8 הטעויות הנפוצות של רוכשי דירה בפעם הראשונה
כמו כל התנסות חדשה, גם עסקת נדל"ן מעלה הרבה חששות. על מנת למנוע פגיעה כלכלית בנוטלי משכנתאות, גיבשנו מספר כללים שכדאי להכיר
07:0903.06.16
כמו כל התנסות חדשה, גם עסקת נדל"ן מעלה הרבה שאלות. כל המעורבים בשוק הנדל"ן והמשכנתאות, על היבטיו השונים, מודעים לכך כי מספר לא מבוטל מהרוכשים מבצעים טעויות ואינם מודעים למכשולים ולפתרונות הקיימים. על מנת למנוע ולצמצם את הפגיעה הכלכלית של רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות גיבשנו עבורכם מקבץ של 8 הטעויות הנפוצות ביותר בענף. הימנעות מהם תחסוך לכם הרבה כסף בדרך לדירת החלומות.
היקף ההלוואה
במרבית עסקאות הנדל"ן מעורבת הלוואה מגורם שהוא צד שלישי. אם זה באמצעות משכנתא מהבנק, הלוואה מהורים או הלוואת השלמה קטנה מהבנק. הרוכשים צריכים להיות מודעים להיקפה ולאחוזי הריבית. במקרים רבים צרכני נדל"ן, בד"כ הצעירים שבהם וחסרי הניסיון, נחפזים ואינם בוחנים את היקף ההלוואה והיקף ההחזר החודשי לפני החתימה עליה וחתימת חוזה הדירה. הם נזכרים לעשות זאת רק לאחר שהם נכנסים לקושי לעמוד בהחזר החודשי של התשלומים. הרוכשים חייבים להיות מודעים להון העצמי שיש ברשותם לפני לקיחת המשכנתא. אגב, באותו עניין - גם לקרובי משפחה ואפילו להורים יש נטייה שלא להגדיר סכום מדויק אותו הם נותנים. תרבות ה-“יהיה בסדר” חלחלה גם לשוק המשכנתאות וממנה יש להיזהר. היו מודעים להיקפי ההלוואה המדויקים.
אילוסטרציה. בידקו היטב את יכולת ההחזר שלכם צילום: שאטרסטוק
היסטוריה של הנכס
רבים מרוכשי הדירות בישראל סומכים על הבטחות ואינפורמציה לגבי הנכס הנאמרת להם על ידי הגורמים המעורבים כגון: סוכני נדל”ן, אנשי מכירות וכדומה. בחלק מהמקרים האינפורמציה היא מגמתית ולא מדויקת. צרכן הקצה צריך לזכור שמצד אחד אותם גורמים אמורים לשמור על האינטרסים שלו כלקוח, אך מצד שני ובאופן טבעי הם אינם חפים מאינטרסים אישיים. כך שחשוב לזכור ולקבל בערבון מוגבל נתונים וסיפורים בנוגע לנכס. בדקו את הנכס בעצמכם, היעזרו בגורם מקצועי כמו שמאי, או עו"ד, בדקו את ההיסטוריה של הנכס, התייעצו עם שכנים וגורמים הגרים באזור. בדיקה יסודית יכולה לחסוך לכם טעויות ושנים של כאב ראש מיותר.
הכנסות - הוצאות
כניסה לעסקת נדל"ן כרוכה בעמידה בתנאים רבים. לעיתים, הרצון העז של הרוכש אינו מתכתב הלכה למעשה עם מצב המזומנים שלו בחשבון הבנק. עוד ועוד רוכשים (בעיקר צעירים) אינם מודעים לסטטוס הפיננסי שלהם, מה ההכנסה הפנויה שלהם (הכנסות מול הוצאות קבועות) ומה יכולת ההחזר החודשי לה הם יכולים להתחייב, מה שמונע מהם להיכנס בצורה מושכלת להליך הקנייה. הבנה לקויה של הסטטוס הפיננסי, כלומר ההכנסה הנכנסת לחשבון הבנק שלכם לעומת ההוצאות היוצאות מהחשבון, עלולה לפגוע בהתנהלות שלכם בביצוע העסקה.
מקדימים בצעד
הלחץ החברתי והמשפחתי לחתום על עסקה ולהתקדם צעד נוסף בדרך להגשמת חלום הדירה גורם לאנשים רבים להתנהל בפזיזות ובחוסר אחריות. לא אחת, צרכנים חותמים על זיכרון דברים לקניית נכס ונכנסים להתחייבות כספית ומשפטית, מבלי לבדוק כלל אם הבנק מוכן להעניק להם משכנתא או אם יש ברשותם האמצעים הכלכליים לעסקה. הצרכנים לא מקדימים את המאוחר רק בעניין נטילת המשכנתא, אלא גם בהמשך מדלגים על שלבים קריטיים.
תכנון לטווח קצר
אחת הטעויות הנפוצות ביותר בעסקאות בענף הנדל"ן היא היעדר תכנון לטווח רחוק. רבים מרוכשי הדירות עושים טעות בסיסית בכך שאינם מתכננים את הליך הרכישה בצורה נכונה ובהתאמה לשינויים האישיים בעתיד. תכנון המשכנתא צריך להיעשות תוך הבנה שמדובר באחת ההתחייבות הגדולות, הארוכות והמשמעותיות בעבור הצרכן. אורכן של רוב המשכנתאות כ-30 שנה ולכן עוד בטרם תחתמו על הטפסים אצל פקיד הבנק, השקיעו מחשבה והתייעצו עם גורמים מקצועיים ניטרליים הרוצים בטובתכם.
בחירה במסלולים הלא נכונים
טעות נפוצה נוספת נובעת מהיעדר אוריינות פיננסית. צרכנים רבים אינם בקיאים ואינם מבינים לעומק את ההבדלים שבין מסלולי המשכנתא השונים ואת היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם. חשוב מאוד, לקרוא, לשאול, להתעמק ולהבין באמת מה כל מסלול טומן בחובו, מה הסיכונים ומה קורה בשוק הבנקאי בכלל. אם אתם מתכננים לרכוש דירה, השקיעו זמן בקריאת חומרים מתאימים, קראו עיתונים כלכליים והיו מעורבים בשוק הנדל"ן.
הצמדות לטפל
אין ספק שלכל הגורמים המעורבים בתהליך (הרוכשים והמוכרים, הלווים והמלווים) יש דאגות ומטלות רבות. הליך נדל"ני כולל טפסים וביורוקרטיה. מערבולת העשייה גורמת לא פעם לקבלת החלטות שגויות ולהצמדות לשולי. כך לדוגמא, לא מעט רוכשים מעדיפים לחשוב על הריהוט שיקנו, באיזה סגנון יעצבו או איזה נורות יתלו בדירה, בזמן שהם צריכים לדאוג ליכולתם לעמוד בהחזר כספי נוסף בעקבוץ רכישת הריהוט בנוסף על ההחזר החודשי בגין המשכנתא או ההלוואה. רבים וצרים לעצמם הוצאות נוספות ומיותרות. אין זה אומר שהעיצוב אינו חשוב, אולם בעת הנוכחית בה הקושי לרכוש נכס גדל מחודש לחודש, צריכים להיצמד לעיקר ולא לטפל.
אי התאמת ההלוואה ללווה
מי שרוכש דירה בפעם השנייה או השלישית הוא ללא ספק צרכן שמכיר את כללי המשחק, גם בהקשר של התאמת ההלוואה לסטטוס הפיננסי, האישי והמשפחתי שלו. אולם, לאלה הרוכשים דירה בפעם הראשונה ובייחוד אלה שקונים תוך התחייבות של סכום גדול במשכנתא צריכים להבין שלעתים יש פער בין גובה ההחזר החודשי לאיתנות הכלכלית של הלווה. לא מעט מקרים מלמדים על כך שאחת הטעויות הנפוצות בקרב צרכני משכנתאות חדשים היא היעדר התאמה בין ההלוואה ללווה בכל הפרמטרים ובהסתמך על הסטטוס האישי והמשפחתי שלו.
הכותב הוא רו"ח ומנכ"ל משכנתא ישראלית
