פרויקטי דיור בר־השגה רווחיים יותר ליזם
ארה"ב, גרמניה ובריטניה מעניקות הטבות ליזמים המקימים פרויקטים של דיור בר-השגה
ארה"ב - עשרות אלפי יחידות דיור בנות השגה נבנות מדי שנה
תמ"ג לנפש: 46 אלף דולר
צפיפות אוכלוסין: 34 איש לקמ"ר
הסיוע: תמריצי מס ומענקים ליזמים, סובסידיות לדיירים
תחום הדיור בר־ההשגה בארה"ב מבוסס על שיטת הקרדיטים, ובמסגרתה ניתנים זיכויי מס ליזמים המתחייבים לייעד את הדירות שבנו או קנו לדיור מוזל. שיטה זו מעוגנת בסעיף מס' 42 לפקודת המס האמריקאית. השיטה אף מייצרת עשרות אלפי יחידות דיור בשנה - מה שמוכיח כי התמריצים שמעניקה ממשלת ארה"ב הופכים פרויקטים אלה לרווחיים עבור היזמים שבונים את הדירות.
כך, למשל, ב־2007 ניתנו יותר מ־790 מיליון דולר בזיכויי מס ליזמים, ובתמורה נבנו כ־77 אלף יחידות בדיור בר־השגה. מי שמטפל בפועל בנושא בארה"ב הם הארגונים ללא מטרות רווח- CDC, קומי וניטי דבלופמנט קורפוריישן. בארה"ב פועלים כיום כ־4,600 ארגונים כאלה, המייצרים יחד כ־86 אלף יחידות דיור בשנה. הארגונים מקבלים עדיפות על פני המגזר הציבורי: בנקים שהלאימו נכסים יציעו אותם למכירה בראש ובראשונה לארגוני ה־CDC.
היזם צריך לבחור אחת משתי אפשרויות השכרה - השכרת 20% מהדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 50% מהשכר הממוצע באזור, או השכרת 40% מהדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 60% מהשכר הממוצע באזור. הבניין צריך לשמש להשכרה לפרק זמן של 30 שנה, ובמשך מחצית מפרק זמן זה יושכר הבניין בתנאים אלה. דמי השכירות שיגבה היזם לא יעלו על 30% מהשכר הממוצע באזור, לפי נתוני המשרד לבינוי ופיתוח עירוני. דמי השכירות צריכים לכלול גם את דמי האחזקה החודשיים שהדיירים נדרשים לשלם.
מאז 1996, היזמים משקיעים גם בפרויקטים של פינוי־בינוי בארה"ב: הם מגייסים השקעות מהבנקים ומקבלים מענקים המממנים את הפרויקטים, ובתנאי שהם מעודדים תמהיל חברתי - דהיינו, אינטרגציה בין שכבות מבוססות לשכבות חלשות. היזמים הם אלה שאחראים על פינוי הדיירים שמפרים את חוקי המקום.
הקרדיטים במיסוי מחולקים למדינות השונות בהתאם לגודל האוכלוסייה, והם ניתנים ליזמים רק לאחר שהושלמה הבנייה והפרויקט מוכן לאכלוס. הסיוע לדיירים המבקשים לרכוש דירה ניתן כניכוי מס על ריבית המשכנתאות.
גרמניה - מקדמת דיור סוציאלי
תמ"ג לנפש: 41.5 אלף דולר
צפיפות אוכלוסין: 236 איש לקמ"ר
הסיוע: מתן קצבאות ומענקים לדיירים, הנחות ברכישת דירה, סבסוד בניית יחידות דיור ציבורי
שוק הדיור בגרמניה שונה מהשוק הישראלי באופן מהותי, מכיוון שהיצע הדירות בגרמניה עולה על הביקוש. לפי המחקר של אגף המחקר של הכנסת, יציבות המחירים בגרמניה התאפשרה בגלל ניהול נכון של שוק הדיור על ידי הממשלה הגרמנית, שיכלה להפחית את הסיוע הפיננסי וההקלות במס שנועדו להגדיל את היצע הדירות. התערבות הממשלה הגרמנית בשוק הדיור מתבטאת כיום בשני אופנים עיקריים: דיור לשכבות מעוטות הכנסה ודיור בר־השגה למכירה. במסגרת התוכנית למיעוטי הכנסה מציעה הממשלה תוכניות שכירות מיוחדות, מעניקה קצבאות ומענקים למימון שכר הדירה, ואף מעניקה סבסוד ליזמים לבניית דיור סוציאלי.
התוכנית השנייה מעניקה סבסוד לצעירים המעוניינים לרכוש בית ברמה בינונית ומעלה בתוך העיר. היזמים רוכשים קרקע מהעיריות במחיר הנמוך ממחיר השוק, ומתחייבים להפחית את מחירי הדירות בקרקעות אלה בשיעור זהה. הקונים, מצדם, צריכים להתחייב להתגורר בדירה במשך עשר שנים לפני שיוכלו למכור אותה.
בריטניה - התאמה בין צורכי הדיור לבניית הדירות
תמ"ג לנפש: 36.4 אלף דולר
צפיפות אוכלוסין: 253 איש לקמ"ר
הסיוע: מימון ממשלתי, עזרה לדיירים בהלוואות ובתוכניות שכירות מוזלת
בבריטניה פועלת מדיניות הערכה אסטרטגית לצורכי דיור, המתאימה בין צורכי הדיור של התושבים לבין בניית יחידות חדשות לדיור בר־השגה. ההערכה היא כי לשנים 2011–2009 יש לספק 112 אלף יחידות דיור מסוג זה, בהשקעה של כ־7.5 מיליארד ליש"ט מצד המדינה. ההשקעה נעשית באמצעות הסוכנות למבנים וקהילות - גוף ציבורי שאינו משרד ממשלתי, המספק כ־60% מעלויות הבנייה בדמות מענקים כספיים העוברים לארגוני הדיור ללא מטרות רווח.
ארגונים אלה מתחרים ביניהם במכרזים לבניית דיור בר־השגה, קונים את הקרקע במחיר עלות ומקבל סובסידיה מהשלטון כדי לשפץ את יחידות הדיור או להקימן.
הממשלה הבריטית מעניקה הטבות ליזמים במטרה לבנות דיור בר־השגה להשכרה. היזמים אחראים על הבנייה ורשאים למכור את המבנה בתום 20 שנה, שבמהלכן ישכירו את הנכס לדיירים זכאים. כמו כן תומכת המדינה בתושבים המעוניינים לרכוש בתים, ומציעה כמה אמצעים למטרה זו בהתאם לתנאי השוק.
לתושבים המעוניינים לרכוש את הדירות מספקת הממשלה שני מסלולים: מסלול לקנייה ישירה, שבו הדייר רוכש 100% מהדירה באמצעות סבסוד ממשלתי והלוואה של עד 30% מערך הדירה; ומסלול לשכירות בדרך לקנייה, שבו הדייר יכול לשכור את הדירה במשך חמש שנים ולרכוש אותה בתום התקופה, או לרכוש 25% מהבית ולהמשיך לגור בו בשכירות מוזלת, ובהמשך לרכוש חלקים ממנו בהתאם למצבו הכלכלי.
