נקודת מפנה נדל"נית? אולי רק ב-2015

המחאה החברתית שהחלה בעקבות מחירי הדיור במרכז הארץ כבר נמצאת מאחורינו והצעדים הממשלתיים של טרכטנברג ומינהל מקרקעי ישראל שיחלו ביישומם בשנת 2012 ואמורים להביא להגדלת היצע הדירות וירידת מחירים יבשילו ויישאו פרי רק לקראת שנת 2015.

רוכשים פוטנציאלים רבים יושבים היום על הגדר וממתינים לירידת מחירים והזדמנויות טובות לרכישת דירה במחירים סבירים. אך ציפיות לחוד ומציאות לחוד ומי שבאמת ירצה ליהנות מפירותיהן של המחאה והשינויים שבאו בעקבותיה ייאלץ להמתין עוד זמן רב שכן אין פתרונות קסם בענף הנדל"ן. תהליכים המתחילים היום יחלו להבשיל רק בעוד 24 חודשים לפחות ועד 60 חודשים, אם לא מעבר לכך. גם אז, לפחות בשלבים הראשונים, ירידת המחירים צפויה להיות מתונה ותעמוד על 5%-1%.

עד אז, 2012 צפויה להיות שנת האיזונים במחירי הדירות כאשר במרכז ת"א קיים צפי לירידת מחירים של 2%-5% ובתחום דירות היוקרה בעיר שערכן מעל 10 מיליון שקל הצפי לירידה חדה של 10%.

בטבעת הראשונה סביב ת"א הכוללת ערים כדוגמת ר"ג, גבעתיים, חלון ובקרוב גם קריית אונו צפויה עליית מחירים מינורית בהתאם למדד.

במעגל הפריפריאלי הרחוק יותר, בערים כמו אשקלון ובאר שבע בדרום או חדרה ופרדס חנה בצפון הצפי הוא לירידת מחירים מתונה של עד 5%. מי שצפוי ליהנות מעליית מחירים הם המרכזים גדולים של בנייה בפ"ת, ראשל"צ, נס ציונה, באר יעקב וחיפה שם המחירים עשויים לעלות עד 5% נוספים מהמחיר כיום.

למרות הרצון הגדול, מגמת הבנייה במהותה לא תשתנה ותימשך בניית יחידות דיור על בסיס הקרקעות הקיימות כיום ולא הרבה מעבר לכך. מאמצי משרד השיכון, מנהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות יבואו לידי ביטוי בעיקר בהתחלות בנייה של דירות קטנות בנות 3-2 חדרים.

מלאי הדירות יצטמצם מהותית בתוך 10 חודשים וירד ל-10,000 - מספר קטן מאוד. היום עומד המלאי על כ-18,000 יחידות בלבד ולכן צפי לירידת מחירים מהותיים של 30% הוא שגוי, אינו מציאותי ואינו מעשי. להפך, המציאות מורכבת עוד יותר כאשר בשוק קיים היום מלאי דירות קטן מאוד המספיק לשנה אחת בלבד ולכן כבר ברבעון השלישי של שנת 2012 צפוי מחסור בדירות שיגרום לתחילת עליית מחירים זוחלת ברוב אזורי הביקוש.

מעבר לאזורי הביקוש, איננו צפויים לראות מעבר חד וכמויות רוכשים גדולות המגיעים לפיריפריה. הביקוש ימשיך להתמקד בטבעת הראשונה והשנייה סביב תל אביב, כאשר הפריפריה תהנה מביקושים של גידול טבעי בלבד. הילודה בפריפריה גבוהה ביחס לממוצע הארצי ולכן יגדל הביקוש במעט, אך באופן פרופורציונאלי וטבעי לילודה והגידול באוכלוסייה.

הכותב הוא מנכ"ל קבוצת מזרחי