ליאו נואי: "אנשים היו מוכרים גם אוויר בקופסה אם הם היו יכולים"

"תן לי להסביר לך מה זה נדל"ן מניב - זה עסק לטמבלים עם סבלנות, או כמו שאומרים ביידיש, טוכעס", כך מסכם ליאו נואי את הערב שלנו יחד. לדבריו, את המשפט הזה הוא משנן לעצמו בכל פעם שהוא עומד לפני החלטה אם למכור או לקנות נכס מניב. גם בימים אלה, שבהם מעדיפים רוב העוסקים בנדל"ן לכסות את ראשיהם עד שוך הסערה, נואי, יהודי בריטי בן 55, ממשיך לחתור קדימה, גם - ואולי בעיקר - נגד כיוון הגלים.

נואי, שהפך את קרן ההשקעות המשפחתית ריט לענקית נדל"ן בינלאומית, דרוך מאוד לקראת כל שאלה שעולה בשיחה. ייתכן שהסיבה היא המשא ומתן שעדיין מתנהל עם עמיתו הלונדוני,

הדרך ל-2009. מוסף מיוחד

המיליארדר פויו זבלדוביץ', לקראת שותפות בעסקי הנדל"ן בישראל. ואולי זו רק השעה המאוחרת שבה נפגשנו, דקות אחדות לאחר שנחת בנתב"ג והשתכן באחד ממלונות הפאר שעל החוף התל אביבי. בכל אופן, רק לאחר דקות ארוכות של שיחה הוא משתחרר ממה שנראה כמעצור סמוי ונראה מעט יותר נינוח.

למרות ששפתו היא תערובת של אנגלית, יידיש ומעט עברית, היא עדיין גבוהה, גם כשהוא מנסה לנתח בפשטות את התהליך שבו אנחנו נמצאים. "צטט אותי עכשיו", אומר האיש שכבר לפני יותר משנתיים העריך כי התשואות במערב אירופה יפסיקו לעלות בקרוב, "ויכול להיות שבעוד שנתיים תאמר שאני אידיוט, אבל אני חושב שזה רק עוד מחזור. כולם פה נוטים לשכוח את הסייקלים הקודמים. העולם עגול, וככל שהזמן עובר, אני לומד שוב ושוב שמה שהולך גם בא בסוף. כך יהיה גם הפעם".

"החמדנות מתחילה מלמטה"

אף.אנד.סי־ריט, קרן הנדל"ן של נואי, היא שחקנית גדולה בשוק הנדל"ן המניב הבריטי, ובעשור האחרון גם נהפכה לשחקנית בולטת בשוק הנדל"ן המניב האירופי. בגרמניה יש לחברה תיק נכסים בהיקף של 2 מיליארד יורו (אך קשה להעריך בכמה נשחק בחודשים האחרונים), באיטליה עומד היקף נכסיה על 400 מיליון יורו, ובשוויץ על 180 מיליון יורו.

בשנים האחרונות הקרן אף שולחת זרועות לפעילות עסקית במזרח הרחוק (הודו) והקרוב (ישראל וטורקיה). כשהוא נשאל אם שוק הנדל"ן המניב הבריטי, שנפגע קשות מהמשבר העולמי, כבר הגיע לנקודת השפל, נואי - אחד מאנשי העסקים המוערכים ביותר באי אף שהוא כמעט אינו מופיע בתקשורת - נשמע פסימי.

"אני מעריך שעוד לא ראינו את התחתית בשום מקום בעולם, ואת השינוי נראה בהדרגה רק מהרבעון הראשון של 2010", הוא אומר. "ארצות הברית, שנכנסה ראשונה למשבר בנדל"ן, תתאושש ראשונה. השוק הבריטי יתאושש שני, ורק אחריו ייצאו מהמשבר השוק המערב־אירופי, המזרח־אירופי ונספחיהם. ישראל תעבור לדעתי משבר קצר יחסית, בעיקר מפני שהיא החלה אותו במצב פחות 'מוצלח' משאר המערב (כלומר המחירים בארץ היו נמוכים יותר גם לפני המשבר - ש' פ').

אני ממליץ למי שפועל באירופה לתכנן את צעדיו, כי היורו רחוק מאוד היום מהשפל שאליו הוא יגיע. השווקים האירופיים ובעיקר גוש היורו רק החלו לרדת".

נואי. "הטיפ שלי הוא לפעול ללא תאוות בצע, ולא להיקשר לנכס באופן אישי" צילום: אוראל כהן

בכל העולם מאשימים כעת את יזמי הנדל"ן בחמדנות יתר שהובילה למשבר.

"זה בהחלט נכון לגבי היזמים שבונים. זה לא נכון לגבי רוב השחקנים בשוק ההשקעה. צריך להבין שאנחנו לא מפתחים נכסים. אנחנו 'משקיעים טהורים' - קונים את הנכס ומנהלים אותו. אנחנו עובדים בזה, ולא בלקנות כדי למכור מיד. מי שפועל כמונו אינו מחפש את הרווח המיידי. כמו שאמרתי, הנדל"ן המניב הוא עסק לאנשים עם סבלנות.

"אלה שקונים נכס כדי לפתח אותו ולמכור מיד פועלים בדרך מסוכנת ולכן זה נכון, רובם הופכים לחמדנים. זו בושה וחרפה מה שקרה בתחום הזה, אבל זה מתחיל מלמטה. תראה את הילדים אצלנו באנגליה: נער שמתבגר מסמן לו כמטרה ראשונה להפוך לעשיר. הוא חי בבועה. הוא לומד את זה מהסביבה שלו, זה כל מה שמעניין את כולם היום. אם האנשים האלה היו יכולים לשים אוויר בקופסה ולמכור אותו, הם היו עושים זאת. מה עשו לא מעט מהאנשים שעליהם אנחנו מדברים? הם מכרו ניירות שמבטיחים לקבל קופסה עם אוויר".

אז איפה נגמר איש העסקים ומתחיל החמדן?

"זה קורה כשאתה 'מסכן את החנות'. לפני מאה שנה בשטעטל (העיירה - ש' פ'), בנו של השוחט רצה להיות שוחט ובנו של הרב רצה להיות רב. היום שניהם רוצים להיות מיליונרים. אני רוצה להעיד רק על עצמי בעניין הזה: אני אף פעם לא לוקח סיכון פיננסי. כשאני רוכש נכס, אני חותם רק אחרי שאני בודק לעומק כיצד ישלם הנכס על עצמו. הבנקים יודעים שהם יקבלו ממני את הכסף בזמן, עם הריבית שהם דרשו. הבנקים רוצים ריבית כי זה המוצר שלהם, וזה בסדר.

"אני קונה רק כשאני יודע שאני אשלם להם את הריבית בזמן, ואחר כך אני הולך לעבוד, כלומר מנסה לייצר לעצמי רווח. לא להפך".

אז באופן כללי אתה נגד בנייה?

"שמע, אני קודם כל בעד להחזיר חובות. אני חושב שכל אחד צריך לעסוק במה שהוא מבין בו. יש עכשיו אינפלציה של אנשים שאומרים שהם מבינים בכל מיני דברים אבל בעצם אין להם מושג. אני רוצה נכסים שמהרגע הראשון רואים בהם כסף מזומן. תשאל את עמיר (עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל, אחת החברות שבאמצעותן פועל נואי בישראל - ש' פ'). אני תמיד שר לו את המנטרה שלי - Cash Cash Cash. כשקניתי את הנכסים הראשונים שלי, אנגליה היתה בשיא המיתון.

"אנשים אמרו עליי אז שאני משוגע, אבל לא פחדתי. קניתי נכסים בעזרת הלוואות לתקופה ארוכה, לקחתי אז הלוואות בתחילת שנות התשעים שהיה עליי לפדות ב־1999. ידעתי שאוכל להחזיר את החוב ויכולתי לישון בשקט בלילה. זה הכי חשוב לי".

"אותי לא מעניינת הצמיחה"

ריט הוקמה במקור על בסיס הון שצבר אביו של נואי, ניצול שואה שהיגר לבריטניה ממזרח אירופה לאחר המלחמה. "הוא הגיע ללונדון עם 100 ליש"ט בכיס, סכום שאיתו היה אפשר אז לקנות רבע דירה בערך". בשנים שלאחר המלחמה רכש נואי האב במחירי מציאה "אפר סטוריז" - קומות עליונות בבניינים בפריפריה הלונדונית. קומת הקרקע, שהיא קומת החנויות, נחשבה אז ליוקרתית, והקומות העליונות היו זולות מאוד. כך הגדיל בהדרגה אביו של נואי את פורטפוליו הנכסים שלו, וכשבנו ליאו לקח לידיו את המושכות באמצע שנות התשעים, היתה הקרן גדולה למדי.

כמו אביו, שזיהה את הפוטנציאל בקומות העליונות שהפכו במהלך השנים ליוקרתיות לא פחות מאשר הקומות התחתונות, נואי נוקט גם היום אסטרטגיה של זיהוי ורכישת נכסים הנחשבים לנחותים בשוק הנדל"ן המניב. יש לו טביעת עין מדויקת, והוא מתמחה בזיהוי נקודות שפל, שאותן הוא מנצל כדי לפעול. לפני המשבר, למשל, היו לריט 20 קניונים ברחבי בריטניה, שאותם מכר נואי בזה אחר זה לפני שהכל קרס.

אם לא די בכך, בתחילת ספטמבר השנה, ימים ספורים בלבד לפני קריסת בנק ההשקעות ליהמן ברדרס, קריסה שהכניסה את כל העולם לסחרור, הוא סיים את מיזוג פעילות ניהול הנכסים של ריט בבריטניה עם חברת הנדל"ן המניב הבריטית F&C. העסקה יצרה ענקית נדל"ן שמנהלת כיום נכסים בהיקף של 8 מיליארד ליש"ט, ושלשלה לכיסו של נואי 60 מיליון ליש"ט שקיבל מבעלי F&C.

שאלת מיליארד הליש"ט היא איך, בסופו של יום, אתה יודע מתי הזמן הכי טוב לבצע עסקה.

"אין פה נסים. אם אתה מתסכל על גרף, כל שבע עד עשר שנים תמיד תראה בשוק הנדל"ן המניב מחזוריות. למרות זאת, אם אינך חמדן מדי, אתה יודע שכל הזמן, לאורך כל הגרף, יהיו קצת ביקושים. השאלה היא מה מעניין אותך יותר - הצמיחה של הע סק או הכנסותיו. אותי לא מעניינת הצמיחה כמו ההכנסה. הג'וב שלנו זה לדאוג תחילה שתהיה לנו הכנסה, ובהמשך לפעול כדי שזו תגדל.

"תסתכל על מה שעמיר עושה פה. הוא לוקח מרכז מסחרי או קניון ומשפר אותו. הוא לא ינסה לבנות אותו מאפס, זה לא חכם בעיניי. הוא עוסק ביומיום של קניון. משפר את דרכי הגישה של הלקוחות, מטפל בכניסות, בחניה, באופן שבו משווקים בו. אלה הדברים שמהם עושים בתחום שלנו כסף, לא מזה שמחיר השכירות יעלה או יירד.

"אם אני צריך לחפש טיפ בודד, מלבד העובדה שקודם כל חייבים להודות לבורא עולם, אז הטיפ הוא שצריך לפעול ללא תאוות בצע ולא להיקשר לנכס באופן אישי".

"שכחתם שהייתם במיתון ארוך"

"השווקים האירופיים ובעיקר גוש היורו רק החלו לרדת" צילום: אוראל כהן

אחד השווקים הבולטים שאליו נכנס נואי בעיתוי מצוין היה שוק הנדל"ן המניב הישראלי. נואי פועל פה באמצעות קבוצת ריט ישראל וחברת בריטיש ישראל, שבראשה עומד עמיר בירם, ושבאמצעותה רכש את חברת נכסי אזורים מנוחי דנקנר תמורת כ־400 מיליון שקל. העסקה נתחמה בסוף שנת 2004, בימים שבהם כמעט בכל שבוע התפוצץ ברחובות ישראל מחבל מתאבד.

בהמשך רכש נואי באמצעות בריטיש ישראל סדרה של קניונים ומרכזי קניות, עד שזו נהפכה בתוך שנתיים בלבד לגוף הגדול בישראל בתחום זה. כיום מחזיקה החברה בסדרה של קניונים ברחבי המדינה, בהם קניון אבנת (הגדול) בפתח תקווה, גרנד קניון בחיפה, קניון רחובות, מרכז ביל"ו בצומת ביל"ו, קניון מרום נווה ברמת גן, קניון מעלה אדומים וקניון חדרה.

בשיאה של מלחמת לבנון השנייה הוא הוסיף לתיק הנכסים שלו את קניון נהריה, שנמצא במרכז העיר המופגזת. נוסף על כך מחזיקה החברה בכמה פארקי הייטק, שהבולט בהם הוא פארק אזורים בפתח תקווה.

אמרת שהמשבר בישראל יהיה קצר. מדוע בעצם?

"אני רוצה להזכיר לך משהו שרוב האנשים פה שכחו בזמן האחרון. אתם הייתם במיתון כמעט שבע שנים רצופות. כמו בספר הספרים, בסוף שבע השנים באה תקופה טובה. כשהמשק הישראלי התחיל לצאת מהמיתון ב־2005–2006 הצמיחה שלו היתה טובה, אבל לא מהירה מדי, ולכן אתם לא תיפגעו כמו רוב מדינות המערב. התחלתם את המשבר בנקודה נמוכה בהרבה מארצות הברית ואירופה, וזה מה שיוציא אתכם ממנו מהר וללא פגיעה אנושה".

אגב, בניגוד לפילוסופיה שלך בשנה שעברה החלטתם להרחיב באופן ניכר את פארק ההייטק אזורים שבפתח תקווה.

"זה קרה בגלל עמיר. הוא לחץ עליי המון זמן עד שהסכמתי. בסופו של דבר זה לא הביזנס שלנו, אבל במקרה הזה היו שם השכרות מוקדמות וזה היה נכון".

"הממשל פה חיובי"

נואי, שלמד בבית הספר החרדי הלונדוני חשמונאים ושעד היום מקיים אורח חיים דתי, נחשב לאחד התורמים הבולטים בקהילת יהודי בריטניה. הוא נוהג לתרום עשרות מיליוני דולרים בכל שנה, גם בישראל, לנושאים חברתיים כמו עזרה בחינוך למשפחות מצוקה וטיפול בקשיי למידה אצל ילדים. הוא מתגורר בשכונת גולדרס גרין, הנחשבת למעוז יהודי בלונדון, אבל את הקשר הישראלי חיזק גם באמצעות רכישת כמה נכסי מגורים יוקרתיים, בעיקר בירושלים, שמשרתים אותו ואת משפחתו - הוא נשוי, אב לחמישה ילדים וסב לשבעה נכדים - שכמה מבניה חיים היום בישראל.

כמשקיע זר, איך אנחנו נראים?

"אני יכול לומר באופן כללי שני דברים. הראשון הוא שיש פה כל הזמן הזדמנויות, והשני הוא שהממשל פה פועל באופן מאוד חיובי לקידום שוק הנדל"ן. אני נכנסתי לישראל בשיא האינתיפאדה, כשהיה פה משבר גדול. הסתכלתי על נכסים שהיו פה למכירה, ומצאתי נכסים במקומות מצוינים בעלי פוטנציאל, במחירים נמוכים בעשרות אחוזים מהמחירים באנגליה.

"עד היום אני רואה פה רק שיפור, ואינני מצטער על אף רכישה שעשיתי פה. בעניין הממשל, אני זוכר שאחד הדברים הראשונים ששמתי אליהם לב היה שלמרות המצב הקשה שהמדינה היתה נתונה בו בזמנו, בכל מקום ראו מנופים ואתרי בנייה בפעילות. מהיכרותי את התחום אני אומר לך שזה דבר שהממשלה פה אחראית לו לפחות כמו השוק עצמו".