רכשתם דירה להשקעה ולא למגורים? כדאי שתקראו טוב את תנאי המשכנתא

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה בשבוע שעבר תביעה בגובה כ-2.6 מיליון שקל שהגישו חברי קבוצת רכישה נגד בנק דיסקונט למשכנתאות. השופט אלכס קיסרי דחה את טענת חברי הקבוצה, שהתאגדה בשנת 2003 לרכישת דירות בבניין בחיפה, לפיה היות והם נטלו משכנתא דולרית ההחזר החודשי היה אמור לרדת במהלך השנים, בהתאם לירידה בשער הדולר.

הקבוצה נטלה הלוואה לצורך הרכישה במשכנתה צמודת דולר מבנק דיסקונט למשכנתאות לפי שער של 4.61 שקל לדולר. במשך השנים, עד מועד הגשת התביעה ביולי 2008, ירד שער הדולר בכ-25% לרמה של 3.37 שקל לדולר בלבד. עם זאת, מתברר כי ההלוואה שנטלו חברי הקבוצה לא הייתה הלוואה דולרית, אלא הלוואה צמודת דולר עם שער בסיס. הכוונה היא להלוואה שבה שער הבסיס המינימלי של ההלוואה, בשקלים, הוא על פי מחירו של הדולר ביום לקיחת ההלוואה. על פי הלווואה זו, אם שער הדולר עולה, נוטל ההלוואה משלם יותר, ואם הוא יורד, הוא ישלם פחות. אולם בכל מקרה, ההחזר החודשי לא ירד משער הדולר שנקבע ביום נטילת ההלוואה (שער הבסיס). זאת בניגוד להלוואה דולרית בה אין שער בסיס וההחזר הוא בהתאם לגובה שער הדולר ביום ההחזר החודשי של המשכנתה.

הרוכשים טענו כי מטרת רכישת הדירות הייתה להשקעה, והיות ושכר הדירה נקבע (בזמנו) בדולרים, הגיוני שההלוואה תהיה גם היא דולרית. חברי הקבוצה טענו כי הבנק הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו ולא גילה להם, במעמד החתימה על הסכם ההלוואה, כי ההלוואה שהם נוטלים היא הלוואה צמודת דולר - דהיינו הלוואה שלא תרד אם שער הדולר יירד מהשער הבסיסי ביום החתימה על ההלוואה, זאת למרות שבהסכם היה סעיף מפורש שדיבר על כך. חברי הקבוצה טענו עוד כי רובם לא קראו את הסכם ההלוואה, אלא הסתמכו על ההסכם אליו הגיע מארגן קבוצת הרכישה עם הבנק.

עו"ד ניר קהתצילום: ישראל הדרי

בית המשפט קיבל את עמדת בנק דיסקונט שיוצג ע"י עו"ד ניר קהת ממשרד פרופ' יובל לוי ושות', ודחה את התביעה - בין השאר בטענה כי נוטלי משכנתה לרכישת דירה להשקעה נחשבים לקוח עסקי, ולא לקוח פרטי-צרכני עליו החוק מגן יותר. "התובעים העידו על עצמם שהם התקשרו בהסכם ההלוואה על מנת לממן את השקעתם בפרוייקט שנועד להביא להם רווחים. ככאלה, יש מקום לראותם כלקוחות עסקיים....אין דינן כדין לקוח צרכני" קבע השופט קיסרי.

השופט ציטט פסק דין אחר, לפיו ישנו הבדל בחובת הגילוי של הבנק כאשר נוטל ההלוואה הוא לקוח פרטי (צרכני) לבין חובת הגילוי ללקוח מסחרי: "לקוחות צרכניים נבדלים בדרך כלל מלקוחות מסחריים בידע, בנסיון, ובכח המיקוח שלהם...לקוחות מסחריים הם סוחרים מנוסים אשר עיניהם פקוחות לכל מה שכתוב בחוזים עליהם הם חותמים. לכן", קבע בית המשפט, "כאשר סעיף ההצמדה נכלל בהסכם ההלוואה, לא מתעוררת כלל חובת הגילוי, או הפרתה, ע"י הבנק, מפני שהתובעים מוחזקים כיודעים את דבר קיומו של הסעיף וכי הוא משקף את כוונתם".