דירה זולה מכונס נכסים? אגדה אורבנית

פרסומים של גופים עם אינטרס באינטרנט או לעיתים שיחות סלון, מעלות את הנושא החם היום בעולם הנדל"ן - רכישת דירה מכונס נכסים במחיר נמוך, לעיתים אפילו בעשרות אחוזים ממחיר השוק. בפועל, דירות מכינוס מתומחרות על פי מחיר השוק ולעיתים גם מעבר לכך.

מכירת דירה בהליך כינוס נכסים מתבצעת על ידי עורכי דין הממונים ככונסי הנכסים מטעם בית המשפט או ההוצאה לפועל. תפקידם של כונסי הנכסים הוא למכור את הנכסים במחיר המרבי שיכניס כמה שיותר כסף לקופת הכינוס.

הליך מכירת דירה בכינוס נכסים מתחיל בפרסום בעיתונות. כונסי הנכסים מפרסמים מודעות בעיתונים, ובהן מוזמן הציבור להציע הצעות לקניית הדירות. בדרך כלל מוגשות עשרות הצעות, והמציעים הגבוהים ביותר מוזמנים על ידי כונסי הנכסים להליך התמחרות ביניהם.

הליך ההתמחרות בין מגישי ההצעות, נועד להכריע מי מביניהם מציע את העסקה הטובה ביותר שתכניס הכי הרבה כסף לקופת הכינוס. מגישי ההצעות עשויים לחשוב שמדובר במכרז הנערך במחירים שמתחת למחירי השוק, אך בפועל זו אשליה - מחירי ההצעות דומים למחירים המוצעים בשוק, ובסופו של ההליך עשויה להתקבל הצעה הזהה למחירי השוק או אף גבוהה מהן.

לעיתים, בלהט ההתמחרות המתמחרים מעלים את הצעותיהם שוב ושוב כדי לזכות בדירה, עד שלבסוף, מבלי לשים לב או מתוך חוסר ידיעה, ההצעות שהם מגישים מגיעות למחירים גבוהים בהרבה ממחירי השוק. זהו, כנראה, כשל פסיכולוגי הגורם למציעים להציע מחירים הגבוהים בסופו של דבר ממחירי השוק.

כונסי הנכסים אינם סוף פסוק בעסקת המכירה, אלא הם רק שליח של בית המשפט. בשל כך, נדרשת הסכמת בית המשפט על כל עסקה ועסקה. הליך המכירה בכינוס הנכסים הינו על תנאי ובכפוף לאישור בית המשפט. כדי לאשר את ההצעה של המציע הגבוה ביותר, על כונסי הנכסים להגיש בקשה לבית המשפט לאשר את המכירה - בית המשפט בוחן את העסקה, ולא תמיד מאשר אותה.

דירה צילום: דוד הכהן

במסגרת הליך המכירה בכינוס הנכסים, נדרשים כונסי הנכסים לקבל חוות דעת של שמאי על ערך הדירה הנמכרת בהליך כינוס הנכסים, ובית המשפט, בבוחנו את העסקה, מתחשב בחוות הדעת של השמאי. בחלק גדול מהמקרים, אם ההצעה הגבוהה ביותר נמוכה באופן משמעותי מהערכת השמאי, בית המשפט כלל לא יאשר את העסקה.

מלבד התנגדותו של בית המשפט, יש לזכור שלעתים גם בעלי הנכס עצמם מתנגדים למכירה בשל מחירה הנמוך. גם להם יש אינטרס למכור את הדירה במחיר גבוה יותר, והם יתנגדו למכור אותה במחיר הנמוך משמעותית ממחירי השוק.

בשורה התחתונה, המחשבה לפיה ניתן לקנות דירה מכונס נכסים בעשרות אחוזים מתחת למחיר השוק רחוקה מן המציאות. בפועל, מחירי הדירות הנקנות מכונסי הנכסים זהים למחירי השוק ואף גבוהים מכך. הדיבורים המוכרים על קניית דירה מכונס נכסים אינם אלא אגדה אורבנית.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין BBS