מוכרים דירה שהושכרה בפטור? תשלמו יותר מס שבח
מינהל מיסוי מקרקעין דחה שומה עצמית שהגיש בעל דירה, משום שניכה הוצאות שוטפות ולא הפחית את הבלאי של הדירה משווי הרכישה. ועדת הערר קיבלה את עמדת המינהל
הנישום רכש ב-1994 מחצית מזכויות בדירה בקריית ביאליק תמורת כ-136 אלף שקל, והשכיר אותה למגורים בסכום העומד בפטור ממס הכנסה.
בספטמבר 2013 הוא החליט למכור את זכויותיו בדירה לדוד שלו, הבעלים של המחצית השנייה, תמורת 300 אלף שקל. בעקבות המכירה הוא הגיש שומה עצמית למינהל מיסוי מקרקעין בחיפה, לפיה עליו לשלם מס שבח (על הרווח שנוצר בין הרכישה למכירה) של 6,847 שקל. במסגרת החישוב הוא ניכה הוצאות שוטפות כמו החלפת דוד ומחמם מים בסך כולל של 1,200 שקל והוצאות שיפוץ בסך 3,500 שקל.
המינהל סבר שהחישוב לא נכון בחלקו ודחה את ניכוי ההוצאות השוטפות. מעבר לכך, הוא גם הפחית משווי הרכישה את הפחת (הבלאי הסביר של הדירה), מה שהגדיל את מס השבח לסכום של כ-24 אלף שקל.
למעשה, המנהל פעל בהתאם להוראה חדשה של רשות המסים מפברואר 2007, שהטילה לראשונה על בעלי דירות שנהנים מפטור ממס הכנסה על דמי שכירות, לנכות את הפחת הנצבר לצורך תשלום מס שבח.
רשות המסים צילום: אלכס קומולויסקי
הנישום, שסבר כי נפלה טעות בשומה ובגישת המינהל, פנה ביולי 2014 לוועדת הערר היושבת בבית המשפט המחוזי בחיפה. בין היתר, הוא הסביר כי כשרכש את הדירה רשות המסים פעלה בהתאם להוראה אחרת, שהעניקה פטור מניכוי פחת בעת חישוב מס השבח, ואין לפגוע בו באופן רטרואקטיבי.
המינהל טען שאם טענת הנישום תתקבל ייווצר מצב של כפל הטבה – הנאה מפטור על דמי שכירות וויתור על ניכוי הפחת. המנהל המשיך והסביר שלו בעל הדירה היה משלם מס הכנסה על השכירות – הפחת כבר היה גלום בו, ואז לא היה צורך להוריד אותו משווי הרכישה, אולם זה לא המצב כאן.
לפי השכל הישר
הערר נדחה בדעת רוב של השופטת אורית וינשטיין ורו"ח גלית ישראלי-גולן. לדעתן, ההוראה האחרונה חלה גם על העורר, ולכן בחישוב השבח יש להפחית משווי הרכישה את הסכום השווה לפחת שנצבר עבור מחצית הזכויות בדירה. הן הסבירו כי החלטתן נבעה מכך שהכנסת הנישום מדמי השכירות הייתה פטורה ממס. השכל הישר מוביל למסקנה כי הפטור מגלם בתוכו הכרה קונקרטית בניכוי פחת והוצאות שוטפות, וכדי למנוע כפל הטבה שהמחוקק לא התכוון אליה, אין להפחית את הפחת משווי הרכישה.
לעומתן, רו"ח שמעון פסטנברג סבר כי יש לקבל את הערר. לעמדתו, במקרה הזה צריכה לחול ההוראה הראשונה של רשות המסים ולא ההוראה החדשה, שלטעמו מהווה למעשה שינוי חקיקה שצריך לעבור רק אצל המחוקק. מתן לגיטימציה לרשות המסים לבצע שינוי חקיקה ללא סמכות מהווה חוסר הגינות משווע כלפי הנישום.
לפיכך הערר נדחה כאמור, אולם נוכח העובדה כי מדובר בדיון ראשוני בסוגיה, לא חויב העורר בהוצאות.
• ב"כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין
* עורכת דין ורד הלפרין ממשרד עוה"ד וילי יצחקי ושות' העוסק במיסוי מקרקעין
** הכותבת לא ייצגה בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
