לקנות או לשכור דירה? תטילו מטבע

האם אנשים קונים דירה כי הם פשוט רוצים דירה, כמו שהם רוצים כל מוצר צריכה אחר כדוגמת אייפד 2, חולצה או טלוויזיה, או שמא הם מסתכלים על דירה כעל מוצר השקעה נטו ומוכנים לשלם עליה רק בהתאם לתשואה שהם צופים לקבל משכר הדירה העתידי המהוון וביחס לתנודתיות המחיר?

ההבדל בין מוצר צריכה למוצר השקעה הוא חשוב מאוד. התייחסות לדירה כאל מוצר צריכה רגיל תהפוך את הניתוח הכלכלי שלה לבעייתי. הוא עלול להיות מושפע מאוד, למשל, מאופנות ועלויות בנייה.

התייחסות אל דירה כאל מוצר השקעה תהפוך את הניתוח לפשוט יותר, וגם תקל עלינו לנתח את פוטנציאל ההשפעה של ההוראה החדשה של משרד האוצר בדבר ביטול הפטור ממס שבח על דירות למגורים החל מ־2013. אם דירה היא מוצר השקעה, ביטול הפטור ממס שבח מקביל להקטנת תוחלת תזרים המזומנים הצפוי ממנה, כשבכל מוצר השקעה אחר המשמעות היא ירידת מחיר.

בורות בתורת המימון

אז האם דירה היא אכן מוצר השקעה או מוצר צריכה? מבחינת הכלכלנים, התשובה ברורה - דירה היא מוצר השקעה לכל דבר. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לדוגמה, מתייחסת במדד המחירים לצרכן רק למחירי השכירות ולא למחירי הנדל"ן. בחשבונאות הלאומית, נכנסות הוצאות על רכישת דירות תחת סעיף ההשקעות ולא תחת סעיף הצריכה.

הגדילו לעשות בשנת 2009 ארבעה כלכלנים מהבנק המרכזי האמריקאי ומאוניברסיטת ויסקונסין, בראשם פרופ' גלין (Gallin), שהראו ששוק הנדל"ן מתנהג בדיוק כמו שוק המניות - כשנוצר שינוי בתזרים המזומנים הצפוי מהדירה, מחירה מגיב בפועל כמו שמגיבות מניות כשחברה מודיעה על שינוי בדיבידנד שתחלק. כלומר, בשורה התחתונה, בתרחיש המרכזי סביר שבעקבות ביטול הפטור ממס שבח יירד מחיר הדירה וכנראה יעלה מעט שכר הדירה, כדי להתאים את התשואה המתקבלת מהשקעה בנדל"ן לסביבת התשואה המתקבלת בשאר אלטרנטיבות ההשקעה.

אלא שבכלכלה, כמו בכלכלה, אין תשובות של 100%, וכפי שניסח זאת הכלכלן דני כהן זדה מאוניברסיטת בן־גוריון: "לכל שאלה בכלכלה יש תשובה אחת ודאית: תלוי בגמישות". כדי לפשט את הנושא המורכב הזה, ניתן לומר כי ייתכנו מצבי קיצון שבהם לעוצמת הביקוש יכולות להיות השפעות על השאלה מי יספוג יותר את ביטול הפטור ממס - השוכרים או הרוכשים. ייתכנו מצבים שבהם, למשל, מחיר הדירה לא יזוז ושכר הדירה יעלה בחדות, או מצבים שבהם מחיר הדירה יורד בחדות ואפילו מחירי השכירות יורדים מעט. כדאי להדגיש שאנו מדברים כאן רק על ההשפעה הספציפית של ביטול הפטור ממס שבח על מחירי הדירות, כשבינתיים צריך לזכור שקיימים תהליכים נוספים בעולם ומגמות אחרות שמשפיעים גם הם על מחירי הנדל"ן. כלומר, ייתכן שפעולת האוצר תקרר מעט את מחירי הנדל"ן, אך היא עדיין לא תהיה משמעותית מספיק כדי להביא באמת לירידות מחירים.

עבור רבים הטענה שבית מתנהג רק כמוצר השקעה היא טענה מרגיזה. הם רוצים להעיד על עצמם שכל מה שאכפת להם הוא שהבית יהיה "שלהם", ולא מעניינת אותם שום "השקעה". הם אולי צודקים, אבל הם לא שמו לב שעד לקניית הבית הם עשו לא פעם חישובי השקעה מובהקים: למשל, ההתלבטות אם לשכור דירה או לקנות היא שאלה של השקעה, ועדיין, אם תחפשו בגוגל, תגלו שבשום מקום לא תמצאו תשובה ברורה וחד־משמעית לשאלה הזו.

השאלה העיקרית שעומדת בפני המתלבטים היא מה יהיה התשלום החודשי של המשכנתה לעומת שכר הדירה החודשי. הם כמובן מוכנים לשלם יותר עבור משכנתה, כי מבחינתם אחרי 20 או 30 שנה הבית יהיה שלהם, בעוד שהאפשרות השנייה מקבילה בעיניהם ל"לזרוק את הכסף לפח".

אבל רבים טועים בחישובים אלה, כיוון שהם אינם מבינים באמת את שתי הברירות בגלל בורות חמורה בתורת המימון. האלטרנטיבה של שכירת דירה (גם תחת הנחת שכר דירה עולה עם השנים), הפקדת ההון הראשוני שהיה אמור לשמש לקנייה באפיק חיסכון והפקדה חודשית נוספת לחיסכון של ההפרש בין המשכנתה לשכר הדירה היתה יכולה במקרים רבים להביא אותם לבעלות על הבית כמה שנים מוקדם יותר.

נופלים בחישוב הפשוט

הסיבה שרוב האנשים נופלים בחישוב הפשוט היא משום שהוא פשוט מדי. הם אינם מצליחים להעריך את עוצמתם המורכבת לחישוב של הריבית דריבית (ריבית אפקטיבית) ושל לוחות הסילוקין.

למזלם של אותם בורים, השווקים משוכללים מספיק כדי שמחירי השוק יימצאו תמיד בנקודת איזון בין האלטרנטיבות. כלומר, למרות הבורות הרבה בתחום, היחס בין הכדאיות של שתי האלטרנטיבות - בעיקר בין גובה שכר הדירה (שנקבע בשוק של היצע וביקוש למגורים) לריבית במשק (שממנה נגזרת גם ריבית המשכנתאות וגם ריבית החיסכון) - נשאר מאוזן יחסית. לכל אלטרנטיבה יש סיכוי שווה להיות העדיפה בדיעבד, על הסיכונים, היתרונות והחסרונות שלה (ויש מאות כאלה). לכן, אגב, אפשר להבין שאחד הגורמים המשפיעים ביותר על מחירי הדירות הוא הריבית במשק, שהעלאתה תביא בוודאות לצינון עליית המחירים.

הויכוח הסוער בין שתי האלטרנטיבות - לשכור או לקנות - מתרחש בשוק הנדל"ן בכל יום ובכל רגע. זה מה שהופך אותו לשוק השקעה, בדומה לשוק המניות והאג"ח, וזו הסיבה שבגללה תוכנית האוצר לביטול הפטור ממס שבח על דירות תצליח כנראה לקרר את מחיריהן.

גם אם אתם עדיין מתעקשים שלא עשיתם שום חישוב כלכלי ופשוט קניתם דירה בהטלת מטבע, אל תדאגו - המחירים נקבעים בשוליים על ידי אנשים שעשו את החישוב בשבילכם. רכישת דירה במחיר השוק הנוכחי היא אף פעם לא עסקה רעה, וגם לא בהכרח עסקה טובה. היא עסקה הוגנת!

לא התייחסתי לסוגיות נוספות כמו האם שוק הנדל"ן נזיל מספיק כדי להיות משוכלל (כנראה שכן), והשפעותיה של התוכנית לפטור ממס שבח על הסבת משרדים לדירות. נקודות אלו יישמרו לפעם אחרת.

השורה התחתונה: מי ששוקל היום לרכוש דירה להשקעה חייב להביא בחשבון את האפשרות שביטול הפטור ממס שבח יצליח להוריד את המחירים בשוק המקומי, כאשר במקביל שכר הדירה צפוי לעלות במעט

הכותב הוא הכלכלן הראשי בבית ההשקעות כלל פיננסים