בחסות חוקי בנייה מיושנים: דאטה סנטרים משתלטים על טוקיו
הזמינות המוגבלת של קרקע לבנייה ביפן ההררית בשילוב חוקי תכנון המתעדפים יזמים מאפשרים להקים דאטה סנטרים בלב אזורי מגורים בערים המאוכלסות ביותר ביפן. המשמעות: ירידת ערך דרמטית של דירות סמוכות, הסובלות ממפגעי חום ורעש
כאשר מונקאזו וארין טניקאווה קיבלו ב־2022 את המפתח לדירתם החדשה בפרבר של טוקיו, לא היה להם מושג שבאותה עת הושלמה עסקת קרקעות שתשפיע על חייהם. ארבעה חודשים אחרי שעברו לדירה, ישות ייעודית להשקעות (SPV) בגיבוי קרן הפנסיה הקנדית CPP, חברת ניהול הנכסים האמריקאית פידליטי ובית ההשקעות מיצואי רכשו את החניון שמול מרפסת הזוג כדי להקים שם דאטה סנטר בגובה 52 מטרים.
מאז, הנכס שנרכש עבור 50 מיליון ין (312 אלף דולר) הפסיד, לפי הערכות, רבע משוויו. בני הזוג מתלוננים על החום והרעש הצפויים להגיע מהדאטה סנטר, ועל הסיכונים הנלווים לאחסון כמויות עצומות של דלק עבור גנרטור גיבוי, על סף דלתם. הם השיגו מעל 13 אלף חתימות לעצומה נגד הבנייה ונקטו צעדים משפטיים. "ידעתי שמשהו ייבנה שם, אבל לא חשבתי שזה יהיה דאטה סנטר", אמרה ארין.
ראשת ממשלת יפן סנאה טאקאיצ'י הציבה את ה־AI בלב אסטרטגיית הצמיחה, ובהתאם, ההערכה היא לזינוק בדאטה סנטרים. כיום פועלים ביפן קרוב ל־300, והיקף השוק, המוערך ב־23 מיליארד דולר, צפוי להתרחב בכ־50% עד 2030. 90% מהאתרים מיועדים להיבנות בטוקיו רבתי ובאוסקה המאוכלסות בצפיפות, כך לפי חברת הנדל"ן JLL. "זו הבהלה לזהב של עידן ה־AI", אמר סאטושי אויקאווה, עורך הדין המייצג אזרחים בתביעות נגד תוכניות להקמת דאטה סנטרים. בעוד בארצות הברית ובאירופה התלונות הגיעו בעיקר מאזורים כפריים, ביפן ההתנגדות היא לרוב באזורי מגורים ומסחר עירוניים. הדבר משקף את זמינות הקרקע המוגבלת ביפן ההררית — דאטה סנטר אף מתוכנן לקום סמוך למגדל טוקיו המפורסם — ומבשר על הסיכונים הצפויים למדינות אחרות.
מסווגים כבנייני משרדים
תושבים מקומיים, מומחים ועורכי דין טוענים, כי המחלוקות חושפות את הבעייתיות של תקנון הבנייה המיושן של יפן ואת האטרקטיביות של הדאטה סנטרים עבור הרשויות המקומיות הנואשות למזומנים. אף שהבעיות הללו הן גלובליות, לטענת המתנגדים יפן מתנהלת בצורה חריגה בכך שהיא מסווגת את הדאטה סנטרים כבנייני משרדים, ולא כמחסנים או מפעלים. טענה נוספת היא כי יפן סובלת מתופעות גמילה מתקופת הבועה, המתבטאות בחוקי תכנון ובנייה רופפים, המתעדפים יזמים על פני קהילות מקומיות. עוד טוענים המתנגדים, כי בגלל צריכת האנרגיה והמים הגבוהה והמיכון המסיבי, מדובר במתקנים הדומים יותר לאזורים תעשייתיים מאשר למשרדים. "התכנון העירוני, חוקי השימוש בקרקעות ותקנות הבנייה של יפן הם ישנים למדי ולא תוכננו להתפתחויות כמו דאטה סנטרים", אמר טטצוהארו אובה, מומחה לניהול עירוני מאוניברסיטת קיוטו.
מפעילת הדאטה סנטרים הגדולה במדינה, NTT דאטה המעורבת בתכנון הפרויקט מול דירת הזוג טניקאווה, הודתה שיש צורך בעדכון הרגולציה. "ההתרחבות המהירה והתחכום הגובר של הדאטה סנטרים מקשים לראותם כמקבילים לבנייני משרדים רגילים", נמסר מהחברה.
הפרויקט השנוי במחלוקת שוכן בצ'יבה ניו טאון צ'ואו שבעיר אינזאי, וכמו ערים רבות בעולם, גם שם מעוניינים לגבות מס רכוש מהדאטה סנטרים. "זו חזית הקפיטליזם, אבל האם זה יועיל לאזור הזה עוד 50 או 100 שנים?" תהה טושיוקי טקיטה, חבר במועצת מחוז צ'יבה. אינזאי 5, ה־SPV שבבעלותה הקרקע, מסרה כי צייתה לכל החוקים הרלבנטיים ותפעל למזער את הרעש וההשפעה הסביבתית. עוד ציינה, כי היזם של בניין המגורים הסמוך הסכים לעדכן את הקונים כי יקום שם מבנה גבוה. היזמית והמפעילה היא קולט דאטה סנטר סרוויסס הבריטית, ובסמוך לדירה של בני הזוג טניקאווה פועלים דאטה סנטרים נוספים, בהם ארבעה של קולט, כשבאחד מהם לפחות משתמשת מיקרוסופט.
"הממשלה רוצה לנרמל"
בעקבות ההתנגדות, במועצת העיר אינזאי ביקשו מקולט לעצור את הפרויקט ואף הציעו לה קרקע חלופית. אך בקולט סירבו בטענה כי יהיה זה יעיל יותר שיישאר בסמוך לדאטה סנטרים אחרים. מאינזאי 5 נמסר כי בזמן שהקרקע הפכה זמינה "לא היו אתרים פוטנציאליים אחרים שניתן לרכוש", וכי ההצעה לעבור לאתר אחר "לא היתה מפורטת דייה". לפי מועצת העיר, תחת החוק הקיים לא ניתן לבטל את הפרויקט, אך הם הכירו בכך שהתרחבות הדאטה סנטרים יצרה "בעיות רציניות" עבור התושבים וכי "לא ניתן לפתור אותן בצורה ראויה במסגרת החוקים הקיימים". "הממשלה מעוניינת בפיתוח מהיר כמעט בכל מחיר", אמר מונקאזו טניקאווה. "נראה שהם רוצים לנרמל את זה, מתוך הנחה שהציבור יתרגל. אבל ההשפעה מתעצמת בקצב מהיר מדי".
