במת השוק: רכישת נדל"ן מניב - לא רק למוסדיים

השקעה באיגרות חוב קונצרניות בדירוג אשראי גבוה נחשבה מאז ומתמיד לאופציה הבטוחה והפופולרית עבור משקיע שמחפש אפיק השקעה סולידי. אולם, התמורות שחלו בארבע השנים האחרונות שינו את פני השווקים — התשואות על האג"ח הקונצרניות ירדו משמעותית, ומצד שני, המשבר העולמי פתח אפשרויות השקעה חדשות ולא פחות בטוחות ומבטיחות.

השפל המתמשך בשוק הנדל"ן בארה"ב מאפשר כיום למשקיעים לרכוש נדל"ן מסחרי מניב המושכר לחברות גדולות, בעלות דירוג אשראי גבוה ולטווח ארוך של 15 שנה ומעלה. בהסכמי השכירות מול שוכרים כאלה,כל ההוצאות, כולל ביטוח המבנה וניהול הבניין, מוטלות על השוכר, מה שמאפשר לבעל הנכס ליהנות מתשואה חודשית שוטפת, ללא ההתעסקות הנדרשת בהשקעה בנדל"ן למגורים, למשל.

ההשקעה בטוחה, התשואה כפולה

השאלה הראשונה שנשאלת היא איזו השקעה עדיפה, לרכוש אג"ח קונצרנית מדורגת או להשקיע בנכס מניב. להלן שתי דוגמאות:

חברת וולגרין (Walgreens) היא רשת בתי המרקחת הגדולה ביותר בארה"ב, המפעילה כ־7,500 בתי מרקחת. לחברה הכנסות שנתיות של 67 מיליארד דולר ורווח נקי של 2.1 מיליארד דולר ב־2010. וולגרין (סימול: WAG) נסחרת תחת שווי שוק של כ־38 מיליארד דולר.

האג"ח של וולגרין לשמונה שנים (המדורגת A על ידי S&P) מציעה תשואה שנתית של 4.67%, בעוד שתשואת נכס בוושינגטון, המושכר לוולגרין למשך 75 שנה היא כ־7.5%.

דוגמה נוספת היא CVS, חברת שיווק תרופות המרשם הגדולה בארה"ב, הפועלת ב־7,100 סניפים ברחבי ארה"ב ונסחרת בבורסת ניו יורק (סימול: CVS) תחת שווי שוק של כ־50 מיליארד דולר. ב־2010 רשמה החברה הכנסות של כ־100 מיליארד דולר ורווח נקי של כ־3.7 מיליארד דולר.

האג"ח של CVS לעשר שנים מציעה תשואה שנתית של 4.2% ומדורגת +BBB. לעומת זאת, תשואת נכס באינדיאנה המושכר לחברה ל־25 שנה עומדת על כ־8%.

נגישות למשקיעים פרטיים

שתי הדוגמאות האלה ממחישות על קצה המזלג כי תחת אותה רמת ביטחון השקעתי, התשואות שמעניקה השקעה בנכס נדל"ן מסחרי מניב גבוהות יותר מרכישת האג"ח של אותה חברה. יתרונות נוספים הם האפשרות לתשואה מועדפת במכירה, הגנה במקרה של פשיטת רגל של השוכר (כיוון שהנכס נשאר עדיין בידי המשקיע) ויכולת הפיזור של תיק ההשקעות מבלי להתבסס על שוק ההון לבדו. מנגד, החיסרון העיקרי הוא נזילות נמוכה.

אולם, האם גם המשקיע הפרטי יכול ליהנות משותפות בנדל"ן מסחרי מניב, בדיוק כמו שעושים המשקיעים המוסדיים בשנים האחרונות? התשובה היא כן. חברות מתמחות מאפשרות נגישות לעסקאות כאלה, בהן המשקיע הופך להיות חלק מקבוצה הרוכשת נדל"ן מסחרי מניב, יחד עם שותף מקומי, ובכך ליהנות מתשואה שנתית של 8%–10%.

הכותב הוא מנהל העסקים של קבוצת גיתם ויו"ר אלטו השקעות פרטיות, המשקיעה בנדל"ן מסחרי מניב בארה"ב ובמערב אירופה