התחדשות עירונית יכלה לפתור את משבר הדיור, אבל הניבה תפוקות דלות

"לנוכח הפוטנציאל הניכר הטמון בתהליכי התחדשות עירונית להגדלת היצע הדיור, הרי שיש בתהליך זה כדי למתן את משבר הדיור הנוכחי. אולם התפוקות הדלות של תהליכים אלה לא הביאו למיצוי הפוטנציאל הגלום בכלי זה", כך פתח מבקר המדינה את הדו"ח העוסק בהתחדשות עירונית.

המבקר מתייחס להיעדר גוף אחד שמרכז את נושא ההתחדשות העירונית, וכותב כי הגופים שפעלו בענף עשו זאת מבלי שגובשה תכנית עבודה רב-שנתית ובלי שנקבעו יעדי מדיניות הממצים את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית והמתואמים בין כל הגופים הנוגעים לעניין, בעיקר משרד הבינוי, מינהל התכנון ורמ"י.

במועד סיום הביקורת (נובמבר 2015) טרם השלים משרד הבינוי הקמת בסיס נתונים של תהליכי התחדשות עירונית. אי לכך אין בידי הוועדה להתחדשות עירונית בסיס נתונים מלא המתעדכן באופן שוטף, שבכוחו לספק תמונה מהימנה על התפוקות של מסלולי ההתחדשות העירונית השונים, ואין ביכולתה לבצע מעקב אפקטיבי אחר עמידה ביעדים הלאומיים. הביקורת העלתה כי בפועל הוועדה אינה עוקבת אחר עמידה ביעדים הלאומיים שקבעה הממשלה, וזאת בנימוק שאין בידיה מאגר נתונים שיאפשר מעקב באופן שוטף ואפקטיבי. עוד נכתב, כי מסלול תמ"א 38 במתכונתו הנוכחית הפך מכלי שמטרתו המקורית הצלת חיי אדם, לכלי התחדשות עירונית רב עצמה, דבר המביא לעתים לבינוי עירוני אקראי ללא התחשבות בשיקולים כלל-עירוניים, ועלול לפגוע במרקם העירוני.

התחדשות עירונית צילום: יח"צ

בבחינת תוצאות המסלולים השונים עולה, כי מסלול הרשויות המקומיות - מתכונת מתחמים מוכרזים לפינוי-בינוי כלל תוספת מתוכננת של 19,612 יח"ד מתוכן רק 2,500 מהיח"ד (כ-13%) נמצאות בתהליך בנייה, וזאת בתקופה של 15 שנה. במועד סיום הביקורת מתוך כלל היח"ד שהחלה בנייתן הסתיימה בנייתן של 500 יח"ד בלבד. במתכונת עיבוי בינוי במסלול הרשויות המקומיות, מתוך התוספת המתוכננת של 3,415 יח"ד הנמצאות במתחמים מוכרזים, רק 939 (כ-27%) מיחה"ד נמצאות בתהליך בנייה, ובמועד סיום הביקורת מסך 939 יח"ד נוספות שהיו בהליכי בנייה, הסתיימה בנייתן של 258 יח"ד בלבד. במסלול היזמים עולה כי כ-3,000 יח"ד (כ-48%) נמצאות בשלבי ביצוע שונים או שבנייתן הסתיימה. במסלול תמ"א 38 ניתנו היתרי בנייה ל-18,437 יח"ד ברחבי הארץ מתוכם 8,805 יח"ד לחיזוק והרחבה, 1,317 להריסה ובנייה מחדש ו-8,315 יח"ד חדשות. 95% מהבקשות להיתרי בנייה שאושרוהן במחוזות תל אביב (כ-55%), חיפה (כ-23%) והמרכז (כ-17%) המוגדרים כאזורי ביקוש, לעומת רק כ-5% במחוז ירושלים ובמחוזות הפריפריה, הדרום והגליל.

מספר יחה"ד במסלול זה שקיבלו היתרי בנייה מסתכם ב-18,437 (68%), לעומת 8,689 יח"ד (32%) שקיבלו היתרי בנייה בשני המסלולים האחרים גם יחד. עם זאת, התפוקות של שלושת המסלולים הממשלתיים לאורך השנים 2000 - 2014, כולם ביחד וכל אחד לחוד, דלות יחסית ומסתכמות בבניית כמה אלפים של יח"ד מדי שנה. תפוקות אלה אינן ממצות את הפוטנציאל הטמון בתהליכי ההתחדשות העירונית ולא היה בהן די על מנת לסייע למילוי הצרכים ההולכים והגדלים של שוק הדיור הלאומי.

כן התייחס המבקר לחוסר היתכנות כלכלית של המסלולים הממשלתיים בפריפריה, והמחיש כי , בשנים 2010 - 2013 מתוך 1,384 היתרי בנייה שניתנו במסלול תמ"א 38, אושרו במחוזות הצפון והדרום 36 היתרים בלבד. "בתנאים הנוכחיים שבהם מופעלים המסלולים הממשלתיים, בלי שנוצרו לצדם מסלולים אפקטיביים ההולמים את הצרכים של יישובי הפריפריה הגאוגרפית או החברתית בהתחדשות עירונית, תושבי הפריפריה אינם זוכים באופן מעשי לנגישות לאותן הטבות שעומדות לרשותם לעידוד ולמימוש של תהליכי התחדשות עירונית", לשון הדו"ח.