• תפריט
נדל"ן

קבוצות רכישה הדור הבא: מתרחבות, מתמקצעות ומתמסדות

כשנתיים מאז פרצו בסערה לשוק הנדל"ן וטרפו את הקלפים בענף הבנייה למגורים, עומדות קבוצות הרכישה בפני השלב הבא בהתפתחותן. מגיוס הקבלנים להתמודדות במכרזים, דרך כניסת החברות הגדולות לתחום ועד להסדרתו המלאה: "כלכליסט" ממפה 3 מגמות להתמסדותו של הטרנד

אורי חודי 09:1207.02.10

אחרי שטרפו את הקלפים בשוק הנדל"ן המקומי ונגסו בהיקף חסר תקדים של מיזמי הבנייה למגורים באזור המרכז, מגיעות קבוצות הרכישה לצומת הדרכים המכרעת שאליה מגיע כל טרנד, כשבפניהן שתי אפשרויות: התפתחות או דעיכה. "כלכליסט" ממפה את שלושת כיווני ההתפתחות המסתמנים בתחום.

 

1.הרחבת הפעילות: עקיפת תנאי הסף של משרד השיכון

תנאי הסף של משרד השיכון והבינוי לא מאפשרים לקבוצות הרכישה להתמודד בחלק ממכרזי שיווק הקרקעות מטעמו. מדובר במספר לא מבוטל של יחידות דיור ברחבי הארץ שחסומות בפני שחקני הטרנד החם של שוק הנדל"ן הישראלי. המצב, שהצטייר תחילה כמבוי סתום, גרם למארגני קבוצות הרכישה לרקוח שיטה חדשה ומקורית לעקיפת החסם: צירוף קבלני הביצוע כשותפים חדשים בקבוצה.

 

עד כה קבלני הביצוע השתלבו בשלב מאוחר יותר בשיטת העבודה של קבוצות הרכישה - אחרי שהקבוצה התארגנה, רכשה קרקע ויצאה במכרז לבחירת הקבלן המבצע. לפי השיטה החדשה משתנה סדר הדברים: הקבלן נבחר מראש, סוגר על מחיר עם חברי הקבוצה, ואז מגיש את ההצעה למכרז, כשהוא מתפקד למעשה כנציג־בובה בפני הרשויות. השיטה מצטיירת ככדאית לשני הצדדים - הן לחברי קבוצות הרכישה שבפניהם נפתחות דלתות המכרזים ולמעשה כיוון חדש לפיתוח פעילותן, והן לקבלני הביצוע המשיג למעשה מכירה מוקדמת של כל הדירות בפרויקט.

 

אריאל אטיאס אריאל אטיאס צילום: אוראל כהן

"השיטה החדשה נוצרה כתוצאה מהמצב בשטח בו הקבלנים מחפשים את העבודה והמימון וקבוצות הרכישה מחפשות דרך להיכנס למכרזים שבעבר לא יכלו להשתתף בהם", מסביר עו"ד רן הירש, המעניק ליווי משפטי לקבוצות רכישה ורוכשים. "מדובר במכרזים שמוציא משרד השיכון, שאחד מתנאי הסף להשתתפות בו תלוי בסיווג של הקבלן המציע, וזאת בשונה ממכרז שיוזם מינהל מקרקעי ישראל אליו נכון להיום יכולות הקבוצות לגשת בעצמן".

 

את אחת הדוגמאות הראשונות לשיטה החדשה אפשר למצוא כיום במודיעין. בנובמבר האחרון יצא מכרז של משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל למתחם F-30 בשכונת מוריה בעיר, המוכרת גם כבוכמן דרום. למכרז ניגשו כמה חברות בנייה כשאחת מהן, חברת א. בן־אריה, מקבוצת מגורי מודיעין של היזם אבי מנדלר חתמה מראש על הסכם עם קבוצת רכישה במתכונת החדשה. מי שארגן את קבוצת הרכישה הן קבוצת אילה א.ג.מ, יחד עם קבוצת שומכר נדל"ן שהיו ערים לכך שקבוצות רכישה אינן יכולות להתמודד במכרז של משרד השיכון ומצאו דרך לעקוף את החסם. הם אמנם לא זכו במכרז, אך לדברי הירש מדובר בתחילתה של תופעה ההולכת ותופסת תאוצה בתקופה האחרונה, "את הניצנים וחבלי הלידה אפשר לראות כבר בשוק".

 

למעשה מדובר במעין ייצור כלאיים המחבר בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים משום שבסופו של דבר מדובר ברכישה מרוכזת מקבלן, כי הרי הוא זה שניגש למכרז. עם זאת, השיטה עדיין שומרת על אופייה של הקבוצה כקבוצת רכישה, מבחינת הפעילות, הליווי הבנקאי ויתר ההתקשרויות, מלבד הקבלן המבצע.

 

2. התמקצעות השחקנים: רף הכניסה של מארגני הקבוצות עולה

במהלך השנה וחצי האחרונות היטשטשו הגבולות בין הנדל"ניסטים המקצועיים לנדל"ניסטים החובבנים בתחום קבוצות הרכישה. המקצוענים, יזמים וחברות קבלנות, נכנסו לתחום כמוכרי קרקעות או מארגני קבוצות. תדהר של גיל גבע ואריה בכרהיא דוגמא לחברה שנכנסה לתחום. ביולי 2009 היא הודיעה כי על גיבוש קבוצת רכישה בשכונת מרום נווה ברמת גן. "קבוצות רכישה זה מוצר טוב ומעניין" אומר גיל גבע מנכ"ל החברה, וממהר להוסיף "זאת בתנאי שהן מאורגנות ומתנהלות כראוי".

 

יריד של קבוצות רכישה (ארכיון) יריד של קבוצות רכישה (ארכיון) צילום: עמית שעל

 

גבע לא רואה בקבוצות הרכישה מוצר שעומד להיעלם משוק הנדל"ן הישראלי ומשרטט את מה שלהערכתו עתיד להתרחש בעתיד הנראה לעין: "נכון לעכשיו מדובר בבהלה לזהב כשכולם נוהרים לכיוון הקבוצות בלי לדעת תמיד מספיק על התחום ועל הסיכונים הגלומים בו. אני מעריך שאנחנו קרובים מאוד לסיום השלב. בקרוב יגיע שלב ההתפקחות של ציבור הרוכשים", הוא אומר.

 

המצב שמתאר גבע מתייחס לעובדה שעד כה היה עסוק השוק בגיבוש הקבוצות בעוד הפרויקטים של רובן עדיין לא יצאו אל הפועל. בקרוב, הפרויקטים המדוברים יתחילו להיכנס לשלבים ביצועיים ואז יתגלה כמה מהן אכן יעמדו ביעדים ובהבטחות, הן מבחינת לוחות הזמנים והן מבחינת המחירים. "החיים הרבה יותר מורכבים מחלומות והבטחות. נדל"ן זה עסק ארוך טווח. תהיינה קבוצות שתשגנה תוצאות ויהיו גם כאלה שלא. אנחנו נראה הסכמי שיתוף שנתקעו, חריגות מתקציבים ומלוחות זמנים, ויתחילו דיווחים על הכישלונות. מהשטח אני יודע שהדברים האלה כבר קיימים. אחרי שהשוק יציף את הדברים הללו הבהלה לקבוצות תירגע", אומר גבע.

 

הוא מדגיש כי המוצר ששמו קבוצת רכישה לא ייעלם מהשוק והדגש יהיה על הרוכשים שידעו יותר מה לחפש וממה להיזהר ומחברות, , שמספקות את הסחורה. "אנשים יתחילו להיכנס לפרטים, מה שלא כל כך קורה עכשיו. הם כבר יבינו את הסיכון שמול הסיכוי ויידעו לפנות למי שיספק את המוצר עם בטחון". להערכתו של גבע לא מן הנמנע שחברות נדל"ן גדולות ייכנסו אל התחום וינצלו את הידע והניסיון שלהן. "הנקודה היא שאחד הדברים החשובים בקבוצת הרכישה הוא ניהול הפרויקט, כלומר ניהול הסיכון. ואת זה החברות הגדולות יידעו לעשות הכי טוב".

 

גם גיא גבע, מנכ"ל חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין, המנהלת הקמה של אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ לקבוצות רכישה, סבור שעתיד קבוצות הרכישה צפוי להתבטא בעיקר בהתמקצעות התחום: "רף הכניסה של מארגני הקבוצות עולה וימשיך לעלות. מי שיישאר בתחום הזה הם השחקנים המקצועיים שיודעים לרכז סביבם אנשי מקצוע ברמה גבוהה מכל הדיסציפלינות. בנוסף, תהיה הקפדה יותר גדולה על עלויות ההקמה שמוצגות לשותפים בקבוצות הרכישה והן תתבססנה על הערכות של גורמים מקצועיים".

 

התגברות מעורבותם של ותיקי הנדל"ניסטים בתחום קבוצות הרכישה, תוך ניצול הטרנדיות שלהן מחד והכשלונות הצפויים של ה"חובבניות" שבהן מאידך, צפויה להפוך את קבוצות הרכישה של היום לפרי סייל של הפרויקטים של מחר.

 

3. שינוי השיטה: שיתוף הפעולה עם הקבלנים יתהדק

לא רק התפתחות לכיוון מכרזי משרד השיכון עומדת בבסיס שיתופי הפעולה ההולכים וגוברים בין קבוצות הרכישה לקבלנים. "קבוצות שמתחברות לקבלן מראש יכולות לתת אומדנים טובים יותר של המחירים הצפויים לחברי הקבוצה. זה יתרון גדול. אני חושב שהשוק הולך לכיוון הזה", אומר אמיר נחום, מנכ"ל אורתם סהר, חברת ביצוע המעורבת בפרויקטים של קבוצות רכישה. "הדבר החשוב ביותר בקבוצת רכישה הוא קבלן ביצוע אמין שכבר סיים פרויקטים. עד היום חששו הקבוצות מהחיבור עם הקבלנים בגלל אירועי המס הנלווים. הם היו רוכשים את הקרקע ומסיימים את התכנון ורק אז פונים למכרז לבחירת הקבלן".

 

נחום מוסיף ומסביר עוד כי גם לקבלנים מדובר ביתרון: "מאוד נוח לי לעבוד עם קבוצת רכישה כי אני בעצם עובד כאן מול הבנק המלווה. אני יודע שיש מימון ושלבנק יש את האינטרס הגדול ביותר לראות את הנכס עומד שלם כי בסופו של דבר זה הבטוחה שלו".

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x