המהלך שעזר לפישר לנצח את המשקיעים בשוק הדיור

מאחורי המספרים הדרמטיים שפרסם אתמול משרד האוצר מסתתרות אמת פשוטה אחת: בהעלאת הריבית במשק הצליח סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל, לעצור את דהירת המשקיעים בתחום הדיור.

הירידה ברכישת דירות להשקעה שהחלה ברבעון הרביעי של 2009 נהפכה לבריחה המונית ברבעון השלישי של 2010. כך קרה שהמהלך המחושב של פישר, שזכה להרבה ביקורת, היה מדויק.

פישר הבין שעליית המחירים החדה של שוק הדיור כולו ב־2009 הביאה לירידת התשואות על השקעה בדירות, שכן קצב העלייה בשכר הדירה היה אטי יותר. בכך קטנה כדאיות ההשקעה בין כה וכה. היות שחלק ניכר מאותם משקיעים מבצעים השקעות על בסיס כסף שהם לווים מהבנקים, כל תנודה קלה ברמת הריבית במשק הביאה לפגיעה ישירה בתשואה, שהיתה קריטית מבחינתם.

התסריט הטוב: לשוק תהיה עדנה

לצד אלה, ניתן להעריך כי השפעת הקשחת התנאים לקבלת משכנתה עדיין לא באה לידי ביטוי מלא, וצפוי כי היא תורגש מאוד ברבעון הבא.

אם נשכח לרגע את האמרה המפורסמת למי ניתנה הנבואה, נאמר שמי שהיה פה בשנת 2009 לא יכול להתעלם מהעובדה שהסיבות השתנו, אך התמונה הכללית נראית זהה.

כבר בסוף 2008, כאשר היה ברור שהעולם עומד להיכנס למשבר כלכלי מהעמוקים בהיסטוריה, זנחו המשקיעים את שוק הדירות. אחריהם הפסיקו משפרי הדיור לקנות דירות, ועד סוף הרבעון הראשון של 2009 הפסיקו רוב הזוגות הצעירים את הליכי רכישת הדירה. השוק קפא לחמישה חודשים. רק בסוף יוני שבו הרוכשים לשוק. התוצאה היתה זינוק של כמעט 40% במחירי הדירות במשק בתוך שישה חודשים.

נכון, התנאים היו אחרים - שוק ההון נראה אז מפחיד, הבנקים למשכנתאות יכלו להציע כסף בקלות, והממשלה ישבה על הגדר. אבל גם בתנאים האלה ברור כבר עכשיו, שבתסריט המוצלח השוק יקבל בחודשים הקרובים זריקת עידוד של הורדת מחירי הקרקעות עקב מכירת קרקע רבה של המדינה ושל בעלים פרטיים. אלה ינצלו את הטבת מס שבח שהציעה הממשלה. מחיר הקרקע יירד גם מכיוון שקבוצות הרכישה לא יהיו עוד מתחרות מרכזיות עליה. היזמים יוכלו להוריד את מחירי הדירות ולשוק תהיה עדנה.

התסריט הרע: השוק נכנס להקפאה

אבל יש גם תסריט רע, ממש כמו בחורף 2009, ולפיו המשקיעים ייעלמו מהשוק, משדרגי הדיור יקפיאו את התוכנית לרכוש דירה, הזוגות הצעירים יתקשו יותר לקבל משכנתה, והקבלנים יעצרו את תוכניות הבנייה. בתסריט הזה הממשלה גם לא מצליחה לשחרר את הבעיה הקשה ביותר בענף - מהירות אישור התוכניות לבנייה. אם כך יקרה, רבים מהקבלנים יחכו לחזרה של הקונים. אלה מהם שכן ירצו לבנות ימשיכו להתרוצץ במסדרונות ועדות התכנון בלא הצלחה לאשר תוכניות.

בסופו של דבר, כל אלה שזקוקים באמת למקום להתגורר בו, ישובו בבת אחת לשוק. הקבלנים שכבר אישרו את תוכניות הבנייה שלהם מבעוד מועד יחגגו, מחירי הדירות יזנקו, וכל "החגיגה" הזו תתחיל מחדש.