בדרך למעלה - עפולה: מרכז העיר
התחלות הבנייה בשכונות החדשות בעפולה כבר דחפו מעלה את מחירי הדירות בשכונות הישנות. היציאה מהקיפאון הארצי בענף צפויה להזניק את המחירים במרכז העיר עוד יותר
משקיעי הנדל"ן גילו את עפולה לפני שנתיים וחצי עם עליית מחירי הדירות והתחלות הבנייה בשכונות החדשות. המרכזית שבהן היא עמק יזרעאל, הממוקמת בין מרכז העיר לשכונת בנה ביתך. השכונות החדשות משכו אליהן אוכלוסייה חזקה, שיכלה לרכוש נכסים במחיר של יותר ממיליון שקל. בכך החלה דינמיקה מעניינת במרכז העיר, המקום שבו מרוכז שוק היד שנייה.
עד לפני שנתיים דירות ישנות במרכז העיר נמכרו בסכומים שנעו בין 200 ל־300 אלף שקל, והן משכו קהל של משקיעים שרכשו דירות המיועדות להשכרה לסטודנטים ממכללת עמק יזרעאל הסמוכה, וזוגות צעירים שמתקשים לרכוש דירות. על פי מערכת "בעל בית" של אתר WINWIN, כ־60% מתושבי האזור הם רווקים. בכ־58% מבתי האב באזור יש ילדים. 58% מתושבי האזור מגדירים עצמם חילונים.
עפולה היא אחת הערים הפריפריאליות ששוק הנדל"ן שלהן רושם הישגים יפים בשנתיים האחרונות. לדוגמה, מכרז על מגרש בשטח 430 מ"ר שהוציא מינהל מקרקעי ישראל בשכונת עמק יזרעאל שנסגר השבוע, החל במחיר מינימום של 20 אלף שקל. בפועל נחתם המכרז על 500 אלף שקל - פער מטאורי של 2,400%.
רוני אולרו, בעל משרד התיווך אביב נכסים בעיר, טוען כי גם השקעה בשכונות הישנות במרכז העיר מוכיחה את עצמה. "נכסים שנמכרו לפני שנתיים ב־200 אלף שקל ברחובות פחות טובים כמו וולפסון או קרן היסוד, נמכרים היום ב־450–480 אלף שקל". עם זאת, אולרו מזהיר כי יותר מחמישה חודשים שהשוק העפולאי נמצא בקיפאון. "הכל עומד כמו אובך, אבל בסופו של דבר אנשים יבינו שהמחירים לא יורדים והם יקנו", הוא אומר.
חיים לוי, מומחה ומרצה בתחום הנדל"ן, לא מסכים עם אולרו וסבור כי שוק הדירות החדשות ושוק הדירות הישנות אינם משפיעים זה על זה. לדבריו, דירות השיכונים במרכז העיר יושפעו מינורית מתוכניות הפיתוח בעיר. "בעפולה ערכי הקרקע נמוכים, ולכן פרויקטים כמו פינוי־בינוי ותמ"א 38 לא רווחיים. זה אומר שמה שהיה סלאמס יישאר סלאמס", הוא אומר.
לוי מסביר שהדרך היחידה שמרכז העיר הישן יעבור מהפך שישפיע באופן מהותי על מחירי הנדל"ן, כרוכה בהתערבות ותקצוב של הרשויות. "לשוק החופשי אין יכולת לעשות זאת לבד. יפו לא היתה משנה את פניה אם ראש עיריית תל אביב לא היה מחליט להזרים כספים, לפנות מתחמים ולהתחיל בנייה חדשה. אני לא בטוח שלעפולה יש כסף לעשות מהפך כזה, ולכן אני מציע לבחון השקעה כזו בזהירות. להערכתי, אזור כזה חשוף דווקא לירידת מחירים בתקופות מסוימות".
