מאחורי הקלעים של בועת הנדל"ן
ישראלים רבים הרגישו עשירים כשערך הדירות שלהם עלה. עכשיו, כשהמחירים יורדים, עלולים רבים להרגיש את התחושה ההפוכה ולהקטין באופן חריג את ההוצאות שלהם. נקודה למחשבה לקראת 2012, שעשויה להשפיע על הכלכלה הישראלית
בחודשים האחרונים אנו מתחילים להרגיש שהאוויר יוצא מבועת הנדל"ן, שהתנפחה לממדים לא ריאלים בשנים האחרונות. מאחורי הנתונים המתפרסמים חדשות לבקרים כדאי לשים דגש על מספר תופעות התנהגותיות שעלולות להביא את שוק הנדל"ן ואת הכלכלה הישראלית למקום מסוכן.
ראשית היא תופעת "העושר הלא נזיל" שמשפיעה על הוצאות המשפחה הממוצעת ועל המינוף. לפני שנת 2008 ישראלים רבים רכשו דירות עם משכנתה כפי שהיה נהוג תמיד. מחירי הדירות היו סבירים ואותם ישראלים ידעו כי יצטרכו לעבוד קשה ולדאוג לאיזון בהוצאות שלהם כדי להחזיר את המשכנתה.
משנת 2008 עלו מחירי הנדל"ן באופן משמעותי ויצרו אצל אותם ישראלים תחושת עושר לא אמיתית. משפחה שקנתה דירה ב-1 מיליון שקל ולאחר שנתיים ערך הדירה עלה ל-1.5 מיליון שקל, הרגישה כאילו היא מתעשרת והרשתה לעצמה להיות פחות מאוזנת תקציבית, להוציא יותר כסף ולעיתים אפילו לקחת יותר הלוואות.
זה אולי אחד ההסברים לעובדה שגם בתקופת המשבר היה נראה שבישראל לא קורה דבר והישראלים חיים כאילו אין מחר. כמובן שתחושת העושר אינה אמיתית כי רוב המשפחות קנו את הדירה למגורים ולא יכלו או לא רצו לממש את הרווח הפוטנציאלי על הדירה. גם אם היו רוצים לעבור דירה היו צריכים לשלם יותר על הדירה החדשה כך שלא היו מרוויחים דבר. עכשיו, כשמחירי הדירות יורדים, עלולים חלק מהישראלים שקנו דירות במחירים גבוהים (מי שקנה בשיא הבועה) להרגיש את התחושה ההפוכה ולהקטין באופן חריג את ההוצאות שלהם - מה שעלול להשפיע על הביקושים ובסופו של דבר על הצמיחה הכלכלית.
תופעה נוספת קשורה לאפקט "נקודת ההתייחסות" (reference point). חלק מרוכשי הנדל"ן מסתכלים על מחיר הנכס שלהם ביחס למחיר ששילמו כשקנו את הדירה. אם המחיר הנוכחי של הנכס גבוה מהמחיר שקנו הם מרגישים עשירים יותר, ואם המחיר נמוך יותר הם מרגישים עניים יותר.
ירידות המחירים שאנו רואים בחודשים האחרונים משמעותיות יותר למי שקנה דירה לפני 2008 בגלל ההתייחסות למחיר הרכישה. קחו למשל ישראלי שקנה דירה ב-1 מיליון שקל ומחיר הדירה עלה מאז הרכישה ב-50% למחיר של 1.5 מיליון שקל. נניח עכשיו שמחיר הדירה יורד ב-10% ל-1.35 מיליון שקל. למעשה, הירידה של 150 אלף שקל ביחס למחיר הרכישה (1 מיליון שקל) היא של 15% ונתפסת כגדולה יותר בעיני בעלי הדירה. חלק מסתכלים על הרווח שעשו מרכישת הדירה (0.5 מיליון שקל) וירידה של 150 אלף שקל במקרה הזה נתפסת בעיניהם כהפסד אפילו משמעותי יותר של 30%. לכן ההשפעה של ירידת המחירים עלולה להיות משמעותית יותר גם למי שקנה דירות לפני התנפחות הבועה.
התופעה השלישית היא "אשליית הכסף" (money illusion). על פי תופעה זו אנשים מסתכלים על כסף בערכים נומינליים ולא ריאלים. עד לפני כמה חודשים "אשליית הכסף" היתה יחסית חזקה אצל הישראלים. עליות המחירים של המוצרים הבסיסיים (מקוטג' ועד מעונות לילדים) היו איטיות (אבל משמעותיות) והיה לישראלים קשה להגיב באופן מיידי לשחיקת שכרם. התחושה כי השכר אינו נשחק עודדה (או לא מנעה) מחלק מהישראלים לרכוש דירה. המחאה החברתית של החודשים האחרונים העלתה למודעות את עליית המחירים ופוצצה את "אשליית הכסף". הישראלים מבינים היום מהר יותר ששכרם נשחק עם הזמן (במיוחד כאשר למרות המחאה החברתית עדיין יש עליות מחירים) מה שעלול למנוע מהם לקנות דירה בקרוב.
לכן, מעבר לכל החששות הכלכליים למשבר בשנת 2012 בעקבות המצב באירופה ובעולם שעלול להשפיע גם על ישראל, כדאי להתייחס גם למה שנמצא מאחוריי הקלעים של בועת הנדל"ן.
ד"ר טל שביט הוא מומחה למימון ופסיכולוגיה של משקיעים, המחלקה למימון, בית הספר למנהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למינהל
