גזית גלוב כמשל
האם עדיפה ההשקעה במניות של חברות נדל"ן על פני ההשקעה באג"ח או אולי בכלל שווה לרכוש את הנכס עצמו
במרכז אחד הוויכוחים ההיסטוריים בשוק ההון עומדת הדילמה איזו מהאפשרויות תשיא לנו תשואה גבוהה יותר – האם לרכוש מניות או אג"ח של חברת נדל"ן או אולי בכלל עדיף להשקיע בנכס עצמו.
מדובר בשאלה שכדאי לבחון אותה במספרים ולשם כך, בדקנו את ביצועי חברת גזית גלוב בעשר השנים האחרונות (מתחילת 2003 ועד סוף 2012) וכן בתקופה של חמש שנים (מתחילת 2008 ועד סוף 2012). בהמשך, נבחן גם את ביצועי האג"ח.
מהמספרים עולה כי מניית גזית גלוב השיאה בעשור האחרון תשואה של כמעט 400% לפני דיבידנדים. על כן, השקעה של 10 אלף שקל בתחילת 2003 הפכה בסוף 2012 ל- 39.3 אלף שקל. השקעה של אותו הסכום בתקופת השקעה של חמש שנים כפי שצויינה, הניבה 11.6 אלף שקל.
כמו כן התשואה הנקובה היא לפני קבלת דיבידנד שעומד בממוצע אצל גזית גלוב על כ-4% לשנה, ואילו לתקופה של 5 שנים התשואה עומדת על 4.3% לשנה בממוצע.
אם נחזור לשוק הנדל"ן בישראל נראה תשואה שוטפת נכס במיקום מרכזי באזור ת"א רבתי עומדת כ-2%-3% במונחים שנתיים. ככל שנתרחק דרומה או צפונה, תשואה על הנכס עשויה לעלות (לכיוון 5%-6%, תלוי במיקום ,בנכס, ובריחוק מהמרכז).
במקביל, אג"ח של גזית גלוב שהונפק ב- 2006 הניב קופון הממוצע השנתי של 7.75% ברוטו (לפני מס על הריבית) או 6.5% נטו.
לשם השוואה, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מחירי הדירות בישראל עלו בעשור האחרון ב-59.7% וב-66% בחמש השנים האחרונות.
מבחינת הנתונים של גזית גלוב ניתן לראות כי השקעה במניה לטווח ארוך עדיפה משמעותית מרכישת נכס לתקופה של 10 שנים: כ-400% תשואה לעומת 60% לתקופה זו. לעומת זאת, בטווח קצר יותר (5 שנים) היתה עדיפות לרכישת נכס שהניב תשואה של 66% לעומת 15% בלבד בשוק ההון. עם זאת כדאי לשים לב לכך שבטווח הקצר יש משמעות רבה יותר לעיתוי הרכישה. כזכור, בתקופה שבין 2008 למרץ 2009 ספגו השווקים הפיננסיים ירדות דראסטיות.
גם מבחינת תזרים מזומנים, ישנו יתרון לרכישת מניית גזית גלוב על פני רכישת נכס, בהתחשב בכך שתשואת הדיבידנד גבוהה בכ-1.5% בערך לשנה מהתשואה של שכירות הנכס. אם מכניסים את השיקול של המיסוי (25% מס על דיבידנדים, ללא מס על שכירות נכס מתחת ל-5,000 שקל) התשואה על הדיבדינד נטו יורדת לכיוון 3% שזה דומה לתשואה על השכרת נכס.
בהשוואה בין רכישת אג"ח לרכישת מנייה, התשואה השוטפת על אג"ח מתחילת 2006 הייתה גבוהה בכמעט 3.5% לשנה, במונחי נטו. כיום התשואה על אג"ח של גזית גלוב עומדת על 1.65% לפני הצמדה למדד – כלומר כ-4% נטו, בדומה לתשואת דיבידנד של גזית גלוב.
לסיכום, אין לדעת האם מחירי הדיור ימשיכו לנסוק ו/או אם מחיר מניית גזית גלוב תעלה בעשר השנים הקרובות באופן דומה למה שקרה בתקופה שנמדדה.גזית גלוב הינה חברה מצוינת שנוהלה לאורך שנים בצורה יעילה וטובה ואשר צלחה את משבר הנדל"ן בהצלחה לעומת הרבה חברות אשר נקלעו לקשיים קשים ואף נסגרו. על כן, צריך לדעת לבחור נכס נדל"ן טוב ובמחיר טוב וצריך גם לדעת לבחור מניות טובות.
הכותב הוא מנהל השקעות ראשי באלפא פלטינום ניהול השקעות.
