מחירי הדיור: ספק אם כדאי להמתין עד שלפיד ופלוג יורידו ביקושים

"כאשר ילדיי שואלים אותי אם לרכוש כעת דירה, אני ממליץ להם לא לקנות", אמר בשבוע שעבר שר השיכון אורי אריאל, שצפה כי בתוך שלוש שנים תחול ירידה של 20%-30% במחירי הדירות. כמה ימים לפני כן, אמר שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד בראיון לרדיו תל אביב: "אני לא הייתי קונה עכשיו דירה, הייתי מחכה שהמחירים יירדו. אם הייתי בן 31 עם שני ילדים קטנים, הייתי אומר לעצמי שכדאי לגור בשכירות עוד שנה".

אלא שההיסטוריה מלמדת שאם ייעצר כעת הביקוש הטבעי לדירות באופן מלאכותי, כתוצאה מהלוחמה הפסיכולוגית שמנהלים שרי קבינט הדיור של הממשלה, והזוגות הצעירים ישכרו כעת דירות ולא יקנו, אנחנו עשויים למצוא את עצמנו בפתחה של עליית מחירים נוספת. מיד לאחר המשבר הכלכלי העולמי בסוף 2008, רוכשי הדירות ישבו במשך כחצי שנה על הגדר והמתינו, והצטברו ביקושים לא ממומשים לדירות. אותם הביקושים הכבושים התפרצו באמצע 2009, ומאז זינק הביקוש לדירות ב־20% ומחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים.

הציבור ממתין לצעדים מיידיים

לפי מדד מחירי הדירות שפרסמה בסוף השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בינואר 2009 עמד המדד על 204.3 נקודות, וחמש שנים לאחר מכן, בינואר 2014, הוא זינק ב־64% ל־334.7 נקודות. מאז כינונה של הממשלה הנוכחית עלה המדד בכ־2%.

לפיד. "אני לא הייתי קונה עכשיו" צילום: אלכס קולומויסקי

מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, המודד למעשה את השינויים בחוזי שכירות חדשים שנחתמו בחודשיים האחרונים, עלה בפברואר ב־0.4%, ואילו מדד שכר הדירה הכללי עלה בחודש שעבר בשיעור נמוך יותר של 0.2%. מחירי הדירות בפועל, שאינם כלולים בחישוב מדד המחירים, עלו בחודשים דצמבר 2013־ינואר 2014 בשיעור קל של 0.1%. לפני חודש פרסמה הלמ"ס נתונים לא מעודדים על מחירי הדירות. ברבעון הרביעי של 2013 זינקו מחירי הדירות בישראל בשיעור ממוצע של 6.5%, בהשוואה לרבעון הרביעי ב־2012. מדובר בירידה של אחוז בהשוואה לרבעון השלישי של 2013.

בינתיים הציבור ממתין לצעדים מיידיים להורדת מחירי הדירות, לרבות דרך מענקים, הנחות או מכרזים שבהם המחיר הסופי של הדירה נקבע מראש, צעדים שעליהם צפוי קבינט הדיור לדון בסוף החודש. אבל עד שהשוק יוצף בעשרות אלפי דירות חדשות, יעברו לפחות שנתיים־שלוש, כך אומרים שרי הקבינט בשיחות סגורות.

האם התקווה אכן טמונה בהתחלות הבנייה? "השנה היא הראשונה זה שנים רבות שההיצע עלה על הביקוש. בנו פה יותר מהביקוש", אמר לפיד בראיון בסוף השבוע. אלא שנתוני הלמ"ס מספקים אמת אחרת: אמנם ב־2013 הביקוש לדירות עמד על 43,108 יחידות דיור (שיא של ארבע שנים) ובמקביל הוחל בבנייתן של 44,341 יחידות דיור חדשות, אך תופעה זו התרחשה גם בשנים קודמות: ב־2012 נרשמו 42,876 התחלות בנייה, לעומת ביקוש ל־42,566 יחידות דיור, פער של 310 יחידות דיור. ב־2011 היו 46,763 התחלות בנייה, לעומת ביקוש ל־40,080 דירות, פער של לא פחות מ־6,683 יחידות דיור. ועדיין, מחירי הדירות אינם יורדים. מומחים מסבירים שכדי להוריד את מחירי הדירות, התחלות הבנייה חייבות להיות גדולות בהרבה מהביקוש. "יש צורך בלפחות 60 אלף התחלות בנייה לשנה במהלך העשור הקרוב", אמר לאחרונה השמאי הבכיר ארז כהן ל"כלכליסט". "יתרה מכך, התחלות הבנייה שהיו ב־2013, יבואו לידי סיום רק ב־2016".

מגבלות נוספות על נוטלי המשכנתאות

בשעה שהיצע הדירות אינו גדל בכמויות מספקות, שב ועולה הדיון על הטלת מגבלות על המשכנתאות, שמטרתו להקטין את הביקוש לדירות. בסוף השבוע אמרה נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג, כי היא אינה שוללת אפשרות שבנק ישראל יטיל מגבלות נוספות על נוטלי המשכנתאות ואמרה כי ההגבלות שהטיל הבנק בעבר היו אפקטיביות. פלוג אף שבה והעלתה את הצעת בנק ישראל להגדיל פעם נוספת את שיעור המס על דירות להשקעה. השאלה היא כמה אפקטיביים יהיו הצעדים שמתכננן כעת בנק ישראל. בשנים האחרונות נקטו משרד האוצר ובנק ישראל בשורה של צעדים פיסקאליים ומוניטאריים שנועדו להרגיע את שוק הנדל"ן למגורים בצד הביקוש. כך למשל, בתחום המשכנתאות הורה המפקח על הבנקים לדרוש מנוטלי המשכנתאות הון עצמי בשיעור גבוה יותר, והגביל את רכיב ההלוואה בריבית משתנה. אבל בשורה התחתונה הצעדים האגרסיביים הללו אולי הוציאו משקיעים מהשוק, אבל הם הצליחו רק להאט את קצב העלייה במחירי הדירות ולא להוריד אותם.

במצב הזה, זוגות צעירים רבים מתלבטים האם לרכוש דירות כעת או להמתין. אלא שהציבור שבע הבטחות ולוחמה פסיכולוגית שלא עובדת על אף אחד: בתחילת 2010, אמר שר השיכון דאז אריאל אטיאס כי "את עצירת המחירים ניתן כבר לראות, אחרי זה תבוא הירידה במחירים". אך באותה שנה זינקו מחירי הדירות ב־14%, כך על פי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס. רצוי מאוד, אם כן, שהמלצות שרי השיכון והאוצר הנוכחיים להמתין לירידת מחירי הדירות ולא לקנות דירה כעת, לא יתגלו כמגדלים באוויר.

סייע בהכנת הכתבה: אמנון אטד