שותפים בנדל"ן? ערכו הסכם שיתוף
קיומו של הסכם שיתוף מנוסח נכון יכול לחסוך משותפים בקרקע את הטרחה שבפנייה לבית המשפט במקרה של סכסוך או אי-הבנה
כאשר כמה שותפים חולקים זכויות במקרקעין ישנה חשיבות רבה להסדרת דרכי הניהול, השימוש, הזכויות והחובות, וכל דבר הנוגע לנכס המשותף. אי הסדרת טיב ואופן היחסים שבין בעלי הזכויות באופן ברור עלולה להביא ביום מן הימים לסכסוך, שיכול להסתיים בהליכים משפטיים שיאלצו אותם להיפרד מהנכס, לעיתים, בניגוד לרצונם.
ויותר מזה, ישנם מקרים בהם מדובר בבעלי זכויות בקרקע עליה צפוי להיבנות בניין. במקרה כזה, (עד שיוקצו דירות ספיציפית לכל בעל זכות ועד לרישום הבית הבניין כבית משותף) בעלי הזכויות נחשבים למעשה לשותפים בבניין כולו שכן עדיין אין להם זכויות בדירה ספציפית. הזכות בנכס שכזה מחושבת לפי החלק היחסי של הדייר בשותפות כולה (בעגה משפטית: "מושעא").
הסכם שיתוף ברור ומדויק בין שותפים אלה יכול למנוע בלבול או אי הבנות לגבי הזכויות ולהסדיר את אופן השיתוף והחלוקה שביניהם.
הסכם שיתוף כדרך לניהול מקרקעין
עיגון הזכויות של כל אחד מהשותפים במקרקעין בהסכם שיתוף הוא הדרך היעילה והמועדפת ביותר, הן מצדו של המחוקק והן מצידם של השותפים, בפרט אם החוזה נרשם בלשכת רישום המקרקעין (עניין, שגם יכול להקל על רישום הבניין כ"בית משותף" לאחר מכן).
בהסכם כדאי לכלול הוראות בדבר אופן הניהול של המקרקעין או הבניין כגון השטח של כל דירה, שטחים הצמודים לה (גג, חצר), זכויות הבניה המוקנות לכל דירה (האפשרות לבנות למשל חדר על הגג), וכיו"ב.
על מנת שהסכם השיתוף יחייב גם צדדים שלישיים, כמו למשל, רוכש דירה פוטנציאלי, יש לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין. מרגע הרישום, המתבטא בהערה בלשכת המקרקעין, יהיה כוחו יפה כלפי כל שותף עתידי במקרקעין וכלפי כל אחד אחר.
ההערה בדבר קיומו של ההסכם תאפשר לאותו רוכש פוטנציאלי לעיין בו טרם רכישת הזכויות, ללמוד את טיב השיתוף והיחסים בין השותפים ולדעת את מהות הזכויות שהוא עתיד לרכוש.
מה הסכנה בהתנהלות ללא הסכם שיתוף?
היעדרו של הסכם שיתוף יכול גרום לאי בהירות בעניין שייכות הזכויות בקרקע, ודאי אם מדובר בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. כך למשל, אם הזכויות בחצר העורפית של בית חזיתי לא הוגדרו כהלכה בהסכם, עלולה להיווצר בעיה קניינית חמורה אם בעל הזכויות בדירה לה צמודה החצר יחפוץ להשתמש בה באופן בלעדי ואילו יתר הדיירים יתנגדו בטענה שמדובר ברכוש משותף.
כמובן שחשוב להיוועץ באנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין או עו"ד על מנת לערוך הסכם שיתוף כהלכתו וכדי שיירשם במקומות הנכונים ויהווה הגנה טובה לבעלי הזכויות בקרקע. הדבר נכון במיוחד כשמדובר במגרשים בהם נבנים בניינים או צמודי קרקע, שם ניתן, באמצעות הסכם השיתוף, להסדיר הזכויות בנכס מיד עם "היוולדו".
שימו לב: במקרים בהם לא קיימת כל הסדרה לגבי ניהול המקרקעין בין בעלי הזכויות, נוהגים שמאי מקרקעין להפחית את הערך של הזכויות ("הפחתה למושעא"). ההפחתה נובעת מהקושי בניהול יעיל של המקרקעין כאשר יש ריבוי שותפים, ועשויה, במקרים מסוימים, אף להגיע לשיעור העולה על 10% משווי הזכויות.
מדובר בהפחתה משמעותית וכבד במשקל כאשר השותפים נמצאים בסכסוך ארוך וממושך המלווה גם בתביעות משפטיות. הפחתה שמאית זו לרוב לא נדרשת כשיש הסכם שיתוף המסדיר ומבהיר חד משמעית את החלוקה בין השותפים ואת דרכי הניהול של הנכס.
תנאים והגבלות
בהסכם השיתוף ניתן לכלול תנאים השוללים או מגבילים את זכותו של מי מהשותפים לבצע עסקאות בחלקו. מאחר שמדובר בשלילת היכולת למכור את הנכס, תוקפו של תנאי כזה מוגבל בזמן - עד 5 שנים. עם זאת, במקרה שהשותפים הסתכסכו ופנו לערכאות – ביהמ"ש מוסמך להתעלם מההגבלה (ככל שהיא עולה על 3 שנים) ולהורות על פירוק השיתוף בכל זאת.
אילוסטרציה צילום: אוראל כהן לסיכום, חשיבותו של עריכת הסכם שיתוף אינה מוטלת בספק. מדובר בהסכם הכרחי שרצוי שינוסח באופן מקצועי לאחר היוועצות עם אנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין ועורכי דין. זכרו: הסכם טוב ורישומו בלשכת המקרקעין ימנע קשיים במכירת הזכויות או רכישתן בעתיד.
המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
הכותב הוא שמאי מקרקעין ועו"ד שעוסק במקרקעין ודיני תכנון ובנייה
** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
