קרקע זה לא הכל

זרקור גדול מאיר בשנים האחרונות את שוק הנדל"ן. היבטים מגוונים שלו נדונים תדיר בשיח הציבורי ותכונה רבה אופפת אותו. מגמות חדשות, הצעות חקיקה ופרויקטים נדל"ניים מגוונים צצים כפטריות אחרי הגשם. ובתווך רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), כנראה השחקנית המשפיעה ביותר, אשר מדיניות המקרקעין שלה מהווה קטליזטור מרכזי לתמורות בשוק הנדל"ן.

דריסת רגלה של רמ"י מוכרת גם לעוסקים בתחום האנרגיה החלופית לייצור חשמל. תחום זה, על אף ההון הרב המושקע בו, נותר לרוב מתחת לרדאר התקשורתי. בכך, נעלם מעיני הציבור כי מדיניותה של רמ"י, הנוגעת למקרקעין לפרויקטים לאנרגיה חלופית, עומדת לעיתים כאבן נגף בפני הקמת מיזמים חשובים אלו.

מרבית הפרויקטים הגדולים זקוקים למרחבי קרקע כמרכיב חיוני להקמתם. בחלוקה גסה, אזור הנגב והערבה מהווה קרקע ראויה לפרויקטים סולאריים ואילו אזור רמת-הגולן, הגלבוע ועמק בית שאן מושך אליו פרויקטי רוח. לרוב, ניזומים הפרויקטים על מקרקעי מושב/קיבוץ, אותם חוכר האחרון מרמ"י, המחזיקה כדרך אגב בכ-90% ממקרקעי המדינה. לפיכך, היעדר אלטרנטיבת מקרקעין, בשילוב עם מדיניותה הנוכחית של רמ"י בתחום האנרגיה החלופית, מהוות חסם ממשי בפני הקמת פרויקט ומימונו.

בפריזמה של גוף מממן, פרויקט לאנרגיה חלופית עובר בדיקות נאותות, בין היתר באספקטים נדל"ניים וקניניים, שמטרתן להתחקות אודות "טיב" המקרקעין נשוא הפרויקט ולהכריע משפטית כי קיים בסיס איתן להקמתו ושרידותו. במסגרת זו, יזמים ומממנים נתקלים חדשות לבקרים במכשולים ייחודיים "תוצרת רמ"י", שלעיתים פרויקטים אינם יכולים להם. לעומת זאת, בממשק עם יתר השחקנים (רשות החשמל, יזמים, קבלנים וכו') מקובלת כיום פרקטיקה חדשנית של כלים משפטיים, המקנים לגוף המממן ביטחון מספק בהבטחת רכיב הקרקע לפרויקט, ומאפשרים מימונו והקמתו.

מדיניות המקרקעין של רמ"י נקבעת בין היתר בדרך של החלטות מועצה. פעמים רבות, מפרסמת המועצה החלטות סותרות היוצרות חוסר וודאות כבד. עד כה, ניסתה המועצה ליצור משנה סדורה בהחלטותיה הנוגעות לתחום הסולאר בלבד, אולם לא בהצלחה יתרה.

כך למשל, בעוד אחת מהחלטותיה מאפשרת הקמת פרויקט פוטו-וולטאי על גבי גג בלא שנדרש אישור רמ"י, רעותה מחייבת אישור מוקדם במקרה שיונחו אותם פאנלים פוטו-וולטאיים ממש על אדמת המקרקעין עצמה. וכך גם בהחלטות נוספות מבית מדרשה של מועצת רמ"י, המפלות בין פרויקטים שבסיס ייצור האנרגיה שלהן שונה (רוח לעומת סולאר למשל) בין היתר לעניין איסור השכרת משנה של המקרקעין.

החלטה דרמטית אחת מהשנה האחרונה אף מחייבת הקמת תאגיד משותף לחוכר המקרקעין וליזם כתנאי להקצאת המקרקעין לפרויקט. בפועל, מדובר בהכבדה תאגידית משתקת של יזמים.

גם ברמת משרדי המחוז ברמ"י, מהם מצופה להכיר המטריה בהיותם "קרובים לשטח", אין תרופה. הסכמי הפיתוח והחכירה המונפקים במחוז לפרויקטים לאנרגיה חלופית משוכפלים מענף הבנייה למגורים ודי לומר - "הבלאגן חוגג".

קצרה היריעה מלסקור בפירוט את הקשיים העומדים בפני יזמים ומממנים, נוכח מדיניות רמ"י. אולם, נוכח ההתפתחות בתחום האנרגיה החלופית, ראוי שיוקם גוף מקצועי ייעודי ברמ"י, שיפעל בין היתר לקודיפיקציה סדורה למקרקעין ולנטרול האנומליה הקיימת. חיזוק אינטרס ההסתמכות של השחקנים בתחום האנרגיה החלופית בישראל (תחום שיכול וראוי לשמש כמנוע צמיחה מרכזי) אינו עוד בגדר המלצה. המשאבים נמצאים, נותר רק "לדשן" את הקרקע.