מדוע מסים לא מועילים בהורדת מחירי הדיור
היעדר מדיניות כלכלית והעובדה ששר האוצר מתערב בשוק דרך חקיקה, הם עוד אחד מעיוותי הכלכלה בישראל. הגיע הזמן לשנות זאת
חקיקה אינה מוזילה את מחירי הדירות, היא גוזלת באמצעות מס רכישה ומעניקה הטבות במס שבח, בתקווה שמאמץ זה של בעלי הקרקעות יניב הורדת מחירים. זה לא קורה. אף לא אחת מהדרכים הביאה לירידה במחירי הדירות בישראל. ככל שהמדינה מתערבת יותר בכיוון זה, התוצאה היא רק עליית מחירים.
הפוליטיקאים מספרים ומבטיחים שמחירי הנדל"ן יירדו, אך מחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות. כל ממשלה חדשה מגיעה עם תפיסת עולם חדשה וסבורה שצ'יק צ'ק הם תשנה את השוק. שר האוצר למשל, מנסה להכתיב את התנאים בשוק, לרוב באמצעות חקיקת מס, שתאט את הביקושים באופן מלאכותי. מה זה אומר? הטלת מסים כגון מס רכישה בשיעור של 8% על דירה נוספת. למה? מה הקשר בין הטלת מס רכישה להורדת מחירים? לעניות דעתי, הדבר יכול להשפיע בשוליים על מחירי הדירות, בדרך של צמצום היקף הביקושים, אבל ממש בשוליים... כי הביקושים עולים, ותרבות החיים והתאים המשפחתיים משתנים כבר מעל שלושה עשורים, וזאת בלי להתייחס ליהודי התפוצות, שיוצרים ביקושים חדשים ושוק חדש, שהמקומיים אינם מסוגלים להתחרות בו.
האם מישהו שם טרח לחקור ולבדוק, שאם יעלו את מס הרכישה על דירות מגורים בשיעורים גבוהים, מחירי הדירות יירדו? בינתיים מי שנפגע מחוק קשה זה הוא הציבור בישראל שמבקש לשפר דיור, מקרים רבים לא הגיוניים נופלים "בין הכסאות" של החוק. לדוגמה, מי שבעל דירה למגורים הנמצאת רק כ-40% בבעלותו מחויב במס רכישה בשיעור 8% על מלוא שווי הדירה הנוספת שהוא רוכש למגוריו. זה אווילי. לעיתים ה-40% זה חלק מדירה בקרית שמונה או אשדוד. הציבור העובד בישראל נפגע גם אם יש לו דירה שלמה והוא מבקש להשאירה או להשכירה (שזה חשוב לא פחות עבור כולנו, שיהיו דירות זמינות להשכרה) אבל כיוון שאינו מוכר אותה, הוא יקבל עונש. הוא ישלם על רכישת הדירה הנוספת 8% מס רכישה. זה לא נתפס. חוקי מס לא נועדו לשנות את תנאי שוק, אלא אמורים לשרת אינטרס של המדינה להיות שותפה לרווחים שנוצרים. רווחים, שהם תולדה של עליית ערך הדירה שהמדינה שותפה לה. מס רכישה הוא גזל. הוא מס על כלל העסקאות, וברור לכל שהייעוד הראשוני שלו הוא כסף לקופה.
דרך שנייה שבה נתקלתי בחקיקה היא ניסיון להמריץ מכירת קרקעות באמצעות מיסוי נמוך, והפעם שיעור נמוך של מס שבח. זהו עוד ניסיון בדרך של הענקת מתנות לבעלי קרקעות - מס שבח של 20% במקום 48% מתוך תקווה שהחוק הזה יציף את השוק בדירות ויביא לירידת מחירים. אין בידי מספרים, אבל נניח שישנן 10,000 דירות שייכנסו לשוק. כמה מתוכן היו נכנסות בכל מקרה לשוק גם ללא ה"מתנה" הזו? לצורך המחשה נניח 40%, כלומר, המדינה מעניקה הטבה לכל בעלי הקרקעות, כאשר מובן שחלקם הגדול התכוונו לממשם בכל מקרה.
מי שמבין משהו בכלכלה, יודע שהמשתנים שמשפיעים על המחיר הם היצע וביקוש, ועשרות שנים אין בארץ היצע המתאים לביקוש. מספר התחלות הבנייה אינו תואם את הצרכים. אין לנו קרקעות בכלל, וקרקעות שמתאימות למגורים מנוצלות לאט ותמיד בפיגור. גם תמ"א 38 על שלביו היה אמור ליצור הגדלת היצע, אולם המדינה כמדינה אינה מתואמת על הפרטים, יוצרת חוסר ודאות ופרשנויות שונות, עד שהדברים נעשו מסובכים ומורכבים אפילו בעיני היועץ המשפטי לממשלה שמחה על הטיפול בנושא.
שוד בלתי נסבל
כדאי להפסיק להאמין לשקרים ולחשוב שהמחירים ירדו. ובינתיים, הממשלה מתבקשת לבטל את הגזירה של מס רכישה בגובה 8%, ולהשיב את מס הרכישה על כל דירה שנייה בשיעור ש"ניתן לחיות עמו", של 3.5% ואילך, כי השוד שנעשה הוא בלתי נסבל. במקביל, וחשוב אף יותר, הממשלה מתבקשת לשחרר מאות אלפי קרקעות לדירות ומהר. יש ליצור תוכנית לאומית לעשורים הבאים בנוגע להקצאת הקרקעות לדירות לזכאים תוך הענקת זכות כספית (מענק מהמדינה בצ'ק לפקודת פלוני) שאינה ניתנת להעברה, לשם רכישת דירה. היעדר מדיניות כלכלית והעובדה ששר האוצר, אשר אמון על איסוף הכסף, מתערב בשוק דרך חקיקה, הם עוד אחד מעיוותי הכלכלה בישראל. הגיע הזמן לשנות זאת.
דורית גבאי, רו"ח ויועצת מס, כיהנה כסגנית למנהל מיסוי מקרקעין, כיום עצמאית, בעלים ומייסדת האקדמיה למסים המכשירה מאות עורכי דין בשנה בחוקי המס, וכן בעלת משרד לייעוץ מס לחברות וליחידים, מומחית בתחומי מס הכנסה ומסי מקרקעין. מחברת הספר כלכלת נדל"ן בישראל.
