"ר בנוי על שטח של 1,100 מ"ר, בעל תב"ע לבניית עשר יחידות דיור. ההערכה היא שיימכר תמורת 150 אלף שקל צילום: דורון גולן

 

טולדנו הוסיף כי יש רצון עז למכור, אך הם עדיין מנסים להרגיש את השוק ולווסת את ההיצע בהתאם לביקושים. לדוגמה, לאחרונה חל ביקוש רב מדיירים מוגנים לרכוש את נכסיהם, ועמידר נעתרת להם. לאותם דיירים מוגנים יש סטטוס מועדף לעומת דיירים שמאכלסים את הדיור הציבורי של עמידר, שכן יש להם זכות ממשית על הבית. כמו כן, דייר מוגן יוכל לרכוש את הנכס מעמידר בתמורה ל־40% ממחיר המינימום המוערך על ידי שמאי, ולאחר שניכו לו 60% יקבל עוד הנחה של 40%. אותם דיירים גם יכולים למכור הלאה את זכותם על הנכס באישור של עמידר. עם הדיירים הנמצאים בהליך רכישת המבנים נמנים בעלי חנויות בשוק שבעיר העתיקה בעכו, בהם גם המבנה של חומוס סעיד המפורסם.

 

למנוסים בלבד

 

כל כספי המכירות של רשות הפיתוח מוזרמים ישירות למינהל ולממשלה. ב־2008 העבירה עמידר לממשלה כ־395 מיליון שקל, מרביתם מהכנסות מכירה של נכסים ביפו ובירושלים. לעומת זאת, הרווחים ממכירת 189 הנכסים במרחב חיפה והצפון הסתכמו ב־15.5 מיליון שקל בלבד.

 

רחוב לוחמי הגטאות בחיפה. מבנה ערבי עתיק בשטח של 681 מ"ר שננטש ע"י שיח' ערבי במלחמת השחרור. ייצא למכרז בשווי משוער של 1.8 מיליון שקל רחוב לוחמי הגטאות בחיפה. מבנה ערבי עתיק בשטח של 681 מ"ר שננטש ע"י שיח' ערבי במלחמת השחרור. ייצא למכרז בשווי משוער של 1.8 מיליון שקל צילום: דורון גולן

 

לדברי מנכ"ל עמידר יעקב ברוש, התעקשותה של הרשות למכור את הנכסים בחיפה ובעכו אף על פי שמחירי הנדל"ן בערים אלה נמצאים בשפל נובעת מההפסדים הכרוכים מהחזקתם. "אלה מבנים ישנים שככל שהם עומדים חסרי שימוש זמן רב יותר - כך מצבם הולך ומידרדר. המדינה מפסידה כסף מאחזקתם ומתשלומי הארנונה עליהם. נוסף על כך, אותם בתים נהפכו למטרה עבור פולשים שמנסים להשתלט על בתים ריקים". עוד אומר ברוש כי אחת המטרות של המדינה בשיתוף הרשויות המקומיות היא להניע את השווקים דווקא באזורים החלשים ולנסות ולמשוך אליהם יזמים.

 

למרות האטרקטיביות של נכסי רשות הפיתוח, חשוב להבין כי המחירים הנמוכים מגלמים בתוכם לא פעם הוצאות כספיות נוספות, שהופכות את ההשקעה בהם למתאימה בעיקר ליזמים מנוסים. מורכבותם של הנכסים באה לידי ביטוי בכך שמאות נכסים כאלה עומדים תחת צו סכנה שנקבע על ידי מהנדס מוסמך, בדרך כלל בשל סדקים וצורך בחיזוקים למבנה. עלות ביטול הצו תסתכם בדרך כלל בהוצאה נוספת של 200–250 אלף שקל, בהתאם למצב המבנה.

 

כמו כן, רוב הנכסים מוגדרים כמבנים לשימור ולכן יחויבו בפיקוח צמוד ובהנחיות של הרשות המקומית או רשות העתיקות. ברובע האמנים שבוואדי סליב שבחיפה נמכר בית ב־50 אלף שקל, אולם עלויות פיתוח שיועברו לעירייה בעקבות עבודות שערכה במקום יכולות להקפיץ את המחיר בעוד 1.7 מיליון שקל.

בטל שלח
    לכל התגובות