בלעדי: התקציב העירוני קטן? עיריית תל אביב תגדיל לכם את הארנונה

"ימים של משבר מצריכים יצירתיות עסקית", כך יחזרו ויספרו הכותבים והמרצים כמעט בכל מאמר והרצאה בתחום הניהול בחודשים הקרובים. בעיריית תל אביב, כך מתברר, יש מי שקשובים מאוד להמלצה הזו - אולי יותר מדי.

סדרת תלונות שהגיעה באחרונה למערכת "כלכליסט" מגלה כי בעיריית

בדיקת "כלכליסט" מעלה כי בכמה מוקדים בעיר, רובם במגדלי משרדים, עורכת לאחרונה העירייה סקרי מדידה, שבמסגרתם מועמסים על השוכרים ובעלי המשרדים שטחים חדשים שלא נחשבו עד כה לחלק מהמשרד. סוג השטח הנפוץ ביותר שמצורף לאחרונה לשטח המחויב בארנונה הוא של חדרי שירותים משותפים, נוסף על הנוהג הוותיק יותר של העירייה להוסיף חלקים מחדרי מדרגות וגגות משותפים לחיובי הארנונה של שוכרי ובעלי משרדים.

החוק מונע שינוי

כך למשל, ל"כלכליסט" נודע כי רבים מבעלי ושוכרי המשרדים במגדל לוינשטין שבדרך מנחם בגין בתל אביב קיבלו בתקופה האחרונה חיובים שלפיהם השטחים החייבים בארנונה הוגדלו באופן ניכר.

פעיל בולט בשוק הנדל"ן התל אביבי העריך השבוע בשיחה עם "כלכליסט" כי אם העירייה אכן תבצע את הסקרים ברוב מגדלי המשרדים בעלי 20 קומות ויותר בעיר, היא תוכל להכניס לקופתה תוספת של כמה עשרות מיליוני שקלים בכל שנה - "מה שהופך את העניין לכדאי גם אם בעירייה סבורים שהתביעות בדרך", הוא מעריך.

"אין גבול לניסיונן של הרשויות המקומיות לעבוד ב'שיטת מצליח'", אומר עו"ד נדיר אלסברג ממשרד אלסברג־קדש, המתמחה בארנונה, אגרות, היטלים ומקרקעין. "לדאבוננו, הן גם מצליחות בכך, מכיוון שהנישום אינו יודע לעמוד על זכויותיו על פי דין".

לדבריו, סקרים כאלה מבוצעים מדי פעם בערים וביישובים במדינה, אולם נראה כי בתל אביב מדובר בהיקף חסר תקדים. כך, למשל, בעבר נעשו ניסיונות לחייב את שטח הים הכלוא בין רציפי אחד הנמלים בארץ לבין שובר הגלים, או לחייב תשלום ארנונה עבור שטחי בית עלמין.

אלסברג מסביר כי החוק (סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה) קובע שכל המחזיק בפחות מ־80% מהשטח הלא משותף בבניין או בקומה לא יחויב בתשלום ארנונה עבור שטחים משותפים בה. העירייה, הוא מסביר, מנסה לעקוף את ההגדרה והחלה לחייב את שטחי השירותים כשטח עיקרי לנכס.

לדברי אלסברג, חדרי השירותים בבנייני משרדים טיפוסיים פתוחים במשך כל שעות היממה ומשרתים את באי הבניין ולנישומים אין שליטה עליהם. "לטעמי, אין כל הבדל בין שטח השירותים לשטחי המעברים, המדרגות או לובי המעליות, ויש לראותם כשטחים משותפים שההגדרה בצו הארנונה אמורה לחול לגביהם".

חיוב השירותים, אומר אלסברג, עומד בניגוד להתנהגות העירייה במשך שנים, להוציא מקרים בודדים. "על פניו נראה שהעירייה משנה כעת את שיטת חישוב מדידות הנכס ומעמיסה שטחים שבעבר לא חייבה עליהם".

עו"ד עדי מוסקוביץ, ממשרד עו"ד פלג כהן דויטש מוסקוביץ המתמחה באגרות והיטלי פיתוח, מחזק את דבריו של אלסברג. "הסקרים האלו מקובלים בכל הרשויות אך בתל אביב זה נהפך למכה של ממש, ובתקופה האחרונה הם ממש מסמנים את מגדלי המשרדים". לדברי מוסקוביץ, החוק מונע שינוי של שיטת החיוב לשטח, להוציא מקרים חריגים שבהם מוכח כי השיטה הקודמת לא היתה חוקית.

"כדי לבצע שינוי כזה צריכה העירייה לקבל אישור משרי הפנים והאוצר. למרות לא מעט פניות של עיריית תל אביב לשרים בשנים האחרונות - היא נענתה בדרך כלל בשלילה".

לדברי מוסקוביץ, במקרים רבים הוסיפה העירייה שטח בעקבות סקר מדידה, אף שלא "נולד" שום שטח חדש. "לעתים", מספר מוסקוביץ, "מגיעות תוצאות הסקרים הללו לרמת אבסורד כזו שבה מצורפים לשטח החייב בארנונה חלקים במגדל שמעולם לא נחשבו לחלק מהמשרדים, כגון חדרי או ארונות חשמל, השטחים של המזגן המרכזי על הגג וכדומה".

לבדוק את החוק

"תקנות ההסדרים, לרבות הפסיקה על פיה, אוסרות חריגה משיטת המדידה שננקטה עד כה. האיסור הוא מוחלט ואין מנגנון המאפשר סטייה משיטת החישוב הקיימת", אומר אלסברג ומדגים את האיסור באמצעות משפט שניהל בשנות התשעים בשם ברוך סלע נגד המועצה (ר' עע"מ 11641/04), שבו ביטל בית המשפט החלטות של המועצה האזורית גדרות להוסיף לשטח של התושב מרתף שלא נחשב עד אז כחלק מהנכס.

וירטואוזיות ותיקה יותר שבה נוקטת העירייה מתייחסת לחדרי המדרגות המשותפים - מדרגות חירום. מוסקוביץ מסביר כי במקרים מסוימים הוספו לחישוב תוספות גם במקומות שבהם השוכר לא החזיק ב־80% מהשטח. מקרים כאלה, הוא אומר, "הם פשוט לא חוקיים".

אלסברג מוסיף כי בהתאם להגדרה בצו הארנונה בסעיף 1.3.1 ח', חיוב שטחים משותפים נעשה בהתייחס לשטח משותף בבניין או לשטח משותף בקומה, ולאו דווקא לשטח המשותף בקומה בלבד, כפי שבוחרת העירייה לפרש. "כלומר, אם נישום מחזיק ביותר מ־80% בקומה - העירייה תחייב אותו במלוא השטחים המשותפים. בחירה זו של העירייה בהגדרה חלקית, המתייחסת לקומה ולא לבניין, היא שגויה", אומר אלסברג. טענה זו עתידה להיות בסיס לחלק מהתביעות שיוגשו בקרוב לבתי המשפט.

אלסברג מוסיף כי בהתאם להגדרה בצו משנים עברו, בניין שבו שני מחזיקים ויותר כלל לא חוייב עבור השטחים המשותפים, ולכן תמיד מומלץ לבדוק גם את הבסיס החוקי להוראות הצו. לדבריו, אופי חדרי המדרגות בבניין עומד בניגוד למהות השטחים המשותפים בקומות עצמן וחדרי המדרגות מטבעם משמשים את כל באי הבניין ואינם ייחודים לכל קומה וקומה.

"לכן, פרשנות העירייה המתייחסת למידת ההחזקה בקומה ולא בבניין אינה רלבנטית. בכל מקרה, אם נישום אינו מחזיק ביותר מ־80% מהשטחים בבניין אך בידיו יותר מ־80% מהשטחים בקומה ספציפית — אין לחייבו בגין חדרי המדרגות".

תגובת עיריית תל אביב: "מדיניות העירייה בנושא זה לא השתנתה והיא מעוגנת בצו הארנונה, הנקבע על פי חוק. שטחי שירות, ובכללם שירותים, מחויבים בארנונה כללית. קביעת השטחים המחויבים בארנונה נעשית על ידי בחינה שיטתית של הנכסים בעיר".