היקף המשכנתאות באוגוסט - השני בגובהו בכל הזמנים

"ההתנהלות של הממשלה ובנק ישראל לא הצליחה להרגיע את שוק הדירות. זו עובדה". כך קובעת אתי לנגרמן, מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות, בשיחה עם "כלכליסט". הרקע לדבריה החריפים של לנגרמן: נתוני שוק המשכנתאות שפורסמו אתמול על ידי בנק ישראל, וחשפו כי היקף המשכנתאות בחודש אוגוסט הוא השני בגובהו בכל הזמנים.

רוני חזקיהוצילום: יותם פרום

בחודש אוגוסט לווה הציבור משכנתאות בהיקף של 4.7 מיליארד שקל, עלייה של 7.6% לעומת החודש הקודם ושל 23% לעומת אוגוסט 2009. השיא, אגב, נרשם ביוני האחרון: אז עמד היקף המשכנתאות על 4.87 מיליארד שקל. ב־12 החודשים האחרונים העמידו הבנקים משכנתאות בהיקף של 45.1 מיליארד שקל, כך עולה מנתוני בנק ישראל.

זינוק של 30% בשנתיים

למרות הסכום הגבוה, באוגוסט נמשכה הירידה במספר עסקאות המשכנתה לעומת השנה שעברה. מספר העסקאות באוגוסט השנה הסתכם ב־8,172, ירידה של 20.28% לעומת החודש המקביל אשתקד. ביולי נרשמה ירידה של 13% במספר עסקאות המשכנתה לעומת יולי 2009. "צריך לזכור שבשל עליית מחירי הדירות, אנשים לוקחים היום משכנתאות גדולות יותר ממה שלקחו לפני שנתיים", מסביר אלי זהב, מנהל אגף אשראי קמעונאי ומשכנתאות בבנק הפועלים. "אם לפני שנתיים הלוואה ממוצעת עמדה על 350–400 אלף שקל, היום מדובר בכ־600 אלף שקל. זו יכולה להיות הסיבה לעלייה הדרמטית בסכום הכולל שהציבור לווה בחודש אוגוסט".

בחודשים האחרונים מנסה בנק ישראל לעצור את הזינוק החד במחירי הדירות, שעומד על כ־30% לפי בנק ישראל. בתחילת יולי נכנסה לתוקף הוראתו של המפקח על הבנקים רוני חזקיהו, שהקשיחה את הדרישות מהבנקים ביחס למשכנתאות שניתנות במינוף גבוה. על פי ההוראה, מ־1 ביולי נדרשו הבנקים לבצע הפרשה נוספת של 0.75% מיתרת משכנתאות שניתנות ביחס מימון (גובה ההלוואה ביחס לשווי הנכס) הגבוה מ־60%. כמו כן ב־22 ביוני הודיעה רשות המסים כי קבוצות הרכישה יפסיקו ליהנות מהטבות מס.

אולם, למרות ההוראות החדשות עדיין נרשמו ביולי ובאוגוסט ביצועים גבוהים בענף המשכנתאות. בעבר רמז חזקיהו כי אם שוק המשכנתאות לא יצטנן כתוצאה מהוראתו, הוא ישקול לנקוט צעדים נוספים. נגיד בנק ישראל סטנלי פישר אמר ביום ראשון האחרון בנושא מחירי הנדל"ן כי אם הממשלה לא תנקוט צעדים להגדלת היצע הדירות כדי להוריד את מחירן, בנק ישראל ישקול צעדים נוספים.

הסכנה הגדולה: הריבית

אולם לנגרמן בספק אם מזג האוויר הסתווי אכן יצנן את מחירי הדירות. "חודש ספטמבר הוא אמנם חלש באופן מסורתי בגלל החגים, במיוחד השנה, כשהחגים נגסו בימי עבודה רבים", אומרת לנגרמן. "אבל מתחילת אוקטובר מורגש זינוק בשוק המשכנתאות לעומת התקופה האחרונה. אם הכוונה של הגופים הרלבנטיים היתה לצנן את השוק, זה לא הורגש. בחודשי הקיץ, החל מיוני, אפשר היה לחוש בלא מעט הססנות של קוני דירות, שחשבו באמת שהבטחות הממשלה על הפשרת קרקע לבנייה בהיקף גדול ופעילות בנק ישראל ישפיעו מאוד על המחירים ויעצרו את העליות. אולם הקונים הפסיקו להמתין, והמוכרים התחילו להעלות מחירים".

לדברי זהב, הסיבות העיקריות להתחזקות שוק הנדל"ן בחודשים האחרונים הן פעילות המשקיעים המוגברת והריבית, שממשיכה להיות נמוכה לעומת השנים האחרונות. לנגרמן מוסיפה כי נושא הריבית הוא הסכנה העיקרית בשוק. "בחודשים האחרונים, וגם כעת, על נוטלי המשכנתאות להיזהר מאוד מתכנון לקוי, ולא להעריך כי רמות הריבית יישארו דומות לרמות הנוכחיות", היא אומרת. "אנחנו פועלים כבר כמה חודשים כדי להגן על עצמנו ועל הלקוחות משינוי דרסטי ברמות הריבית. אנחנו מבינים ששינוי התמונה בתחום זה עלול להביא לירידה דרמטית ביכולת ההחזר שלהם".

"עליית המחירים רעה לשוק"

לעומת זאת, זהב לא רואה סכנה לבנק הפועלים בכך שהציבור לווה יותר כסף מהבנק. "אנחנו בוחנים את הלווים שלנו ובוחנים גם את ההלוואה בהתאם לנכס המשועבד", אומר זהב. "הידע הזו עוזר לנו לקחת כמה שפחות סיכונים. בנק ישראל הוציא את ההוראות האחרונות כדי למנוע סיכונים עתידיים, וזו פעולה נכונה, אך כרגע אני לא סבור שרמת הסיכון השתנתה בהרבה. עם זאת, עדיין יש מקום להמשך פעולות של המדינה בצינון שוק הנדל"ן. עליית מחירים היא לא טובה לשוק, וישנם עוד כלים כמו הגדלת היצע הקרקע, שצריך לשקול ברצינות כדי שמחירי הנדל"ן יירדו".