מיסוי השכרה למגורים – לא פרה קדושה

אחת הפרות הקדושות במשק הישראלי היא מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים. חיזוקים לכך ניתן היה לקבל  מהמלצות ועדת טרכטנברג והחוק לשינוי נטל המס, שבמסגרתם צומצמו פערי המס המוטלים על הכנסות אקטיביות כדוגמת שכר עבודה למול הכנסות מתשואה בגין נכסים. הם לא נגעו בשאלת מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים. להערכתי, זו טעות, ואני גם אסביר.

כיום הכנסות משכר דירה למגורים מתחייבות במס במסגרת אחת משלוש החלופות הבאות:

א. פטור ממס על הכנסה משכ"ד למגורים עד לתקרה של 4,680 שקל.

ב. אם שכר הדירה עולה על תקרת הפטור, הפטור מופחת בגובה הסכום העודף על התקרה, והיתרה מחויבת במס שולי (המס השולי המרבי בשנת 2011 הינו בשיעור של 45%).

ג. מסלול מס מחזור ייחודי המאפשר מיסוי של 10% ביחס להכנסה ברוטו ללא ניכוי הוצאות.

למעשה, ניתן לקבוע כי שני המסלולים האפקטיביים הינם מסלול הפטור, שמתייחס לציבור שבבעלותו דירת מגורים אחת המושכרת למגורים, או מסלול ה-10% שמתייחס לציבור ה"משקיעים" שמחזיקים יותר משתי דירות מגורים. יש להדגיש כי המסלולים האמורים יחולו אם הכנסות שכר הדירה אינן עולות לכדי עסק. במידה והכנסות אלו עולות לכדי הגדרת "עסק" הרי שיחול שיעור המס השולי על כלל ההכנסה ללא מתן פטור או מסלול 10%.

כאמור, לא ברור מדוע המחוקק, במסגרת החוק לשינוי נטל המס, השאיר על כנו את המסלול המתחייב במס בשיעור של 10%, כי הרי כל מסלולי ההשקעה בשוק ההון, לרבות רווחי הון, דיבידנד וריבית וכן שבח מקרקעין מחויבים במס בשיעורים שבין 25% ל-30%, ואילו אפיקי השקעה שאינם צמודים מחויבים במס בשיעור שבין 15% ל-20%.

ייתכן שבמסגרת השיקולים היתה הנחה שהעלאת שיעורי המס על מסלול זה תגרור "גלגול" עליית המס על השוכרים ולעליית דמי השכירות, אך מצד שני, ייתכן שהעלאת שיעורי המס תביא לפיחות באטרקטיביות של מסלול השקעה זה, ואשר תוביל למכירת דירות להשקעה וירידת מחירים - שהינה אחת מהמטרות העיקריות שמבקשת הממשלה להשיג לאור מצוקת הדיור ההולכת וגוברת.

אם המחוקק מבקש שלא להרע את מצב אלו שאינם מוגדרים כ"משקיעים", הפתרון להערכתי הוא פשוט:

א. מתן פטור לציבור שאינו נחשב ל"משקיע" עד לתקרה של 7,000-6,000 שקל.

ב. מי שהכנסתו משכר דירה עולה על סכום זה, סביר שמחזיק יותר מדירה אחת או שניים ומכאן כי יש לסווגו כ"משקיע". "משקיע" כאמור יחויב בשיעורי המס החלים על מסלולי השקעה אחרים, קרי 25% ללא מתן פטור.

הפשטת מסלולי גביית המס משכר דירה, והשוואת שיעורי המס בין השקעות שונות בשוק ההון, תייצר להערכתי גבייה צודקת יותר של הנטל, ואף עשויה להוביל לעלייה בהיצע הדירות בשוק, באמצעות ההפחתה באטרקטיביות של החזקת מספר דירות להשקעה על ידי משקיע יחיד.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מסים בפירמת פאהן קנה ושות' Grant Thornton Israel.