ניקוי-בינוי

בכירי כלכלנים בישראל, טוענים כי אחת הסיבות המרכזיות למצוקת הדיור בישראל, היא מלאי נמוך של חטיבות קרקע זמינות לבנייה. עם זאת, נשמעת מפעם לפעם גם טענה כי בישראל אין מצוקת קרקעות אמיתית.

לפער בין כמות הקרקעות למספר הקרקעות הזמינות מספר סיבות, וביניהן: קרקעות אשר לא סיימו הליכי תכנון, וגם קרקעות מזוהמות או החשודות כמזוהמות. כפי שניתן להבין, זיהום קרקע ומי תהום מקשה על תהליכי הפיתוח של הקרקע.

המשרד להגנת הסביבה פרסם לאחרונה סקר רחב היקף, ממנו עולה כי ישנם מספר מתחמי קרקעות גדולים הממוקמים באזורי ביקוש כגון: רמת השרון, תל אביב וירושלים שהם בעלי פוטנציאל של עשרות עד מאות אלפי יחידות דיור. אדמות אלו שחשודות כמזוהמות, רובן בשל פעילות עבר תעשייתית וביטחונית, אינן זמינות לבנייה בשל סיכונים בריאותיים פוטנציאלים שעשויים לנבוע מהם מהן באופן ישיר ובאופן עקיף.

מתחם תעש ברמת השרון. זקוןק לטיהור מהמזהמיםצילום: עמית שעל

בישראל ובעולם נצבר כבר ידע רב המאפשר לנקות כמעט כל זיהום עד לרמה שלא תהווה סיכון בריאותי. מדוע אם כן אין מנקים את הקרקעות ומי התהום ופותרים חלק נכבד של הבעיה כבר כיום? התשובה לכך טמונה בחלקה בכך שתהליכי טיהור יקרים מאד משום שיש הפרדה מלאכותית בין השבחת הקרקע (טיהורה), לבין קידומה לשיווק. המדינה, שמחזיקה נתח משמעותי מקרקעות אלו, מתנהלת כבר כיום עם "שמיכה תקציבית קצרה" הנדרשת לאזן בין צרכי ביטחון, בריאות, חינוך ועוד ולא הוקצו כלל המשאבים המשמעותיים הנדרשים לניקוי קרקעות בהיקף משמעותי.

להכניס את המגזר הפרטי

הניסיון שנצבר באירופה, ארה"ב וקנדה מראה כי ברגע שניתנה למגזר הפרטי ההזדמנות לפתח קרקעות מזוהמות בפרויקטים של "ניקוי-בינוי", היקף הפעילות בתחום גדל באופן משמעותי. את בעיית ההיתכנות הכלכלית הנובעת מהעלויות

הגבוהות לטיהור פתרו בעולם על ידי מענקים ייעודיים לשווי ההשקעה (Matching), קידום תהליכי תכנון ייעודיים עבור קרקעות אלו (מסלול "ירוק-ירוק") ואף העמדת ערבויות מסוימות מצד המדינה ליזמים. כל אלו הן דוגמאות שבהן הנושא מטופל ומקודם, ומאידך "הכיס הציבורי" לא מממן את הנושא, בכך נוצר כר לשותפות win-win המאפשרת פתרון לזיהום קרקעות ומי תהום, מאיצה תהליכי בנייה, מאפשרת רווח כלכלי ליזמים ומוסיפה בריאות לכלל הציבור ולסביבה.

בישראל קיימים כבר מספר אתרים ששוקמו, טוהרו ופותחו ובחלקם כבר עומדים מבני מגורים, תעשייה ומסחר. דומה כי אם יואצו שיווקי הקרקע של פרויקטי "ניקוי-בינוי" יחד עם החלת תמרוצים כלכליים ליזמים, אין סיבה שלא יקומו עוד רבים כאלו, ובכך יעשה צעד נוסף להקלה על מצוקת הדיור.

הכותב הוא מנהל אחריות תאגידית מחלקת קיימות בשיכון ובינוי