בלעדי ל"כלכליסט": התחנה הבאה - קניון

רכבת ישראל החליטה לאחרונה לעודד בנייה של תחנות רכבת פרטיות במימון יזמים מהמגזר העסקי, כך נודע ל"כלכליסט". המטרה היא להקל את עומסי התחבורה סביב מיזמי נדל"ן, מוסדות אקדמיים או מרכזים מסחריים גדולים תוך קידום מהיר של הקמת תחנות. מדובר בהקמת תחנות מקומיות, קטנות יותר מהתחנות הקיימות כיום, לאורך מסילת הרכבת הארצית. חקי הראל, מנכ"ל רכבת ישראל, אישר את הדברים ואמר כי רכבת ישראל קיבלה לאחרונה כמה פניות בעניין זה שהבהירו לראשיה כי ישנה כדאיות כלכלית ליוזמה ופתיחות של השוק הפרטי להשתתף במיזם.

לדברי הראל, עלות בניית תחנה בינונית, שממנה ייסעו כמה אלפי נוסעים ביום, היא 30–40 מיליון שקל. תחנה גדולה, שנפח התנועה בה ינוע בין 8 ל־12 אלף נוסעים ביום, תעלה בין 60 ל־70 מיליון שקל. "כל הרעיון הוא לשלב בין הפוטנציאל המסחרי לפוטנציאל התחבורתי. כשמחברים את שני הדברים ביחד - והרעיון בא לידי ביטוי גם בתוכניתו של ראש הממשלה נתניהו להוספת מסילות לאורכה ורוחבה של ישראל - אפשר להזניק את הכלכלה קדימה. בכל מקום שאליו הגיעה הרכבת, מחירי הנדל"ן קפצו, למשל במודיעין".

היזמים כבר פנו לרכבת

לדברי הראל, בעקבות פניות אחדות שהגיעו לרכבת ישראל יש כבר יזמים שהחלו לתכנן הקמת קניונים ביחס לקו המסילה הקיים. "לעזריאלי יש תוכנית להקים קניון בסמוך לתחנת ראשונים בראשון לציון", הסביר הראל. "אם מביאים בחשבון עד כמה גדל נפח המבקרים בקניון עזריאלי בתל אביב כתוצאה מהקמת תחנת רכבת שם, קל לשער מה יקרה לקניון החדש בראשל"צ".

עוד נודע ל"כלכליסט" כי הרכבת קיבלה פניות של גופים פרטיים בעניין זה להקמת שלוש תחנות פרטיות. מדובר בתחנה ברחובות בסמוך למרכז קניות חדש, תחנה בחוצות המפרץ בחיפה ותחנה במתחם איקאה שמוקם בימים אלה במתחם מעיין שורק במערב ראשון לציון. לדברי מנכ"ל רכבת ישראל, הקמת התחנה המקומית תלויה בשני תנאי סף: האחד הוא כי מיקומה ישיק למסילת הרכבת הקיימת, מכיוון שלא ניתן להסיט את קו הרכבת הקיים בעבור מיזם נדל"ני. השני הוא שהתחנה החדשה לא תאט את רצף הנסיעה הקיים למצב בלתי סביר. "אין לנו כוונה ליצור קו רכבת שתעצור כל שלוש דקות", מדגיש הראל. "זה שולל את התפיסה של העמדת חלופה תחבורתית לרכב שעומד בפקקים".

מבדיקה שנערכה על ידי "כלכליסט" עולה שמתווה ההקמה כולל בנייה עצמאית של יזם הנדל"ן, שנושא בעלויות רכישת הקרקע והבנייה במקום, לרבות ההסדרות הסטטוטוריות מול המדינה. את החיבור למסילת הרכבת הארצית תבצע רכבת ישראל, ועם סיום ההקמה והחיבור ייכנסו התחנות למצב שגרה של הפעלת המתחם החדש. לצורך ההפעלה יחתום היזם על הסכם אחזקה של התחנה עם רכבת ישראל, שבמסגרתו יקוזזו עלויות של שירותים שונים כמו ניקיון, שמירה וזיכיונות לחנויות. נושא נוסף שנבחן על ידי הרכבת בתחום זה הוא תוכנית להקמת מתקנים לייצור חשמל סולארי על גגות התחנות הפרטיות. במסגרת זו רכבת ישראל והיזם ימכרו לחברת החשמל את החשמל, ויתחלקו בכסף.

מתחם איקאה במעוין שורקצילום: מיכאל קרמר

תוואי אפשרי לתחנות פרטיות

על רקע חשיפת התוכנית של הרכבת, בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין עבור "כלכליסט" העלתה כי ככל שרכבת ישראל תיזום עוד ועוד תחנות רכבת חדשות ונקודות עצירה לאורך תוואי המסילות הקיים, כך גם יהיה מינוף גדול יותר של הפעילות העסקית והמסחרית וברדיוס מטרופוליני גדול יותר, שיחרוג הרבה מעבר לגוש דן, ויתפרש לאורך צירי מסילות הברזל.

ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים, אומר כי בדיקה זו בוצעה בעקבות יוזמת הרכבת להעניק זיכיון בשיטת BOT (בנה, הפעל, העבר) לשלושה יזמים שהציעו להקים תחנות רכבת חדשות בסמוך למרכזים מסחר, עסקים ובילוי קיימים ועתידיים. מדובר בתחנת רכבת חדשה המתוכננת לקום במערב רחובות, נוסף על התחנה הקיימת, בסמוך למרכז מסחרי עתידי במערב העיר, בתחנה נוספת העתידה לקום בסמוך למתחם איקאה בדרום נתניה (בין תחנת בית יהושע לתחנת נתניה) וכן בתחנה בקניון חוצות המפרץ, סמוך לקריות במפרץ חיפה.

גיא עידו, מנכ"ל החברה לפיתוח רחובות ה.ל.ר, אומר כי תחנה נוספת תעניק ערך מוסף משמעותי. זאת, מכיוון שמדובר בפארק עסקים ענק של כ־600 אלף מ"ר שיהווה פוטנציאל אדיר לא רק לתחנת רכבת, אלא גם להשבחת שימושי הקרקע באזור כולו והפיכתו למרכז עסקים ומסחר שישרת את תושבי האזור.

מתחם סינמה סיטיצילום: גלעד קוולרצ'יק

לדברי כהן, היוזמה הזו תשרת היטב הן את כמות הנוסעים ברכבת, שללא ספק תגדל בעשרות אחוזים, אולם בראש וראשונה תשרת את היזמים שייהנו מהשבחה שבין 25% לכ־35% על ערך הנדל"ן המסחרי והעסקי הקיים והעתידי, הסמוך לאותן תחנות חדשות.

לדברי כהן, הצלחת היזם תלויה באופי התחנה, שיווקה, השילוב שיתבצע בינה לבין המבנים המסחריים, בדרך הגישה לתחנה ובעידוד הצרכנים הפוטנציאליים להשתמש בשירותי הרכבת כדי להגיע נקודתית לאותם מרכזים באמצעות כרטיסים מוזלים.

כמו כן, מדגיש כהן, מרכיב לא מבוטל מהצרכנים יהיו דווקא כאלה שיגיעו באמצעות רכבם הפרטי, אבל הממשק של אזור מסחר ובילוי הצמוד לתחנת רכבת עשוי להיות טריגר נוסף. השילוב של כל אלה ביחד, מדגיש כהן, יתרום היטב להשבחת ערך הנדל"ן.

לא רק ליזמי נדל"ן

אולם הרעיון להקים תחנה אינו נחלת יזמי נדל"ן פרטיים בלבד. הראל מספר שעיריית ראשון לציון שוקלת הצעה להקים תחנה יזמית שתמוקם על קו אשדוד־יבנה־ראשל"צ מערב, מהלך שייצר פיתוח אזורי בהיקף נרחב.

"אפשר להקים מרכז תחבורתי גדול באשקלון, שינתב את תושבי הסביבה לשם, ואפשר אפילו לשדרג תחנות קיימות ולהוסיף שם שטחי מסחר, כמו למשל בתחנת הרכבת של קריית גת", מסביר הראל. "כשאתה מביט ורואה מה שקרה לתחנות המרכזיות של אגד - הן נעלמו כי הפריטו את הקווים, ועמן הצטמצמה פעילות המסחר. ברכבת ישראל, לעומת זאת, הפוטנציאל נשאר".

מי יכול להקים תחנת רכבת

כל אחד יכול להקים תחנת רכבת. יש רק שני תנאים בסיסיים לכך: שהיא תשיק למסילה הקיימת ושלא תגרום לרכבת לעצירות תכופות. עלות ההקמה של תחנה בינונית, שאותה יפקדו אלפי נוסעים ביום, נמוכה יחסית לעלויות הבנייה של קניון מפואר. תוספת של אלפי מבקרים לכל קניון או מרכז מסחרי עשויה להקפיץ את הפדיון בעשרות אחוזים, ולתרום לכיסוי הזיכיון תשלום חודשי נאה של שכירות. אם מתקינים על הגג מערכת סולארית לייצור חשמל ההשקעה תחזור מהר אף יותר.