למה לשים לב כשרוכשים דירה בקבוצת רכישה?
מהבטחות שצריכות להיות מגובות בחוזה כתוב ועד לשיחות עם דיירים שכבר מתגוררים בפרויקטים שהסתיימו. מי שנכנס לקבוצת רכישה יכול לצמצם משמעותית תקלות עתידיות אם ינקוט במספר אמצעי זהירות
קבוצות הרכישה עלו לכותרות בשנים האחרונות עם העלייה החדה במחירי הדיור והצורך של רוכשים רבים לחסוך בעלויות. עם זאת, באחרונה סבלו הקבוצות מתדמית שלילית בעקבות התפוצצות פרשת ענבל אור. קבוצות רכישה מטרתן לחסוך לרוכש הדירה את הרווח היזמי, אך רכישה בדרך זו דווקא מגדילה מאוד את חובת הזהירות והקפדנות הנדרשת ממנו, בהשוואה לרכישת דירה מקבלן.
כל מצטרף עתידי לקבוצת רכישה יכול לצמצם באופן משמעותי תקלות עתידיות אם ינקוט במספר אמצעי זהירות.
המוניטין של המארגן - צאו ובדקו אילו דירות מסר המארגן בפועל, גשו ושוחחו עם דיירי הפרויקטים שהסתיימו על הרושם שלהם מהניהול וההתנהלות ובדקו עימם מה הנקודות הספציפיות והלקחים שלהם. בדרך זו תוכלו למנוע הרבה תקלות בדרך.
פריסת תשלומים למארגן – עלינו להתנות את העברת התשלומים למארגן קבוצת הרכישה בקיום אבני דרך בתהליך בניית הדירה ובקצב ההתקדמות. פריסת התשלומים היא אמצעי הביטוח שלנו ממצבים שבהם לא חלה התקדמות בפרויקט מכל סיבה שהיא וכדי לייצר מוטיבציה מצד המארגן לסיים את הפרויקט בהקדם.
ענבל אור בבית המשפט צילום: עמית שעל לא לסמוך על הבטחות בעל פה – כל הבטחה שנאמרת בעל פה מצד המארגן חייבת להיות מגובה בחוזה כתוב, כפי שמחייב חוק המקרקעין. הבטחות שניתנות בעל פה לתוספות ושינויים עלולות שלא להתממש ויש לקחת את זה בחשבון.
נסח טאבו – קבוצות רכישה מתארגנות לאחר שיש הסכם אופציה על הקרקע, בתור חברים בקבוצה מוטלת עלינו חובה להוציא נסח טאבו בעלות זניחה לפי גוש וחלקה ולברר את ההיסטוריה שלה, מה מתיר היתר הבנייה הקיים. את כל המידע שאספנו באופן עצמאי יש להשוות לזה שנמסר לנו על ידי המארגן.
בדיקת דו"ח האפס – דו"ח אפס הוא דו"ח שמבוצע על ידי שמאי מקרקעין חיצוני שהזמינו חברי הקבוצה. הדו"ח מפרט את כל העלויות הנוגעות לעסקה כולל עלויות הבנייה והקרקע כפי שהעריך אותן השמאי. מארגני קבוצות רכישה לא מסכימים אף פעם להראות לחברי הקבוצה את דו"ח האפס שמציג את פירוט כל עלויות הבנייה, אולי מתוך חשש כי הרוכשים יבינו כי מחיר הדירה הסופי יציג חיסכון נמוך יותר ממה שהציע המארגן. אם לא ראיתם את דו"ח האפס, פשוט אל תצטרפו לקבוצת הרכישה.
לא להצטרף לקבוצת רכישה שלא עברה ועדה בעירייה – במרבית קבוצות הרכישה, מתבצעת רכישה של הקרקע טרם הגשת תוכנית בעירייה. חלוקת הדירות, גודלן ופרטים נוספים, הן על בסיס תב"ע קיימת וקבועה והתוכניות הן בהתאם לתכנון עקרוני שמבצע האדריכל. הבעיה היא שבמרבית המקרים על מנת למקסם את הפוטנציאל של זכויות בקרקע מבצעים תכנון שדורש הקלות ושינויים. במקרה זה על כל רוכש להבין שלא תמיד זה יאושר ויתכנו שינויים מהותיים בתכנון, בגודל הדירה, בקומות בצפיפות וכו'. קבוצות רכישה שמבצעות רכישה של קרקע אשר התקנון עבר את שלב אישור הועדה התוכניות בעירייה ממעיט באופן מהותי את הסיכון בנוגע לשינויים השינויים בין אישור ועדה לשלב ההיתר לרוב קטנים ולא מהותיים.
כספי רכישת הקרקע לעולם ימתינו בחשבון נאמנות
– החקיקה הקיימת כיום לא מחייבת העברת תשלומים אל חשבון נאמנות נפרד, ויש שמנצלים את הפרצה הזו. לעולם לא נשלם למארגן קבוצת הרכישה ישירות עבור רכישת הקרקע או עלויות הנוגעות לבנייה, אלו כספים שחייבים להגיע אל חשבון ייעודי של הפרויקט. לא די בהעברת הכספים לחשבון הנאמנות, מחובתנו לוודא כי החשבון אליו אנחנו מעבירים את הכספים מוגדר כחשבון נאמנות, נוכל לברר זאת בקלות דרך סניף הבנק או עורך הדין המלווה את היזם.ליווי וייצוג משפטי עצמאי - צריך תמיד לזכור שעורך הדין המייצג את חברי קבוצת הרכישה מטעם מארגן קבוצת הרכישה לא מייצג את האינטרסים שלנו, אלא של המארגן. חשוב לדאוג לייצוג משפטי עצמאי ובלתי תלוי לחלוטין במארגן שישמור על האינטרסים שלנו לכל מצב של חילוקי דעות.
הכותבת היא מנכ"לית פולי ניהול פרויקטים בנדל"ן המתמחה בארגון קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים
