שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

ראיון "כלכליסט": "קרנות הריט מיצו את עצמן בישראל"

אחרי שנים של ניסיונות קמו בארץ רק שתי קרנות ריט, ויצחק סלע, מהדמויות הבולטות בענף, סבור שלתחום הזה גם אין עתיד בישראל. בראיון ל"כלכליסט" הוא מסביר למה נטש את השוק הישראלי ומספר על מרתון הפגישות שהוא עורך עם המוסדיים כדי לעניינם בקרן חדשה שהוא מקים בסינגפור

דותן לוי 10:2117.03.11

יצחק סלע מקיים בימים אלה שורת פגישות קדחתניות עם גופים מוסדיים בארץ, כדי לעניינם בהשקעה בקרן הריט החדשה שהוא מקים בסינגפור. מי שנחשב לאחת הדמויות הבולטות בתחום קרנות הריט בישראל, החליט לצאת אל מחוץ לגבולות המדינה לאחר שאיבד את יכולתו לצמוח בשוק הישראלי המצומצם. "קרנות הריט בישראל מיצו את עצמן בתנאים הנוכחיים ולא נשארו להן נכסים איכותיים לרכישה", הוא אומר.

 

הוא מעריך כי לקרן החדשה יצטרפו כ־7–8 גופים מוסדיים, וכאשר 2–3 גופים יאשרו את השקעתם בכוונתו לגייס גם משקיע עוגן סינגפורי. "אני רוצה שזו תהיה חברה גלובלית", הוא אומר. אם הכל יתנהל לפי לוחות הזמנים, גיוס הכספים לקרן - בהיקף מתוכנן של 500 מיליון דולר - צפוי להסתיים עד יוני 2011. הגיוס מתבצע במסגרת הסכמי השקעה, כך שהכסף נשאר אצל המוסדיים ומשתחרר לפי מועדי רכישת הנכסים. בהמשך, רק לאחר כמה רכישות צפויה ההנפקה.

 

יש היענות לגיוס הכספים מצד המוסדיים?

"עד עכשיו ההיענות היא טובה מאוד, הגופים שאני נפגש איתם מבינים שאין להם שום תועלת בכניסה להשקעה בחו"ל באופן עצמאי. אני מציע להם קונסורציום של משקיעים תחת קורת גג אחת, עם חוקי הריט שנותנים להם מעטפת שמורידה את הסיכון, ועם מינוף של 35% שיכול להביא לרכישה בהיקף של קרוב ל־800 מיליון דולר. השקעה של 500 מיליון דולר נשמעת אולי גבוהה, אבל אם פורטים את זה לחמישה גופים שכל אחד מהם ישקיע 100 מיליון דולר, זו השקעה מזערית עבור חדירה למדינה חדשה. בהמשך, לאחר שנהיה מדורגים, החוק הסינגפורי יאפשר לנו למנף עד 60%".

 

את ניסיונו בתחום צבר סלע בארה"ב כאשר בשנים 1990–1994 ניהל קרן ריט פרטית שהתמחתה במשרדים באזור וושינגטון. לאחר מכן בשנים 1996–2004 שימש כסמנכ"ל שיווק של חברת אמות השקעות שבשליטת נתן חץ, ובהמשך, בשנת 2005 סייע לאיש העסקים רוני צארום ברכישת השליטה בחברת אספן מידי אליעזר פישמן. ב־2006 החל בהקמת קרן הריט סלע קפיטל הקרויה על שמו, שבה הוא עדיין משמש כחלק מחברת הניהול. כיום עומד היקף נכסיה של הקרן על 700 מיליון שקל.

 

 

"שורה של הגבלות"

 

סלע מותח ביקורת על כך שבישראל אין אוזן קשבת לקרנות הריט. "לא צריך ללכת לקראת הקרנות אלא לפעול לפיתוחן, אבל שורה של הגבלות חסמו את התחום. עדיין לא מאוחר, צריך להבין שאי אפשר להתקיים עם שתי קרנות (סלע קפיטל וריט 1), אין כאן תחום, אין מכשיר פיננסי מהותי", הוא אומר.

 

האם הרמת ידיים מלהקים קרנות ריט נוספות בישראל?

"עוד לא ויתרתי על קרנות הריט בארץ, אלא שהמצב העובדתי של היום מקשה על הקמת קרנות נוספות, וזה לא ישתנה עד שהרגולטור לא יבוא וישנה את החקיקה".

 

מה עוצר את ענף קרנות הריט בישראל?

"יש כמה הגבלות שיחד יוצרות מחסור בנכסים להשקעה, כמו גם בעיות מיסוי. למשל ישנה ההגבלה שלא מאפשרת לקנות נכס שהוא חברה. זה נוצר כדי למנוע תרמיות, כי כשאתה קונה נכס בתוך חברה אתה לא יודע מה מתחבא שם, אלא שהרגולטור יכול לדרוש בדיקות מסוימות שתפקידן לעלות על נכסים נוספים, וכך היה מאפשר לקרנות לרכוש עוד נכסים איכותיים. הגבלה נוספת מאפשרת לקרנות להשקיע רק 25% משווי הנכסים בחו"ל. זו הגבלה בעייתית".

 

למה גורם המחסור בנכסים?

"ריט 1 קיימת מאוקטובר 2006, סלע קפיטל הוקמה ב־2007. שתי הקרנות יחד הגיעו לשווי נכסים בהיקף של 1.9 מיליארד שקל. זה מעט מדי אחרי חמש שנים, ולהערכתי כל אחת מהן היתה צריכה להחזיק היום נכסים בהיקף של 2–3 מיליארד שקל. כיום יש הרבה נכסים שהם לא מספיק איכותיים. נכס עם 40 שוכרים לא מתאים לקרן ריט, אבל במציאות הישראלית הקרנות נאלצות להתפשר".

 

למה לא לנסות לשנות את המצב מבפנים, ויחד עם אנשי עסקים נוספים ליזום מהלך מול המחוקק?

"לפני החקיקה הראשונה של קרנות הריט ישבתי עם אנשי רשות המסים. העמדה שלהם היתה מאוד נוקשה, והם ייחסו את מרב החשיבות להגנה על כספי המשקיעים והשארת הכסף הישראלי בארץ. הם לא ידעו איך לאכול את התחום הזה. מאז לא היו לי ניסיונות נוספים לקדם את הנושא, ויכול להיות שהיום, אחרי שהקרנות פעילות כבר חמש שנים, העמדה שלהם תשתנה והם יפנימו שישראל יכולה להיות מרכז פיננסי בדיוק כמו סינגפור ולמשוך אליה משקיעים. אם יהיה מי שירים את הכפפה, אני אגיע ואתרום מהידע שצברתי לטובת חקיקה מתקדמת".

 

"השוויץ של המזרח"

 

למה בחרת דווקא בסינגפור?

"הם השוויץ של המזרח, מדורגים במקום הרביעי כמרכז מסחר של העולם. זו מדינה שמאוד נוח לעשות בה עסקים, הם מעודדים השקעה בקרנות על ידי פטור ממס לדיבידנדים ש־90% ממנו מחולק למשקיעים, ולכן בפרק זמן קצר מאוד הוקמו שם 23 קרנות ריט. הקונספט שאני הולך עליו הוא השקעה בנכסים באירופה, אין עוד קרן סינגפורית שמשקיעה באירופה, ואני הולך לראשוניות בהיבט הזה. רוב הקרנות הסינגפוריות משקיעות במזרח: יפן, סין, הונג קונג, סינגפור, דרום קוריאה וכדומה. ואילו המדינות שבהן אני מתכוון להשקיע הן: אנגליה, צרפת, גרמניה, הולנד, שוויץ, אוסטריה וסקנדינביה. ארצות הברית לא מעניינת אותי ובמזרח אין לי יתרון".

 

אתה אומר שארה"ב לא מעניינת אותך, אבל דווקא עכשיו רואים את חברות הביטוח הישראליות יוצאות להשקעות שם.

"הם בעיקר משקיעים בקומפלקסים של מגורים. אני לא מעביר ביקורת, כל אחד מנתח את 'הביזנס' באופן אחר. אני יכול להגיד לך שלי אין יתרון בהקמת קרן בארה"ב, אפילו שיש לי שם ניסיון. יש שם 200 קרנות ריט".

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x