שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

ראיון כלכליסט

"הורדת המע"מ תזיק לזוגות הצעירים"

פרופ' סטוארט גבריאל, חוקר מוביל של תחום הנדל"ן שכיהן כחבר בפד, סבור שכוונת האוצר להוריד את המע"מ על דירות עד 1.6 מיליון שקל תיצור עודפי ביקוש ועליות מחירים. הוא תומך בבנייה מסיבית להשכרה, אבל בלי לתת מתנות למוסדיים, ומתכוון לבצע מחקר אקדמי של "העיוותים במינהל מקרקעי ישראל"

עינת פז-פרנקל 07:5208.04.14

"תוכנית מע"מ אפס לרוכשי דירות ראשונות נראית כרעיון טוב, כי היא הופכת את הדיור לזול יותר לזוגות צעירים. אבל התוכנית תיצור עוד ביקוש לדירות עד תקרה של 1.6 מיליון שקל. עודפי ביקוש ליחידות הדיור האלה ייווצרו, והתוצאה היא שמחירן יעלה. אז אם בסופו של דבר יהיה מחסור בדירות עד תקרת המחיר הזו, זה יזיק לזוגות הצעירים", כך אומר בראיון בלעדי ל"כלכליסט" פרופ' סטוארט גבריאל, ראש מכון לחקר הנדל"ן על שם זימן באוניברסיטת קליפורניה בלוס אנג'לס (UCLA), ומומחה למימון נדל"ן שייעץ לממשל האמריקאי.

 

"נפרק לחתיכות"

 

גבריאל הרצה לאחרונה בכנס הראשון של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן ברקנאטי, הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל־אביב, בשיתוף ריט 1. הוא נחשב לאחד המומחים המובילים במימון נדל"ן ומתראיין לא אחת למגזינים כגון "פורבס". מחקריו מתמקדים בכלכלת הנדל"ן, מימון, דיור ושוק המשכנתאות. בעבר הוא כיהן כחבר בפדרל ריזרב בוושינגטון וכן בפד בסן פרנסיסקו. הוא העיד בפני הקונגרס האמריקאי וכן בפני בית המחוקקים בקליפורניה ועיצב את מדיניות הדיור עבור נבחרי ציבור בממשל הפדרלי והמקומי. כמו כן שימש כחבר בדירקטוריון של קרן הריט (Real Estate Investment Trust) האמריקאית KBS REITs. גבריאל הוא ד"ר לכלכלה מאוניברסיטת ברקלי היוקרתית בקליפורניה. הוא גם יהודי עם משפחה ענפה בישראל, ומגיע תכופות לארץ. בימים אלה הוא משיק מחקר עם חוקרים מהטכניון ומהאוניברסיטה העברית שמתמקד ברשות מקרקעי ישראל.

 

פרופ' סטוארט גבריאל (60). מצב משפחתי: נשוי + 2. מקום מגורים: Westlake Village קליפורניה. תפקיד: ראש מכון זימן לחקר הנדל"ן ב־UCLA. השכלה: ד"ר לכלכלה, אוניברסיטת ברקלי. עוד משהו: מלמד קורס בכלכלת ישראל ב־UCLA והביא לארץ סטודנטים ללמוד על כלכלת ההייטק פרופ' סטוארט גבריאל (60). מצב משפחתי: נשוי + 2. מקום מגורים: Westlake Village קליפורניה. תפקיד: ראש מכון זימן לחקר הנדל"ן ב־UCLA. השכלה: ד"ר לכלכלה, אוניברסיטת ברקלי. עוד משהו: מלמד קורס בכלכלת ישראל ב־UCLA והביא לארץ סטודנטים ללמוד על כלכלת ההייטק צילום: עמית שעל

 

"התחלנו לאחרונה לעבוד על מחקר בתחום היצע הקרקעות", מספר גבריאל. "מהי המדיניות של רשות מקרקעי ישראל? כמה קרקעות היא משחררת? איפה ובאיזה מחיר? איך ההיצע של הקרקעות משפיע על מחירי הדירות? מדברים כאן הרבה על ביקוש ומשקיעים ועל האפשרות שיש כאן בועת נדל"ן, אבל יש מעט דיבור על המלאי. מה הכלכלה והפוליטיקה של הרשות הזו? אם מקימים חברה חדשה לדיור כי המינהל לא עובד כמו שצריך - זו בעיה גדולה".

 

לדבריו, "המינהל שולט על הרוב המכריע של קרקעות פנויות לבנייה בישראל. האם הוא מקצה את הקרקעות במקומות הנכונים? האם יש צפיפות מספקת במטרופולין של תל אביב? האם יש עיוותים בהקצאת הקרקעות, למשל גיאוגרפיים או פוליטיים? אנחנו מתכוונים לענות על השאלות הללו. אנחנו מתכוונים לפתוח את הקופסה השחורה הזו ולהבין איך עובד המינהל".

 

הם משתפים איתכם פעולה?

גבריאל: "טוב, אחרי הראיון הזה הם בטוח לא ידברו איתי. קיבלנו מהם מידע על מכרזי קרקעות, ואנחנו מתכוונים לבדוק את ההשפעה שלהם על מחירי הדירות. זה עומד להיות פרויקט חשוב. נפרק לחתיכות את הרשת שמניעה למעשה את המחסור במלאי דירות ואת המחירים הגבוהים שהופכים את הדיור בישראל ללא מספיק ניתן להשגה".

 

אז יש כאן בועת נדל"ן?

"אני לא יודע אם זו בועה. קשה מאוד להגדיר בועה בזמן אמת. יש כוחות של ביקוש מול היצע שדוחפים את המחירים למעלה. בארה"ב גילו שהיתה בועה רק בדיעבד. אנחנו מגדירים בועה כעלייה במחירים מעל ומעבר לכל דבר שניתן להצדיקו ושמבוסס על כלכלה של ביקוש והיצע בלבד. בישראל לא ברור אם יש בועה, רק ידוע שיש ביקוש רב, יש מחסור אמיתי במלאי, ויש גם הרבה פעילות של משקיעים בשוק הנדל"ן שיכולה ליצור כוחות בועתיים".

 

בלי להגדיל את היצע הדירות - יהיה קשה לפתור את הבעיה. אפשר לנסות לעצור את המשקיעים, אבל זה לא אפקטיבי במיוחד. עדיף לתת לאלף פרחים לפרוח מאשר לייצר הגבלות - עדיף לעודד בנייה מאשר להגביל".

 

ההתנחלות גבע בנימין בסמוך לירושלים ההתנחלות גבע בנימין בסמוך לירושלים צילום אויר: Lowshot

 

ומה הפתרון? בנייה להשכרה?

"השכרה זה כיוון מצוין, צריך לעודד את זה, אין סיבה שזה לא יעבוד בישראל. יש מחסור חמור של מתחמי דיור להשכרה. אנשים רוצים אפשרות לעבור ממקום מגורים אחד למשנהו. אנחנו כבר לא במודוס אופרנדי הישן שבמסגרתו משפחה קנתה בית ונשארה לגור בו 30–40 שנה. זו נחלת העבר. אנשים רוצים לזוז. וכדי שיהיה שוק עבודה חי ודינמי, צריך סקטור של דיור להשכרה. בארה"ב יש קרנות ריט מוצלחות שמחזיקות דירות להשכרה. זה עסק משגשג".

 

אז למה המוסדיים בארץ חוששים ודורשים מהמדינה רשת ביטחון לתשואה וקרקע בחינם?

"בארה"ב המדינה בקושי מתערבת. אין הבטחת תשואה למשקיע. אני גם לא מבין מדוע נותנים כאן את הקרקע בחינם; אפשר לתת הנחה מסוימת ליזמים כדי לעודד את התהליך. זה עסק טוב. לא צריך להבטיח תשואה. זו השקעה, כמו כל השקעה אחרת, שטומנת בחובה סיכון. המשקיע צריך להתכונן גם לתשואה הפוטנציאלית וגם לסיכון.

 

"אבל משקיע ממולח יכול להבחין שיש כאן פוטנציאל כי יש מחסור חמור בבנייני דירות להשכרה. זה סקטור נכון להשקעה מבטיחה. התשואות יכולות להיות גבוהות ללא מעורבות של המדינה. בארה"ב, הסקטור של השכירות התאושש הכי מהר והכי טוב ממשבר הדיור של 2008, וזה הסקטור הכי רווחי בנדל"ן האמריקאי בחמש השנים האחרונות. חלק מזה קשור למשבר של 2008 ולשינויים בדמוגרפיה ובהרגלי המגורים של האמריקאים. בתים פרטיים בפרבר כבר אינם פופולריים כפי שהיו בעבר. גם בישראל, צעירים ומבוגרים רוצים לגור במרכז תל אביב".

אבל לא כולם יכולים.

 

"יש ביקוש מטורף לדירות בתל אביב וסביבתה וזה יוצר בעיות נוראיות - מחירי הדירות בעיר גבוהים מאוד ביחס לשאר המדינה. אז לא כל אחד יכול, אבל יש אנשים שאפילו לא מוכנים לחיות מעבר לירקון. הם רוצים רק לחיות בתוך תל אביב", מפגין גבריאל בקיאות בניואנס מקומי. "אני מוכן לגור צפונית לתל אביב. אבל כמו שיש אנשים שלא שמוכנים לגור צפונית לירקון, יש אנשים שרוצים בית נחמד בעומר ולקיים סגנון חיים פסטורלי מאוד. כל המגמות הללו ימשיכו להתקיים יחדיו".

 

הוא מוסיף כי "לא כל אחד יכול לגור מדרום לירקון, לא כל אחד יכול לגור בסנטה מוניקה, לא כל אחד יכול לגור בסן פרנסיסקו או בעמק הסיליקון. אתה כן יכול לגור מזרחית או צפונית לירקון, ואתה יכול, חס וחלילה, לגור ברעננה. אבל זה נעשה פוליטי כאשר ניתנים לך תמריצים לגור מעבר לקו הירוק, וזה כבר ערבוב של פוליטיקה וכלכלה. מהפרספקטיבה שלי, זה לא כשר במיוחד".

 

"חולון במדינת ת"א"

 

30% מהתחלות הבנייה בישראל הן של צמודי קרקע - זה הגיוני?

"ככל שהקרקע יקרה יותר, צריך לבנות בצפיפות גדולה יותר. אחרת יחידות הדיור יהיו יקרות, והן יקרות ממילא. ניתן לצפות שיצופפו את הערים, בוודאי בתל אביב ובמרכז. המצב הזה גם מצריך מתחמי בנייה רוויה לשכירות.

 

"הנסיעה לעבודה היא קשה בישראל כמו שהיא קשה בחלקים של ארה"ב, אז גם הדירות בפריפריה למעשה יקרות אם אתה צריך לנסוע מרחקים רחוקים לעבודה. אנשים שצריכים לאסוף את הילדים שלהם מהגן בארבע ישלמו את הפרמיה כדי לגור קרוב, אם כי בחלל קטן יותר. הביקוש הולך בכיוון הזה. השוק למעשה אומר שהוא רוצה יחידות דיור להשכרה במרכז. יזם שיבין את זה - יצליח".

 

האם גוש דן מתפתח על גבולות תל אביב כמו שברוקלין מתפתחת בסמוך למנהטן?

"תסתכלי על חולון. מה חולון היתה לפני 15 שנה? תראי את חולון עכשיו. מדינת תל אביב לא כללה אז את חולון, והיום היא כן. כנ"ל דרום תל אביב".

 

מחירי הדירות בישראל נכונים?

"ביקוש והיצע משחקים תפקיד כמובן. אבל המחירים יכולים להיפרד מהכלכלה הבסיסית של היצע וביקוש. אם יש אלמנטים בועתיים בכלכלה, המחירים יכולים לעלות ולשקף הייפ, בשל ספקולנטים למשל. כמו שג'ו קנדי אמר בשנות העשרים, כשאני מקבל טיפים למניות מהנער שמצחצח לי את הנעליים, משהו לא בסדר".

 

"היתה תקופה בארה"ב, בעשור הקודם, של מסחר זריז בבתים - עושים 'פליפינג' - קונים, משפצים בזריזות בית ומוכרים אותו מהר, אבל זה כמו לשים ליפסטיק על חזיר. קונים בבוקר, שמים קצת אודם, שיפורים קלים וזולים, ומוכרים במחיר גבוה יותר. אם רואים פעולות כאלה שקשורות להשקעות בלבד ללא קשר לטווח הבינוני והארוך, סימן שהשוק מתחמם ומסוכן. צריך לבחון פערי זמן בין קנייה למכירה. זה סימן לבועה.

 

"בישראל ובארה"ב בעבר, לקנות בית היה אקט של צריכה. לרוב זו לא היתה השקעה. המטרה היתה לצרוך את השירותים של הבית: לגדל את הילדים, ליצור קן משפחתי. ליהנות מהבית שנים. היום זה בהרבה מקרים השקעה טהורה. אנשים חושבים, אני אקנה עכשיו ובעוד שנתיים זה יעלה הרבה כסף ואוכל למכור את זה".

 

יש לנו בועת משכנתא? אנחנו ממונפים עד צוואר.

"בנק ישראל עושה פחות טעויות מאשר נעשו בארה"ב. בארה"ב בתקופת בועת הדיור ניתנו משכנתאות של 100% מערך הבית. כאן יש לך כסף בבית, 40% מערכו. אם המחיר יורד, זה כסף שלך, לא כסף של הבנק. אם את קונה דירה עם משכנתא של 100%, במקרה של משבר את נותנת את המפתחות והולכת מהבית. בארץ שיעור המימון מערך הבית מונע תוצאות כמו שהיו לנו בארה"ב. אם יש ירידה בשוק, הבנקים עדיין יציבים והם ימשיכו להלוות כסף. בארה"ב היה כשל בבנקים. הם קרסו כי רוב הכסף שהושקע בבתים היה שלהם".

 

איפה כדאי לישראלים להשקיע בארה"ב?

"אני מייעץ למשקיעים ישראלים להיזהר בנוגע להיכן הם ירימו זהב מהרחובות באמריקה. זה לא כל כך קל. נדל"ן זה משחק שמצריך ידע מקומי עמוק: רגולציה, תחרות וכדומה. אני מעודד ישראלים לקנות מניות בקרנות ריט, הן מנוהלות באופן מקצועי. צריך גם לעשות שיעורי בית: ארה"ב גדולה מאוד, ויש תופעות שונות בנדל"ן. לפעמים אתה עושה כסף, אבל זה גם מאוד קל לעשות טעות. בנדל"ן אתה שומע מאנשים רק את סיפורי ההצלחה, לא על כישלונות, ויש כישלונות. קווי החוף של ארה"ב הם יקרים: ניו יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו חמות אבל יקרות. יש ביקוש גדול, יש הגירה של אנשים וחברות לאזורים אלה, הערים הללו מציעות הרבה לתושביהן, כמו תל אביב. צריך למצוא נכסים שמתומחרים כיום נמוך אבל יש להם פוטנציאל השבחה, למשל בממפיס, ולמצוא את הסיבה לכך שהנכס ישביח. יש הרבה נכסים במקומות שונים שלא יתאוששו זמן רב".

 

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x