אל תשכחו לרשום את החנייה בטאבו

כל מי שרכש או מתעתד לרכוש דירה, מודע לצורך לרשום את העסקה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) ולדווח על העסקה לרשויות המס. חובות הרישום והדיווח בנוגע לעסקת נדל"ן נדירה יותר - רכישת מחסן או חנייה בבניין הרשום כבית משותף – מוכרות הרבה פחות.

ראישת חשוב להבין, שעסקה כזו, של העברת בעלות על מחסן או חנייה, יכולה להתבצע אך ורק בין בעלי הזכויות באותו בית משותף. מצב נפוץ הוא כזה שבו אחד השכנים רוצה למכור את החנייה הצמודה כדין לדירתו, לשכן אחר בבניין בו הוא מתגורר. עסקה כזו מתרחשת כאשר אנשים מגלים במהלך השנים, שאין להם עוד צורך בחנייה שרכשו מהבעלים הקודם (או מהקבלן). קיימים גם מקרים שבהם בעלים רשומים באותו בניין מבקשים לעשות ביניהם "הצרחה" של מחסנים או חניות, בדרך כלל משיקולי מיקום ונוחות.

רכישת חנייה (או מחסן), נחשבת 'עסקה במקרקעין' לכל דבר ועניין, ולפיכך היא טעונה עריכת חוזה בכתב, וכמו כן חלה על העסקה חובת דיווח לרשות המסים. במקרים המתאימים, המוכר יידרש לשלם מס שבח והרוכש יידרש לשלם מס רכישה. בשלב מאוחר יותר יש להשלים את רישום העסקה אצל המפקח על רישום הבתים המשותפים בטאבו, בדרך של הגשת בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף, כך שהזכויות בנכס שנרכש, יירשמו על שם הרוכש, על דרך של הצמדה לדירתו של הרוכש.

חנייה בבניין במרכז ת"א צילום: דוד הכהן

לאור חוסר המודעות לנושא, עסקאות רבות של רכישת מחסן או חנייה אינן מושלמות ברישום על שם הרוכש. הסיבה הרווחת ביותר לכך היא רשלנות מצד עורכי הדין המטפלים בצדדים, או חוסר מודעות של הצדדים עצמם לעסקה (במידה והם אינם מיוצגים על ידי עורך דין).

לנוכח התופעה, חשוב להבין את התוצאות הקשות של אי-רישום בעלות במחסן או בחנייה שהועברו או הוחלפו בין בעלי זכויות בבניין. ראשית, מי שרכש נכס כזה ולא דאג להשלים את רישום הזכויות, אלא בשלב מאוחר יותר, לעיתים מספר שנים לאחר השלמת העסקה, יגלה שבלשכת רישום המקרקעין לא יקבלו את העסקה לרישום, ללא המצאת אישור על תשלום מסים בגין הרכישה. עתה כשיבוצע דיווח מתאים לרשות המסים, עלול להתווסף גם מרכיב של קנס כבד וכואב בשל האיחור הניכר בדיווח, עד כדי הפיכת העסקה המקורית ללא כדאית בעליל.

מעבר לכך, היעדר רישום בטאבו של החנייה, יכול לגרום לקשיים ניכרים במכירת הדירה עצמה אליה משוייכת החנייה, שכן רוכש סביר יהסס אם להתקשר בעסקה בה קיים פגם בנכס הנמכר, דהיינו, אי תאימות בין המצב הרישומי של הנכס לבין המצב הקיים בפועל. המשמעות המיידית היא הפחתה בשווי הדירה ('ירידת ערך') וכתוצאה מכך הפחתה ניכרת בתמורה המתקבלת בעת מכירת הדירה. לוּ הושלם רישום המחסן או החנייה בטאבו, היה מוכר הדירה מקבל את הערך המלא של הנכס שבידיו. ירידת ערך במקרה כזה יכולה להגיע עד כדי 10% מערך הדירה.

במקרים חריגים, בעיקר בחלוף שנים רבות וחילופי בעלויות, חוסר יכולת להוכיח את הבעלות יכול לגרור אובדן הזכויות בנכס, אם בעלי זכויות בבית המשותף, יחליטו לנקוט בהליכים משפטיים נגד בעלים של חנייה או מחסן שרישומם לא הושלם שנים רבות, למשל בנימוק כי הבעלים הקודם מכר להם את אותה חנייה או מחסן (...).

תקלה קשה נוספת שעלולה לנבוע מהיעדר רישום, היא קושי ניכר במימון הרכישה של נכס כזה מצד בנקים למשכנתאות, שאינם ששים, לממן רכישת נכס שהזכויות בו אינן מוסדרות או אינן רשומות כראוי בטאבו, לא כל שכן כאשר הזכויות בנכס כזה נמצאות בסכסוך משפטי. אם נוסיף לכל אלה את העלויות הכבדות הכרוכות בניהול הליכים משפטיים בקשר להוכחת הזכויות במחסן או בחנייה, יובן עד כמה צריך להיזהר כשמבצעים עסקה כזו ובמיוחד עד כמה חשוב להשלים את רישום הזכויות בנכס כזה בטאבו, ובתכוף לרכישתו.

טל ספיר הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן ספיר שטורם ושות', דרור ברלב הוא שמאי מקרקעין במשרד פרלמן