אף אחד לא מתאמץ למסות את הדירות המושכרות

השכרת דירה בישראל היא אחת ההשקעות היחידות הזוכות להטבת מס משמעותית. למרות מאמצי משרד האוצר לקרר את שוק הדירות, מדיניות המיסוי בישראל פועלת באופן הפוך לחלוטין ומעודדת השקעה בדירות.

אם כך, לא פלא שבשנים האחרונות הציבור נהר בהמוניו לקנות דירות להשקעה, כאשר במקביל הבורסה התייבשה. בעוד על רווחים — אפילו הקטנים ביותר — מפיקדון בבנק, השקעה במניות או באיגרות חוב מוטל מס של 15%-25% — על כספים שמתקבלים משכר דירה לא מוטל כיום מס אמת, ואף קיים פטור עד תקרה מסויימת.

כשמשווים לאג"ח, רואים את העיוות הגדול. למעשה, משכירי דירות יכולים לקבל פטור מהכנסות על שכר דירה של עד 5,070 שקל בחודש, כלומר עד 60,840 בשנה. אם נשווה את השקעה בדירה לאג"ח או לפיקדון, ואת הריבית על האג"ח נשווה לשכר הדירה עצמו, נראה את העיוות. כך, מי שהרוויח סכום דומה לגובה הפטור השנתי של משכירי הדירות על השקעה באיגרות חוב ממשלתיות צמודות (שהשקעה בהן שקולה להשקעה בדירה), ישלם מס של 15,210 שקל או מס של 9,126 שקל על השקעה באג"ח שקליות.

על דירות ששכר הדירה שלהן עולה מעבר לתקרה של 5,070 שקלים, רשות המסים נוקטת בשיטת "התקרה הפוחתת", שבה הפטור מצטמצם עד להכנסה חודשית של 10,140 שקלים בחודש. תשלום המס על הסכום שמעבר לתקרה תלוי בשיעור המס השולי של המשלם, אולם בעל הדירה יכול לנכות הוצאות הקשורות לדירה — ובהן תיקונים, שכר טרחת עורך דין ואפילו פחת — בשיעור של 2% בשנה.

בעלי נכסים שלא רוצים להגיש למס הכנסה דיווח מפורט, יכולים לבחור במסלול הפשוט יותר של תשלום של 10% על שכר הדירה. אך מי שבוחר במסלול הזה לא זכאי לנכות את ההוצאות השונות.

צילום: שאטרסטוק

בעלי הדירות לא משלמים, ורשות המסים מתעלמת

משכירי הדירות לא נהנים רק בצד של המספרים והפטורים, הבוננזה בגדולה היא בצד האכיפה והבקרה. בפועל מעטים הם משקיעי הדירות שמשלמים את המס על ההשכרה, אפילו אם שכר הדירה עובר את תקרת הפטור. משקיעי הדירות נהנים למעשה מהפקרות של רשות המסים, בשונה מהמשקיעים.

גבייה של רווחים מהשקעות נעשית באמצעות מערכות המסחר של הבנקים ובתי ההשקעות, וכך המס על ההכנסה מאג"ח או פיקדון מועבר לרשות המסים ברגע העברת הכסף לחשבון. כך, כל אחד שיש לו חשבון בנק או חשבון השקעות מחובר באופן אוטומטי למערכות המס.

לא כך המצב בדירות: מכיוון שרשות המסים לא מחייבת את משקיעי הדירות לפחות להרשם באתר רשות המסים, תשלום המס על השכרה בישראל נעשה כיום כמעט באופן וולנטרי. רבים מבעלי הדירות לא מדווחים על הכנסה זו, ורשות המסים מצידה מתעלמת.