סיכום שנה בשוק המשרדים האירופי: תל אביב מזנקת, אירופה מדשדשת

דמי השכירות בשוק המשרדים התל אביבי רשמו את הזינוק השני בשיעורו באירופה בשנת 2011. כך קובע מחקר השוק הגדול ביותר בתחום המשרדים באזור המקיף את אירופה, צפון אפריקה והמזרח התיכון, של ענקית הייעוץ והתיווך בשוק הנדל"ן המניב CBRE. מדובר בזינוק של 16.07% בממוצע. את הכתר בתחום זה קטפה שוב מוסקבה - כפי שעשתה גם ב־2010, שבה נרשם זינוק של 33.3% בדמי השכירות הממוצעים למ"ר של משרדים.

הדברים בולטים במיוחד על רקע הערכות של אנשי מקצוע בענף המשרדים בחודשים האחרונים כי בתוך שלוש שנים יגיע שוק המשרדים בגוש דן לרוויה.

בעליה של קבוצת מאן נכסים המייצגת בישראל את CBRE, ג'קי מוקמל, העריך בשבוע שעבר בכנס של שוק הנדל"ן המניב כי "אם תקנו היום בניין משרדים, זו תהיה מצבה של כסף". לדבריו, "בפועל, כל שוק המשרדים עומד כיום למכירה ואין יזם שתבוא אליו עם כסף מזומן לקנות והוא יסרב לך". מוקמל הוסיף בימים האחרונים: "אני לא רואה גורמים שמשתמשים במגדלים הרבים שיוקמו במרכז בקרוב. בניין אלקטרה בתל אביב שווק לאורך שלוש שנים ועדיין לא סיימו את השיווק שלו".

על פי המחקר של CBRE, להוציא כמה מבירות מזרח וצפון אירופה, דמי השכירות בשוק המשרדים האירופי נותרו יציבים במשך כל שנת 2011, ובשוקי דרום אירופה כמו סופיה ובלגרד אף נרשמו ירידות מחירים. יתרה מכך, אומרים בענקית הייעוץ, "בשווקים מסוימים כמו מדריד, שבהם המחירים נותרו ללא שינוי, צפויה ירידה במהלך השנה הקרובה".

היזמים מתרחקים מהשוק

שתי מגמות בולטות תמכו בהיחלשות שוק המשרדים להשכרה באירופה בשנה האחרונה. הראשונה היתה ירידה קלה בהיקף השטח שהושכר במהלך 2011 לעומת השנה הקודמת, והשנייה - ביקוש נמוך למרות היצע קטן. "החשש בגין המצב הכלכלי והצפי הקודר, כמו גם מדיניות הממשלות במדינות מסוימות, גרמו לזהירות מרבית בקרב הדיירים השוכרים והפריעו למהלך התקין של שוק ההשכרות. חברות חוששות להתחייב לשטחים גדולים", אומרים ב־CBRE. לדברי עורכי המחקר, "ירידה מסיבית בהיקף השטחים שהושכרו נרשמה ברבעון האחרון בפריז, לעומת לונדון, שבה נרשמה עלייה גדולה בהשכרות ברבעון זה. עם זאת, בשנת 2011 בלטה היחלשות כמות השטחים שהושכרו, כאשר הבולטת ביותר היא לונדון - דבר המשקף את ירידת הביקוש החדה מצד הגופים הפיננסיים".

המחקר חושף כי הגופים הפעילים ביותר בשוק היו חברות ההייטק, והן צפויות להמשיך ולהניע את השוק. "מגמה נוספת אשר אפיינה את 2011 וכנראה תימשך, היא שובם של תאגידי הענק לסגירת חוזים חדשים לשכירות בערים מרכזיות, תוך שהם מנצלים הזדמנויות שנוצרו מהמצב הכללי בשוק - כולל השפעות ההתפתחויות האחרונות בגוש היורו".

"למרות רמות ההיצע הנמוכות יחסית של שטחי משרדים להשכרה לעומת השנים האחרונות, הביקוש הנמוך צפוי לגרום לספיגה אטית מאוד של השטחים המוצעים, למרות העובדה כי קצב הבנייה של שטחים חדשים רשם שיא נמוך באופן היסטורי", קובע המחקר. אולם עורכיו מציינים כי "יש שונות גדולה ביותר ברמות התפוסה בין שטחים חדשים לשטחים ישנים יותר, וכן בין הערים השונות ברחבי אירופה; בפריז, בלונדון ובברלין לדוגמה, כמעט לא נרשמו שינויים ברמות התפוסה, כאשר בפרנקפורט, במדריד ובמילאנו נרשמו עליות קלות בשיעורי התפוסה".

לדבריהם, "מי שרשם את הירידות הגדולות ביותר בשיעור התפוסה היה גוש ה־CEE (מרכז אירופה)". לצד זאת, גם היקף הבנייה צנח. במערב אירופה מדובר בירידה חדה של 45% בתוספת שטחים חדשים לשוק ברבעון הרביעי לבדו. ההאטה בבנייה של פרויקטים חדשים צפויה לגרום לחוסר בשטחים יוקרתיים בשוק המשרדים. ב־CBRE אומרים שהמחסור הזה כבר בא לידי ביטוי בפריז, בפרנקפורט וגם במוסקבה.

ירידה חדה בפרויקטים חדשים

באירופה בולטת ירידה חדה בבנייה של פרויקטים חדשים, ומצב זה צפוי להימשך לפחות בשנתיים הקרובות, מעריכים בחברת הייעוץ. "היקף הבנייה החדשה שנוספה לשוק ב־2011 היווה פחות ממחצית מהשטחים שנוספו בשיא, ב־2009", מדווחים שם. עורכי המחקר מציינים כי הבנייה הספקולטיבית המסוכנת של משרדים באירופה נפסקה כמעט לחלוטין. "הביקוש הנמוך והמימון המוגבל בשל העובדה שהבנקים לא מעוניינים להיחשף יותר לענף, גרמו לכך שלכל היותר יזמים מחדשים נכסים קיימים ולא בונים בניינים חדשים". לפי CBRE, הצפי לבנייה חדשה ב־2012–2013 לא יעלה על 20% מהשוק הקיים.