שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

המלחמה על הוד"לים עולה על הקרקע

מצב החירום הנדל"ני שהביא את ממשלת נתניהו ליזום את תוכנית הוד"לים מפגיש אינטרסים מנוגדים של חקלאים ואנשי נדל"ן שמחכים לגזור קופון על הסבת קרקעות, בעוד ארגוני הסביבה רואים בכך סדין אדום. "כלכליסט" בדק מה יקרה לקרקעות החקלאיות

דותן לוי 09:1420.10.11

זה לקח שבועיים מאז תחילתה של מחאת האוהלים, ויום אחד מהרגע שבו ראש הממשלה בנימין נתניהו הציג את התוכנית שלדעתו תקל את מצוקת הדיור, עד שהחלו בעלי אינטרסים שונים בענף הנדל"ן לנסות לנצל את "הקרקע החדשה" שנוצרה פה, כדי לקדם בנייה בשטחים חקלאיים. הפרסום הבולט הראשון בעניין היה כאשר נתניהו זכה לקבל הצעה פומבית "נדיבה" מחברת פאנגאיה נדל"ן שבבעלות ברק רוזן ואסף טוכמאייר, ולפיה החברה מוכנה להתחייב לבנות 6,000 יחידות דיור על קרקע שבבעלותה בין היישובים קדימה־צורן לעין שריד בתוך שנתיים. הכל לפי צרכים שתקבע הממשלה ותוך הבטחה של החברה לעודד משפחות צעירות להגיע להתגורר באזור.

מה דעתך על מניית ישראל קנדה:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
קנייה חזקה קנייה המתן מכירה מכירה חזקה

 

ההצעה לא נחתה סתם כך על שולחנו של נתניהו; הקרקע המדוברת היא קרקע חקלאית שרכשה החברה ב־2007 ועדיין לא הופשרה. באתר החברה הפרויקט מוצג כמיועד ל־1,000 יחידות דיור, משמע - היזמים העריכו כי מצוקת הדיור מצד אחד והלחצים שמופעלים על הממשלה מצד שני, הם עבורם שעת כושר לקידום מהיר של עניינם, ואם כבר קידום, אז כזה שיאפשר להם לבנות בהיקף של פי שישה מזה שתכננו בתחילה.

 

הצעתה של חברת פאנגאיה אמנם היתה גלויה, אך ארגוני הסביבה מטורדים בעיקר מהאפשרות שיזמים וארגונים אחרים יצליחו להפעיל לחצים כבדים על גורמים במשרדי הממשלה ובוועדות לטובת הפשרת קרקעות חקלאיות בנפח בלתי מבוקר. החשש הגדול של הירוקים כי מרבית הפניות אינן נעשות בגלוי אלא בחדרי חדרים ומבלי שהציבור יידע על כך.

 

"המחלוקות הן על אופן הביצוע"

 

שמאית המקרקעין, המשפטנית והאגרונומית נחמה בוגין, סבורה כי מלבד לחץ היזמים, הפשרת הקרקעות היא מהלך שמוסכם על כלל הציבור. "דעת הקהל רואה בשינוי ייעוד הקרקעות החקלאיות את הפתרון היחיד המשמעותי בשינוי פני הדיור בישראל כיום", אומרת בוגין. "זוהי הנקודה היחידה כמעט בחוק הוד"לים שעליה יש קונצנזוס ושאינה שנויה במחלוקת. המחלוקות הן על הדרך הנכונה לעשות זאת, אולם אין מי שמפקפק בכך שזה יקרה ושזה נחוץ".

 

 

"הוד"לים נתנו תנופה למשקיעי הקרקעות החקלאיות שמאמינים שיקרה איתן משהו. זה חייב להשפיע בצורה כלשהי, אבל אני עדיין לא יודע איך", אומר יקיר מלכה מנכ"ל חברת יש נכסים, שמתמחה בשנים האחרונות ברכישת קרקעות חקלאיות, חלוקתן ומכירתן תוך יצירת רווחים נאים. "אני מאמין שעכשיו הזמן להגיש תוכניות, וזה מה שאני מתכוון לעשות. אם בעבר נדרשו שבע שנים להפשיר קרקעות שמיועדות לכך, אני מעריך שעכשיו הזמנים יתקצרו בחצי לפחות". מלכה מרכז את מרבית עסקיו באזור פרדס חנה־כרכור, ורכש לאחרונה 10 דונמים חקלאיים במושב תלמי אלעזר הסמוך. "זה שטח שנחשב לפי התמ"מ 6 (תוכנית המתאר למחוז חיפה - ד"ל) 'נוף כפרי פתוח', כלומר ניתן להרחיב את המושב עליו", אומר מלכה. "קרוב לשטח שקניתי יש גם נחל ושמורה. אני שם לב היטב למה שאני קונה; השטח הזה נמצא 190 מטר מאזור בנוי, ואני מאמין שיקרה שם משהו בתקופה הקרובה".

 

 

עדות למתרחש בשוק הקרקעות החקלאיות עולה מדיווח המכירות האחרון של קבוצת אייזנברג, המתמחה גם היא בקרקעות מסוג זה. לפי הדיווח, החברה מכרה 218 מגרשים חקלאיים בשלושת החודשים האחרונים, ו־45 מגרשים מתוכם בגודל של 200 מ"ר באזור הוד השרון נמכרו במחיר של 200 אלף שקל למגרש. כמו כן, מכרה החברה, לפי פרסומיה, 70 מגרשים בגודל של כחצי דונם בסמוך למושב פדיה בתוך 28 יום בלבד; מגרשים אלה נמכרו במחיר של 120 אלף שקל למגרש. שמעון אייזנברג, מנכ"ל אייזנברג גרופ, סבור גם הוא כי המהלכים המתרחשים היום במשק משחקים לידי סוחרי הקרקעות החקלאיות. "הצעדים שאותם כבר נוקטת המדינה - המתבטאים ב'חוק המרפסות', בתוכנית החירום המכונה 'סופרטנקר' נדל"ני וצעדים נוספים שקרוב לוודאי יינקטו בעקבות מחאת הדיור - גורמים לציבור להאמין כי השקעה באדמות חקלאיות עשויה להיות בעלת תשואה גבוהה", אומר אייזנברג. "הצפי הוא שבשל קצב גידול האוכלוסייה והמחסור בקרקעות תהיה בשנים הקרובות הפשרה משמעותית של קרקעות לצורכי בנייה". עם זאת, בניגוד למלכה, אייזנברג מעריך כי לא תהיה התנפלות של רוכשים על הקרקעות החקלאיות: "למרות המכירות המרשימות אני רואה מודעות גבוהה לקרקעות אלה בקרב הציבור, אבל לא רואה הרבה יותר רוכשים".

 

 

טרכטנברג יפשיר?

 

בוגין סבורה גם היא כי המצב עשוי למשוך ספקולנטים חדשים רבים לתחום. "בשל חוק הוד"לים, אני חושבת שיותר אנשים יאמינו בהיתכנות של קרקעות חקלאיות לשנות ייעוד", אומרת בוגין. "הרי למעשה שווי הקרקע החקלאית מושפע בעיקר מהפוטנציאל שלה להפוך ללא חקלאית, וככל שהציבור מאמין יותר שהקרקע תשנה את ייעודה, כך יעלה שווייה".

מלכה מסביר כי מלבד מודעות הרוכשים, שינוי משמעותי חל גם בקרב בעלי הקרקעות - החקלאים אשר בעקבות ההתרחשויות האחרונות מסרבים להיפרד מאדמותיהם. "החקלאים כבר אינם תמימים כמו פעם", אומר מלכה. "הם מבינים שמשהו קורה ומחזיקים את הקרקעות. רק מי שלחוץ מאוד בכסף מוכר".

 

 

אולם, על נקודה אחת יסכימו מלכה ואייזנברג, והיא עליית מחירי הקרקעות. "לפני 4–5 שנים קנינו דונם ב־60 אלף שקל, והיום המחיר נע סביב 120–170 אלף שקל. חצאי דונם שנמכרו לפני שנה ב־80 אלף שקל נמכרים היום ב־110–120 אלף שקל", אומר מלכה.

איריס האן, החברה להגנת הטבע: "חלק מעתודות הבנייה בישראל מצויות בקרקעות החקלאיות, אך מובן שכדאי לנצל קודם את זכויות הבנייה בתוך הערים לפני שממהרים להפשיר קרקעות" איריס האן, החברה להגנת הטבע: "חלק מעתודות הבנייה בישראל מצויות בקרקעות החקלאיות, אך מובן שכדאי לנצל קודם את זכויות הבנייה בתוך הערים לפני שממהרים להפשיר קרקעות"

 

כמה מאותם חקלאים קוראים כבר היום בתקיפות לאפשר לבצע מיזמי דיור על הקרקעות החקלאיות שעומדות לרשותם. במסמך שהעבירו לידי ועדת טרכטנברג הקיבוצים, תנועת המושבים ואנשי הקיבוץ הדתי, מנומק בהרחבה מדוע ניתן לפתור את מצוקת הדיור באמצעות האדמות הזמינות הקיימות במגזר הכפרי. מהלך כזה יתאפשר, לטענתם, על ידי הרחבת מאגר הקרקעות, הכנסה של מבנים יבילים לנחלות לפרקי זמן קצובים, הסבת מבנים חקלאיים שאינם בשימוש למגורים ומהלכים דומים נוספים.

 

אל אותן האדמות, רק בחלוקה שונה ועם תוכניות מעט שונות, נושאים את עיניהם גם אנשי הארגון הסביבתי־חברתי "האגודה לצדק חלוקתי", וגם הם כותבים לוועדת טרכטנברג: "ניתן לפתור את מצוקת הדיור הקשה של החברה הישראלית באמצעות הפשרת קרקעות חקלאיות". הרעיון שעומד מאחורי הצעתם הוא השבת קרקעות חקלאיות שאינן מעובדות לחזקת המדינה כדי להפשירן בהמשך באזורי הביקוש שבהם קיימת מצוקת דיור. "נחלה ממוצעת (אחת) במושב כוללת כמה עשרות דונמים חקלאיים, אשר אם ישמשו לבנייה יכולים להכיל אלפי יחידות דיור (כולל שטחים ציבוריים), על יסוד חישוב של 100 יחידות בנייה רוויה לדונם", נכתב במסמך ששלח הארגון.

 

יש לנצל מצבי חירום

 

הוד"לים הן הגרסה המודרנית לול"לים - ועדות החירום הלאומיות שהופעלו בהצלחה על ידי אריאל שרון כששימש כשר השיכון, כדי לספק מענה לקליטת העלייה מברה"מ, כך שעצם העברת חוק הוד"לים הגדירה את מצב הדיור בישראל ככזה שזקוק לצעדי חירום. כל מי שהוא בעל אינטרסים יודע שמצבי חירום טומנים בתוכם לא מעט הזדמנויות שיש לנצל. השאלה הגדולה המסתמנת כעת היא אם ניצול הגדרת מצב החירום יגרום לנזק בלתי הפיך שיעלים חלק ניכר משטחי החקלאות הירוקים מעינינו.

יקיר מלכה, מנכ"ל חברת יש נכסים: "אני מאמין שעכשיו הזמן להגיש תוכניות וכך  אעשה. אם בעבר נדרשו שבע שנים להפשיר קרקעות שמיועדות לכך, אני מעריך שעכשיו הזמנים יתקצרו בחצי לפחות" יקיר מלכה, מנכ"ל חברת יש נכסים: "אני מאמין שעכשיו הזמן להגיש תוכניות וכך אעשה. אם בעבר נדרשו שבע שנים להפשיר קרקעות שמיועדות לכך, אני מעריך שעכשיו הזמנים יתקצרו בחצי לפחות"

 

לפי איריס האן, מנהלת מכון דש"א של החברה להגנת הטבע וחברה במועצה הארצית לתכנון, לא מדובר בחשש כללי מהפשרת קרקעות, אלא מהפשרת שטחים שאינם מופיעים בתוכניות המתאר המחוזיות. "העיקרון הבסיסי מבחינת ארגוני הסביבה הוא להיצמד למה שמאפשרות התוכניות המחוזיות", מסבירה האן. "חלק מעתודות הבנייה בישראל מצויות בקרקעות החקלאיות, אבל מובן שכדאי לנצל קודם את זכויות הבנייה בתוך הערים לפני שממהרים להפשיר קרקעות".

 

אחת הבעיות בקשר לכך היא היכולת של הוד"לים לעקוף את אותן תוכניות מחוזיות ולמעשה לבצע הפשרת קרקעות בלתי מבוקרת, כך שבעקבות לחצים ניתן יהיה בצורה חוקית לפעול למען בעלי עניין שונים. לחצים כאלה כבר צצים בגלוי על פני השטח, ודוגמה לכך ניתן לראות בהצעות המושבים והקיבוצים לשנות ולעדכן את התוכנית היחידה שהוד"לים כן כפופות לה - תמ"א 35, תוכנית מתאר ארצית שנועדה להגדיר את עקרונות הפיתוח והבנייה בישראל עד שנת 2020. עיקר הצעתם נוגעת להגדלת מספר יחידות הדיור המותרות להם בשטחם לפי התמ"א.

 

לדברי האן, יוזמי הוד"לים טוענים כי חריגות מהפשרת הקרקעות, שתוכננה במשך שנים מראש, הן רק בשוליים; אך בהיעדר פרסום כולל של כל תוכניות הוד"לים, כל שנותר כעת לציבור הוא בעיקר לנחש.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x