"אם היה שטח פנוי, יצחק תשובה היה מקים מלונות"
איתי רוגל, מנכ"ל תשלוז השקעות ואלעד מלונות, המנהלות את תיק הנדל"ן הפרטי של יצחק תשובה בארץ, מספר על הכיוון של הבוס: "נרחיב את הפעילות בשוק המלונאות". בשטח, הם מעדיפים בינתיים מכירה על קנייה
"תחום המלונות קרוב ללבו של יצחק. חשוב לו להיות שם. אם היה עכשיו שטח בפריים לוקיישן שאפשר לקנות בישראל ולבנות בו מלונות, הוא היה עושה את זה", אומר איתי רוגל, מנכ"ל החברות תשלוז השקעות ואלעד מלונות, המנהלות את תיק הנדל"ן הפרטי של יצחק תשובה בישראל.
איתי רוגל צילום: דימיטרי שבצ'נקו גם אחרי שש שנים בקבוצה של תשובה, האיש שנחשב לאחד הקרובים אליו ביותר הצליח עד כה להישאר מחוץ לאור הזרקורים. "בקבוצה שלנו לא היה נהוג לבוא במגע עם העיתונות עד לשנתיים־שלוש האחרונות. זה משהו שהשתנה בהדרגה ולא כולנו התרגלנו לכך", הוא מודה.
הפגישה עמו מתקיימת בלאונץ' העסקים של מלון לאונרדו סיטי טאואר (לשעבר שרתון סיטי טאואר), במתחם הבורסה ברמת גן. בין אספרסו וצלחות עמוסות כל טוב, הוא מציג רשימות ארוכות של נכסי הקבוצה שאותה הוא מנהל. "שתי החברות מנהלות כל אחת בנפרד תיק נכסים יציב שבשנים הקרובות אמור להתרחב. תשלוז השקעות ואחזקות מחזיקה בכמה נכסים מניבים ברחבי הארץ ובמלאי קרקעות לא גדול. אלעד מלונות מחזיקה כיום בחמישה מלונות".
אתה אומר שתרחיבו את הפעילות. האם מדובר בתוכנית של שתי החברות?
"כן, זה נוגע לשתי החברות, אבל הכוונה היא בעיקר להרחבת הפעילות בשוק המלונאות בישראל. צריך לזכור שתשובה הוא בעל האחזקות הפרטיות היחיד בשוק המלונאות הישראלי שמחזיק כ־1,000 חדרי מלון בארץ במשך תקופה כה ארוכה - כ־20 שנה ברציפות. אין חיה כזו פה. זה תחום שדורש אורך נשימה ואופטימיות, וצריך להאמין שיש פה שוק שמשקף לבעלים תשואה כמו כל נכס. אנחנו מאמינים שהשוק הוא שוק מלונאי עם הבטחה. יש פוטנציאל לשינוי לטובה. אנחנו פועלים מתוך ראייה אופטימית בעניין זה".
בשלוש השנים האחרונות מכרה אלעד מלונות שני מלונות לרשת פתאל: גולדן טליפ בבאר שבע, שנמכר לפי ההערכות בשוק לפי שווי של כ־100 מיליון שקל, ופרדייז גרדנס באילת. מנגד, בפברואר האחרון דיווחה החברה במשותף עם רשת פתאל, שבשליטת דוד פתאל, על הגדלת חלקן במלון סיטי טאואר, לאחר שא. דורי ועופר נכסים החליטו למכור את חלקן בו. רשת פתאל רכשה 16.6% שהחזיקה א. דורי במלון תמורת 19 מיליון שקל, ואלעד מלונות רכשה 16.6% של עופר נכסים תמורת אותו סכום. בעקבות העסקה פרשה שרתון מניהול המלון, שעבר לידי פתאל.
מבנה פעילות המלונאות של אלעד הוא אחזקה או שותפות, והשארת הניהול בידי גופים אחרים. האם תמשיכו לפעול כך?
"אנחנו עוסקים רק בהשבחת הנכסים. ארבעה מהמלונות מנוהלים על ידי פתאל, ומלכת שבא באילת מנוהל על ידי הילטון".
אם אתם כל כך אופטימיים, מדוע מכרתם מלונות בשנים האחרונות?
"התפיסה שלנו ציונית, אבל אנחנו בהחלט בוחנים את ההשקעות בתחום זה בארץ גם בראייה כלכלית. כאשר באה הזדמנות ואנחנו משוכנעים שמיצינו את ההשבחה שאפשר לתת לנכס, אנחנו מוכרים". רוגל לא מוכן למסור את השווי המדויק שבו נמכרו המלונות, אך מסכים לומר שהמלון האילתי נמכר לפי שווי של 110 אלף דולר לחדרים ברמה של 4 כוכבים, סכום שנחשב להישג יפה, לדבריו.
מה למעשה כולל החלק שלכם בפעילות המלונות שבהם אתם שותפים?
"מדובר בניהול סיזיפי", אומר רוגל ומחייך. "חברת אחזקות של בתי מלון מטפלת בצד הנכסי של התחום. לבעלים יש אינטרס לשמור על הבניין מכל ההיבטים. אם צריך שיפוץ, זה משהו שיבוא מאיתנו. העבודה מול הרשויות גם היא בצד שלנו, ומעבר לכך, כמובן, מוטלת עלינו החובה לזהות הזדמנויוות לרכוש נכסים או לממש אותם".
בהתייחסו לתחום הניהול השוטף של המלונות, הוא אומר: "המלונות בארץ מתוחזקים יפה. אנחנו בהחלט מציעים כיום שוק מלונאי ברמה גבוהה ביחס לעולם". הוא מגלה כי בחודשים הקרובים יעבור מלון סיטי טאואר שיפוץ מסיבי, שבו ישקיע תשובה כ־10 מיליון שקל בחידוש החדרים, הלובי ושאר שטחי הציבור. "מלון כזה חייב להתחדש, ושינויי הבעלות והמיתוג מחדש לאחר 11 שנים שבהן בוצעו רק שיפוצים חלקיים, הם הזדמנות. בשוק טוב כמו שאנו מזהים השנה צריך להשקיע, כדי להבטיח שמלון ייתן תשואה טובה לבעלים". לדבריו, "השיפוץ ייעשה לפי תכנון של אדירכל גרמני שמלווה את פתאל באירופה, והמלון ייראה בסופו כמו מלונות רשת לאונרדו של פתאל".
"תוכנית ל־6,000 יח"ד ברמת השרון"
לצד הפעילות בשוק המלונאות, רוגל עומד בראש חברת תשלוז שלה תיקי נדל"ן מסוגים שונים ברחבי המדינה. לחברה שני נכסים מסחריים - קניון בית אליעזר בחדרה ומרכז קטן נוסף בבאר שבע. גם בתחום זה ביצעה הקבוצה הפרטית של תשובה מימושים בשנים האחרונות. ב־2007 מכרה תשלוז מרכז מסחרי בשטח של 2,000 מ"ר ביישוב היוקרתי סביון לחברת הביטוח הראל, ב־11 מיליון דולר. ב־2008 מכרה החברה מקבץ חניונים שבהם 2,000 מקומות חניה בתל אביב, בנתניה ובירושלים ב־40 מיליון שקל, לחברת "חניוני הצלחה" שבבעלות צחי מרקור. "עסקאות אלה בוצעו במחירי השוק. העסקה בסביון, למשל, בוצעה בתשואה של 8% אחרי השבחה, ומכרנו בה מרכז מאוכלס לגמרי", מספר רוגל.
לחברה יש כמה נכסים עם פוטנציאל השבחה, והבולטים שבהם הם קרקעות בנתניה, באשקלון ובאזור השטחים החקלאיים בין רמת השרון לתל אביב. באשקלון מחזיקה החברה מתחם לבניית 140 יחידות דיור. בנתניה, מדווח רוגל, החברה מקדמת כיום תוכניות להקמת מרכז מסחרי ול־100 יחידות דיור. אולם, הקרקע המעניינת ביותר שלה היא חלק ממסגרת של חברה שיתופית של בעלי קרקעות היסטוריים בשם "פרדס וחיסכון" באזור רמת השרון. מדובר על שטח של 95 דונם שהוא חלק מחטיבת קרקע של 400 דונם, הממוקמת מזרחית למרכז הטניס ברמת השרון, בואך צומת מורשה.
"בשנות החמישים קמו חברות בע"מ של מחזיקי קרקעות חקלאיות באזור המרכז ברובן, שהתקשרו עם החקלאים שעיבדו אותן בהסכמים לשנים ארוכות. כיום מקדם מינהל מקרקעי ישראל תוכניות בנייה במקומות רבים מסוג זה", אומר רוגל. לדבריו, "בקרקע זו מקודמת תוכנית ל־6,000 יחידות דיור. התוכנית טרם הופקדה, אך בשטח זה טמון פוטנציאל אדיר".
נראה שגם בתחום זה אתם מוכרים יותר מאשר קונים. זו גם התוכנית לעתיד?
"אני לא יכול לומר הרבה על התוכניות, חוץ מזה שננסה להמשיך להניב מקסימום תשואה מכל נכס".
