לחזק את היזמים הקטנים

הבנקים מערימים קשיים

אחת הבעיות העיקריות בענף הבנייה היא שמי שלא גדול וחזק, נעלם. הבנקים הפסיקו כמעט להעניק ליווי ליזמים קטנים ולא מוכנים ללוות כל יזם באשר הוא. בנק גדול אחד מוכן ללוות רק יזמים חזקים ומוכרים שנמנים עם החברות הגדולות במשק; בנק אחר מלווה רק יזמים שכבר עבד איתם בעבר; ולבנק שלישי אין יכולת להלוות בכלל. פועל יוצא מזה, שהיזמים הקטנים והבינוניים לא יוכלו להקים פרויקטים ולהוסיף דירות לשוק, והשוק הופך להיות שוק של שחקנים גדולים בלבד. שוק כמעט מונופוליסטי. ידוע בכל העולם כי צמיחה של ענף מסוים לא תלויה בגורמים הגדולים. הצמיחה חייבת גם את הקטנים. גופים גדולים ממשיכים לעבוד בכל מצב, בגאות ובשפל, אבל הקטנים הם אלו שמניעים ומעודדים את השוק לצמיחה. יזם נדל"ן גדול, למשל, לא יבנה עשר דירות בשכונה קיימת ולא ייקח על עצמו פרויקטי תמ"א 38 כי אלו "קטנים" עליו.

יזם נדל"ן גדול לא יבנה עשר דירות בשכונה קיימת ולא ייקח על עצמו פרויקטי תמ"א 38 צילום: אלכס קולומויסקי

כדי להסביר את הפתרון המוצע יש להבין איך נראה פרויקט בנייה: לשם ההפשטה, ניקח פרויקט שצפי התמורה ממכירת הדירות שלו הוא 10 מיליון שקל, הרווח ממנו יהיה 3 מיליון שקל, וההשקעה בו היא 7 מיליון שקל. היום היזם, שצריך לגייס לפרויקט המדובר הון עצמי של 33%, צריך להביא 2.3 מיליון שקל מתוך 7 מיליון השקלים, ואילו הבנק אמור להשלים את השאר - כ־4.7 מיליון שקל.

עסקה משתלמת

אם המדינה תקבל החלטה לפתור את הבעיה, כפי שעושה באמצעות חוק הערבויות שהיא מעניקה לעסקים הקטנים בישראל, כך גם במקרה זה של יזמי הנדל"ן הקטנים והבינוניים. אם נחזור לאותו חישוב של פרויקט הבנייה, ניתן להראות שהמדינה כלל לא תסתכן בעשותה כך. כאשר היזם מביא הון עצמי בהיקף של 2.3 מיליון שקל, המהווים 33% מהיקף עלות הפרויקט, והמדינה מצדה נותנת ערבות של 2.3 מיליון שקל המהווים גם הם 33% מעלויות הפרויקט, פועל יוצא מכך הוא שאף על פי שהבנק מממן 66% מהעלויות, הוא לוקח על עצמו סיכון של 33% בלבד. כך, גם הבנק וגם המדינה כמעט לא מסתכנים. להפך, הרי במקרה של "קטסטרופה", הכסף הראשון שילך לאיבוד הוא הרווח של הפרויקט, בדוגמה שלנו - 3 מיליון שקל. רק לאחר מכן הסיכון של היזם יהיה בשרשרת כספה של המדינה ולאחר מכן של הבנק - והסיכוי לכך אפסי. המדינה תיקח על עצמה סיכון תיאורטי בלבד ותקבל הכנסה מיידית. כל פרויקט מגורים שיקום, ייכנס למחזור הכספי שלה. המדינה תקבל תמורה כספית מיידית על כל פרויקט בדמות מסים על תשומות בנייה, מע"מ בדירות שיימוסו. כלומר, המדינה תיתן ערבות ותקבל מזומן בתמורה. אין ספק כי זו עסקה משתלמת.

הכותב הוא יו"ר קרן הגשמה