• תפריט
חדשות נדל"ן

בלעדי לכלכליסט

המספרים האמיתיים של מכרז המשתלה

מספר קבוצות רכישה מתמודדות על הקרקעות בשכונת המשתלה. מבדיקת שמאי עולה כי מחירי הדירות במקום צפויים להיות גבוהים בכ־20% ממה שמציעות הקבוצות לרוכשים

דותן לוי 09:3910.10.12

חברי כמה קבוצות רכישה שיתמודדו במכרז המשתלה יידרשו להזרים יותר ממיליון שקל במזומן עבור עלויות הקרקע והפיתוח ליחידת דיור, לכן הערכה של גורמים בענף היא כי הם יתקשו לעמוד בתנאי המכרז. מדובר במכרז שפורסם במהלך חודש אוגוסט על ידי מינהל מקרקעי ישראל, לטובת בניית 450 יחידות דיור בשכונת המשתלה שבצפון תל אביב בסמוך לצומת הכפר הירוק.

 

המכרז כולל שישה מגרשים בשטח משתנה, כאשר המגרש הקטן משתרע על 3.58 דונם והגדול משתרע על 7.9 דונם. מחיר המינימום לקרקע עומד על 494 מיליון שקל, ועם הוצאות פיתוח בגובה 46 מיליון שקל יעמוד מחיר המינימום שנקבע על ידי השמאי הממשלתי על 540 מיליון שקל, המשקפים מחיר מינימום של 1.2 מיליון שקל ליחידת דיור ממוצעת.

 

שכונת המשתלה בת"א שכונת המשתלה בת"א

 

לפי הערכה, קבוצות רכישה שיתמודדו במכרז יציעו מחירים הגבוהים ב־5%–10% ממחיר המינימום כדי לזכות בו, כך שמחיר המינימום עשוי להגיע ל־1.3 מיליון שקל. אלא שהמחיר לא צפוי לעצור כאן — לוח הזמנים התובעני של מינהל מקרקעי ישראל מחייב תשלום על הקרקע בתוך 30 יום ממועד הזכייה במכרז, וזה צפוי לכלול גם תשלום של 5% מס רכישה ו־1.5% מע"מ וכן הוצאות משפטיות, וכך להקפיץ את מחיר הקרקע לעלות של כ־1.4 מיליון שקל.

 

 

פרסום המכרז המדובר התאפשר בזכות הסכם העתקת קו חשמל שעבר במרכז שכונת המשתלה, וצפוי להתבצע בהמשך. עקב כך, ביצוע הפרויקט ובהמשך בניית הדירות עשויים להימשך עד כחמש שנים מיום הזכייה במכרז ועד לאכלוס. לפי חישוב זה, בתוספת ריבית שנתית על הסכום מדובר בעלות קרקע שעשויה להרקיע שחקים ל־1.8 מיליון שקל ליחידת דיור.

"אני לא מכיר הרבה אנשים שיכולים להוציא סכום כזה במזומן", אמר ל"כלכליסט" השמאי והיזם גיל וינלס.

 

וינלס בחן את העסקה כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית שיש בה מתוך מחשבה להיכנס כמארגן קבוצת רכישה במתחם. לדבריו, מחירי הדירות המוצעים על ידי הקבוצות נעים בין 1.6 מיליון שקל עבור דירת 3 חדרים הקטנה ביותר בפרויקט ועד 3.2 מיליון שקל עבור דירת גן בת 5 חדרים. "בפועל, מחירי הדירות יהיו גבוהים ב־20%–25% בממוצע
בשל הזמן הרב שיחלוף ממועד הזכייה במכרז ועד לאכלוס הדירות. עלות הכסף, ההון העצמי הנדרש והצמדת עלויות הבנייה למדד יובילו לכך שמחיר דירת 3 חדרים יעמוד על כ־2 מיליון שקל בממוצע, ואילו מחירן של דירות הגן יגיע ל־4 מיליון שקל בממוצע. "במחירים אלו ניתן לרכוש דירות מוכנות לכניסה מיידית בסביבה הקרובה, כמו בתל ברוך או ברמת אביב ג'", אומר וינלס.

 

לדבריו, עלויות המימון הגבוהות, לצד החשש שמכירת הדירות תתנהל בקצב אטי, מעלים את הסיכון עבור יזמים פרטיים שיבחרו להתמודד במכרז ולכן ההערכה היא כי אם יחליטו לעשות זאת, ייאלצו לנקוב במחירי דירות גבוהים במיוחד. "לכן, למרות ייחודיות המכרז הגדול, יהיה קושי למינהל לשווק את הדירות", אומר וינלס.

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x