• תפריט
נדל"ן

בקיבוצים מתלבטים: מה לעשות עם הבתים

אחרי שנים של הגירה שלילית וקשיים כלכליים נערכים הקיבוצים לקליטת חברים חדשים. ההתמודדות עם סוגיית שיוך הנכסים ומימון הבנייה בתוך המשק מעולם לא היתה בוערת יותר

אורי חודי 08:5124.09.08

כשהקימו מתיישבי דגניה את הקיבוץ הראשון בראשית המאה שעברה, איש לא חשב על רכוש פרטי וחלוקת ההון המשותף לחברים. גם הקיבוצים שקמו לאחר מכן התמקדו בגיוסים לשדות ולמטעי האבוקדו, ולא בגיוסים וברכישות בשוק ההון. אך מאז נקלעו קיבוצים רבים לקשיים כלכליים, אחרים סבלו מהגירה שלילית, וכחלק מההתנהלות במציאות החדשה החלו הקיבוצים להיערך למצב החדש - בהתחשב בקרקע הנמצאת בבעלות המינהל, ותק חברי הקיבוץ והחברים החדשים.

לקראת כנס המנהלים השישי של התעשייה והקיבוצים בקריית שדה התעופה (איירפורט סיטי) שייערך היום, מציגות עו"ד מארי קושניר־הררי ועו"ד שרון קוסקי, שותפות במשרד י. זלצמן, גילת, קנולר, גראוס, סלומון ושות', שני תחומים נמצאים היום בתהליכים מתקדמים בקיבוצים ומהווים אבני בסיס לייסודו של הקיבוץ המתחדש — שיוך נכסים ומימון הבנייה למגורים בשטח הקיבוץ.

 

קיבוץ גבע קיבוץ גבע צילום: דוד הכהן

 

מי יבנה בית?

אחת השאלות המעסיקות את הקיבוצים היום היא אפשרות מימון הבנייה למגורים בתוך הקיבוץ. "תהליכי הצמיחה הדמוגרפית, שהחלו לצבור תאוצה בקיבוצים בתקופה האחרונה, מגלמים את שאיפת הקיבוץ להרחיב את אוכלוסיית חבריו על ידי קליטתם במסלול עצמאות כלכלית", מסבירה עו"ד קוסקי, האחראית על תחום הנדל"ן ההתיישבותי. "הקיבוץ יעמיד לרשותם מגרשים בתחום המגורים שלו, שבהם יקימו במימונם את בתי המגורים. אלא שפתרון אידיאלי זה נסדק משום שהחבר החדש זקוק למימון חיצוני לצורך הבנייה והפיתוח, אולם הזכויות בקרקע נשארות בידי הקיבוץ".

 

לדברי קוסקי, במקרים רבים הקיבוץ אינו מעוניין לערוב לחברים החדשים בהתחייבויות הכספיות שדורשת הבנייה: "מבחינה תכנונית, לרוב שטח המגורים אינו מחולק למגרשים ומקשה על יכולת זיהוי הנכס, קביעת ערכו המדויק וכמובן רישום הזכויות ביחס אליו, שאינן מנוהלות במינהל או בטאבו".

 

למרות הבעיות, נדמה כי למקרה זה יש פתרון באופק. לדברי קוסקי, לא מעט גופים מממנים מגלים לאחרונה עניין באפשרות של העמדת משכנתאות לחברי קיבוץ. "יש לגבש מתווה ביטחונות שונה וייחודי. גם הקיבוצים יצטרכו להתגייס למאמץ ולאפשר לבנק לשמור על זכויותיו, אבל גם לעמוד מאחורי החבר אם הבנק יממש את המשכנתה במקרה שלא יעמוד בפירעון ההלוואה. מי שירים בסופו של דבר את הכפפה, ויידע בד בבד לשמור על האינטרסים של שלושת הצדדים - הבנק, הקיבוץ והחבר - ימצא כי במגזר זה טמון פוטנציאל רחב היקף". קוסקי מוסיפה כי המגעים נמצאים כיום "רגע אחד לפני הסוף", והיא מעריכה כי המימון הראשון בקיבוץ יתבצע כבר לקראת 2009.

 

החלטות גורליות

עוד בעיה העולה בקיבוצים נוגעת להתייחסות של חברי הקיבוץ הוותיקים לנכסי הקיבוץ הקיימים לטווח הארוך. "פעם, אם נכס מסוים של הקיבוץ - נניח מפעל - השיג רווח גדול, כל הקיבוץ יצא לטיול בטורקיה. היום, כל חבר יכול לקבל את הכסף ולהחליט מה לעשות איתו. זו אחת המשמעויות של שיוך הנכסים", אומרת עו"ד קושניר־הררי, האחראית על תחום קהילה, ליווי ותהליכי צמיחה דינמית.

 

אבל כדי להגיע למצב זה על החברים להחליט כמה החלטות לא פשוטות בדרך. "קיבוצים רבים פונים לאחרונה לעסוק בנושא שיוך נכסים, הידוע גם כשיוך אמצעי ייצור, כמהלך משלים לתהליכים נוספים שהקיבוץ מטפל בהם, כדי ליצור זיקה קניינית ישירה בין חברי הקיבוץ לבין נכסיו", אומרת קושניר־הררי.

 

בסופו של הליך השיוך נהפכים חברי הקיבוץ לבעלי נכסים וזכויות בנות מימוש, אם בחייהם ואם במותם. הליך השיוך מגלם בחובו גם יתרונות נוספים. למשל, בעת כניסתו של הקיבוץ להליך של פירוק או כינוס נכסים, יהיו הזכויות המשויכות מוגנות מפני "ידם הארוכה" של הנושים.

 

שיוך הנכסים מעמיד את חברי הקיבוץ בבעיה גם מבחינת העיתוי. האם לעשות זאת על פי הוותק? האם יש לחלק את הנכסים גם לחברים חדשים עתידיים? קושניר־הררי מסבירה כי מדובר בהחלטות לא פשוטות: "הקיבוץ נוטה לחלק את הנכסים גם לחברים העתידיים, מכיוון שחייב להיות להם אינטרס בקיבוץ שאליו הם נכנסים וכדי למנוע התנגדויות אפשריות לנכסים קיימים. נכון להיום, רוב הקיבוצים בוחרים לפעול לפי מודל משותף שבו החדשים יקבלו מעט זכויות, ובמקביל ישנו גם משקל עודף לוותק של החברים הוותיקים". גם נושא זה של שיוך נכסים, בדומה למימון הבנייה בקיבוץ, נדון ברבים מהקיבוצים. 

4תגובות
בטל שלח
  • עלות בניה בקיבוצים כל חבר יוכל לבנות בית בשטח של 160 מ"ר ... עלות בניה של בית כזה כולל אגרות בניה מגיעה לכ- 800,000 שקל .... בנוסף, יש עלות פיתוח ע"ס כ- 50,000 שקל,.. בנוסף יש עלות חיבור למים, חשמל,ביוב, גז וכדומה ... ועכשיו החלק המעניין ... הקיבוץ מעמיד את החבר מול המינהל שהכוונה שהחבר ישלם למינהל 33% משווי הקרקע .... כמה זה בשקלים .... אלוהים יודע ... זה תלוי באזור ובהערכות שמאי ... באזור המרכז הקרקע שווה יותר, בנגב ובגליל פחות ... בגדול מדובר בהוצאה של כ- 1,100,000 שקל + + + וכל זאת המימון עצמי ללא משכנתא משום שהחבר החדש לא יכול לקבל משכנתא בגלל שאין לו בעלות בקרקע ... ועכשיו הדובדבן ... הבית שיבנה החבר החדש על הקרקע שלא שלו בעצם לא יהיה בבעלותו ... בעלי החוב של הקיבוץ יוכלו למשכן ולתפוס את הנכס ולחבר החדש לא יהיה צד בסיכסוך ... הואיל ומדובר בעיסקת נדל"ן בלתי חוקית !!!!!!!!!!!!!!
    יורם מראשון, (29.09.08)
  • שיוויון וצדק הקיבוצים מבקשים לצרף חברים חדשים בעלי נכסים והכנסה קבועה שלא יפלו למעמסה על הקיבוץ... יתרה מזאת כל חבר חדש ישלם 2,500 שקל לחודש עבור הזכות להצטרף לקיבוץ ... את ביתו החבר החדש יבנה במימון עצמי וזאת ללא יכולת לקבל משכנתא הואיל והקרקע מוחכרת ע"י הקיבוץ ... בנוסף, החברים החדשים יתחייבו לממן את אחזקת הזקנים בקיבוץ ... כרגע בצורה שווה עם יתר החברים, בעתיד בצורה פרוגרסיבית ע"פ מבחן הכנסה, דהינו החברים החדשים יממנו את אחזקת החברים הותיקים שאינם עובדים ..... ועכשיו לסוכריה... בעניין נכסי הקיבוץ מה שקרוי אמצעי ייצור חברי הקיבוץ לא מוכנים להתחלק עם החברים החדשים ... זוכרים, תקופת ניסיון ולאחר מכן נדון, נחליט, נדבר, אבל גם אם יוחלט בעוד כמה שנים לחלק את הנכסים ... החלוקה תהיה ע"פ וותק ... אז מה היה לנו ... החדשים יבנו בית על חשבונם, ישלמו מיסים לקיבוץ, יממנו את הזקנים ויהיו ערבים לחובות של הקיבוץ ... ובעניין הנכסים ... יוק ... אפילו הבית שתיבנו בקיבוץ לא רשום על שמכם ... אז למה באים חברים חדשים לקיבוץ ... מדובר בילדים ונכדים למייסדי הקיבוץ שלא מאמינים שהקיבוץ יעשוק אותם ... הלו ... תתעוררו ... מדובר במודל חדש של קיבוץ חדש ללא ערכים ... שכחתם ...
    חוזר לקיבוץ, (27.09.08)
  • עלות בניית 3 ח' 100,000ש"ח בלבד. (ל"ת)
    אלי, (27.09.08)
  • פינוי בינוי - לבנות בניה גבוהה במקום בתי הקרקע בקיבוץ (ל"ת)
    שדה, (24.09.08)