הסכנה שבהגבלת דמי השכירות

הצעת חוק שהוגשה בתחילת החודש ומבקשת להגביל את דמי השכירות על דירות למגורים עלולה לפגוע דווקא באנשי מעמד הביניים, שעבורם היא הוגשה לכאורה. לפי ההצעה, שהגיש ח"כ אברהם מיכאלי (ש"ס), יוגבלו דמי השכירות למשך שנתיים ל־2% משווי הדירה, כפי שייקבע בידי שמאי מקרקעין מטעם השוכר.

התשואה המקובלת לדירה המושכרת למגורים היא כ-3.6% ממחיר הרכישה, תלוי בעיקר בשטח הדירה, במספר החדרים, במיקומה, בסוג השוכר ובהצמדות כחניה ומחסן. שוק זה נהנה מפטור ממס הכנסה בעת השכרת הדירה עד לסכום של כ־4,600 שקל לחודש, ומעל סכום זה ניתן לקבל פטור חלקי המעניק למשכיר אפשרות לשלם 10% בלבד מדמי השכירות.

אף שהתשואה אינה גבוהה במיוחד הפך שוק השכירות למסלול השקעה אטרקטיבי על רקע היעדר החלופות - חלק ניכר בציבור רואה בבורסה השקעה מסוכנת - בשל ההקלות במס ובעיקר בשל התקווה כי שווי הדירה המושכרת יעלה ויניב רווח הון משמעותי. בחלק מהמקרים מדובר בהשקעות שביצעו מי שמוגדרים כאנשי המעמד הבינוני. אלה השקיעו חלק ניכר מחסכונותיהם לרכישת דירות להשכרה, תוך נטילת הלוואות משמעותיות וכאשר דמי השכירות מיועדים לכיסוי תשלומי המשכנתה וליצירת תשואה שוטפת באופן מיידי או בתכנון ארוך טווח.

בעיה נוספת בהצעת החוק היא כי מדובר בפגיעה במשקיעים שרכשו דירות במיטב כספם. ההצעה קובעת כי החוק יחול על השכרת דירת מגורים שהחלה לאחר תחילת החוק, אך הניסוח אינו ברור וניכר שהמנסח לא התעמק במשמעותו: האם החוק יחול רק על דירות שנרכשו והושכרו לראשונה לאחר תחולת החוק, או שמא הכוונה רק לדמי שכירות שישולמו לאחר תחולת החוק? ומה לגבי דירה שהושכרה לפני החוק וממשיכה להיות מושכרת לאחריו?.

הגבלת דמי שכירות צריכה להתחשב בנתונים נוספים שלא מופיעים כלל בהצעת החוק, דוגמת חובות המשכיר על הדירה בגין משכנתה שנטל לרכישתה, שווי הדירה, מיקומה או היותה דירה ראשונה, שנייה או שלישית של בעליה. עוד בעיה היא קביעת שווי הדירה בידי שמאי מטעם השוכר, שהאינטרס הברור שלו חד־משמעי - להפחית את שווי השמאות ככל הניתן. מנגנוני הפיקוח שיידרשו לאכיפת הצעת החוק הם אדירים ועלותם תושת על משלם המסים.

כבר עתה אנו שומעים על משכירי דירות שמכניסים לחוזי השכירות הוראות "עוקפות חוק" מתוך ציפייה לחוק מגביל דמי שכירות, דוגמת גביית חלק מהסכום כדמי ניהול. גם אם הוראות אלו ייקבעו כלא חוקיות, ספק אם כוחות השוק ייוותרו אדישים להגבלה. אחת מתופעות הלוואי של החוק צפויה להיות צמצום בדירות המגורים שיוצעו להשכרה.

הכותב הנו שותף במשרד עורכי הדין בועז רוה, המתמחה בנדל"ן.