התקן שימתיק מעט את הגלולה המרה של מס החברות

אין ספק כי אם האישור יקבל תוקף חוקי, מדובר בהכבדה מיסויית על כלל החברות בישראל, אך תיקון חדש לתקן חשבונאות בינלאומי (12), מיסים על הכנסה, עשוי לעזור בצמצום הפגיעה בחברות המחזיקות בנדל"ן להשקעה ועושות שימוש במודל השווי ההוגן. גלגל ההצלה לחברות הנדל"ן המניב בא לידי ביטוי בהתייחסות לרישום הוצאות מסים וההתחייבות למסים נדחים. ההתחייבות למס נדחה, שהיא בעצם התחייבות לתשלום מסים בעתיד, מחושבת על ידי הכפלת שיעור המס הרלבנטי בהפרש בין עלות הנכס לצורכי מס לבין הערך בספרים של הנכס בדו"חות.

בעבר, לא היתה התייחסות ספציפית בתקן לחישוב המסים הנדחים לגבי רכיב המבנה של נדל"ן להשקעה. לפיכך במקרים אלו חל הכלל הראשי לפיו מדידת מסים נדחים תשקף את האופן שבו הישות מצפה להשיב את הערך בספרים של הנכס. התיקון לתקן, אשר פורסם בחודש דצמבר 2010, קובע חזקה הניתנת לסתירה, שלפיה השבת הערך בספרים של נדל"ן להשקעה תיעשה במלואה, באמצעות מכירה ולא באמצעות שימוש. לפיכך המדידה תיעשה בהתאם להשלכות המס הנובעות ממימוש הנכס ולא מקבלת דמי שכירות.

כתוצאה מיישום התקן, וכאשר החזקה לא ניתנת לסתירה, עלות הנכס לצורכי מס תקבע, בהתאם לדרישה של חוק מיסוי מקרקעין למדד, את עלותו המקורית של נכס עד לתאריך המכירה (מדד ידוע), או במקרה של דו"חות כספיים, עד לתאריך המאזן. כתוצאה מכך, עלות הנכס לצורכי מס תהא גבוהה יותר, ההפרש בינה לבין הערך בספרים של הנכס נמוכה יותר והוצאות המס קטנות יותר, וזאת בהנחה כי הערך בספרים גבוה מהעלות לצורכי מס.

לדוגמה, חברה שרכשה נכס נדל"ן להשקעה ב־1 בינואר 2008 בעלות של 900 אלף שקל וב־31 בדצמבר 2011 קיבלה הערכת שווי לנכס אשר מעמידה את שוויו ההוגן על מיליון שקל, והעלות המקורית המופחתת של הנכס לצורכי מס הנה 800 אלף שקל, רשמה לפני התיקון התחייבות למסים נדחים לפי שיעור מס חברות של 18% בסך 36 אלף שקל וזאת על הפרש זמני (ההפרש בין הערך בספרים של הנכס לבין העלות לצורכי מס) של 200 אלף שקל. חברה זאת אמורה להיפגע עכשיו ולחשב את המסים הנדחים שלה ב־2011 לפי שיעור מס חברות של 25% (אם החקיקה תושלם עד סוף השנה), ותיצור לפי כן התחייבות למיסים נדחים בסך 50 אלף שקל. נציין כי גם אם עליית הערך "נצברה" לאורך השנים והחברה רשמה הוצאות מסים בעבר, הרי שההוצאה בגין עליית שיעורי המס תירשם כולה בשנת 2011.

כעת, לאחר התיקון לתקן חשבונאות בינלאומי 12, החברה תוכל לתאם את מחירו המקורי של הנדל"ן להשקעה שבבעלותה עד לתאריך המאזן. נציין כי התקן נכנס לתוקף בינואר 2012 וניתן היה לאמץ אותו באימוץ מוקדם כבר מתחילת2011.

הכותבים הם מפירמת ראיית החשבון BDO זיו האפט