מורה נבוכים לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל
בקרוב תאושר התוכנית המהפכנית של המדינה להעברת הבעלות בקרקעות עליהן בנויים בתים משותפים ברחבי הארץ מידי מינהל מקרקעי ישראל לידי בעלי הדירות. "כלכליסט" מגיש: שאלות ותשובות בעקבות הרפורמה הדרמטית שתשפיע על כל אחד מאיתנו
תוכניתה של המדינה לבצע שינוי מקיף באופן שבו מחולקת הבעלות על הקרקע ברחבי הארץ - הידועה בשם "הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל" - היא אחד הנושאים המסוקרים ביותר בתקשורת הכלכלית בישראל לאחרונה. הסיבה העיקרית לכך היא שכיום המינהל הוא הזרוע שבאמצעותה מחזיקה המדינה בכ־93% מקרקעות ישראל. בקרוב ישתנה מצב עניינים זה.
כמעט כל תושבי המדינה מתגוררים בבתים שנבנו על קרקע הנמצאת בבעלות מדינת ישראל, שהוחכרה להם למשך שנים ארוכות. בסיסה של הרפורמה היא פעולת העברת הבעלות בקרקע מידי המדינה לידי תושבי הערים, חינם או תמורת מחיר נמוך מאוד לעומת מחירי הקרקעות הפרטיות כיום. בעקבות זאת אמורה הרפורמה לנתק חלק גדול מהאזרחים מתלות במינהל בכל פעם שהם מוכרים את הנכס או מבצעים בו שינוי.
המדינה גם תנסה לבטל חלק גדול מהמערך הביורוקרטי המסובך שעומד כיום בין היזם בשוק הנדל"ן או בעלי הנכסים לבין פעולת הבנייה, המכירה או אפילו שינוי פשוט בנכס. ההחלטה הגורפת של המדינה מעוררת שאלות רבות, וננסה להשיב על רובן.
מה הרפורמה כוללת?
הרפורמה אמורה לשנות כמה דברים עיקריים בהתנהלות המינהל כיום, החשוב שבהם הוא העברת הבעלות בקרקע למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים, ומעבר להקצאת קרקעות במכירה במקום בחכירה. קרקעות אלה כוללות בנייה רוויה (דירות בבנייני מגורים) בכל הארץ, בתים צמודי קרקע באזורי עדיפות לאומית ובתים צמודי קרקע במרכז הארץ על מגרש של עד רבע דונם. הקרקעות יועברו לידי בעלי הבתים והדירות ללא כל תשלום עבור קבלת הבעלות. בשאר המקרים נקבעו שיעורי תשלום עבור הבעלות.
עוד שינויים במסגרת הרפורמה כוללים ייעול של המנגנונים הממשלתיים לניהול המקרקעין. במסגרת זו תוקם רשות מקרקעין חדשה במקום מינהל מקרקעי ישראל, והמינהל עצמו יעבור שינוי ארגוני מקיף כדי לשפר את הפריסה ואת רמת השירות לציבור.
כמו כן, המדינה מתכוונת לעודד את היוזמה הפרטית והמוניציפלית לתכנן בנייה באופן מפורט ולפתח את הקרקעות.
כמה תעלה רכישת הבעלות וכיצד הדבר יבוצע?
החלטת הממשלה מחלקת את הנכסים השונים לשלוש קבוצות. הקבוצה הראשונה כוללת נכסי מגורים ותעסוקה בפריפריה, דירות בבנייה רוויה ובבתים צמודי קרקע, במגרש שגודלו עד 250 מ"ר. הבעלות על שמם של חוכרי נכסים תועבר במרשם המקרקעין ללא כל צורך במעורבותם וללא תשלום.
לקבוצה השנייה שייכים בעלי הבתים צמודי הקרקע במגרשים של עד דונם אחד במרכז הארץ, ובעלי נכסים המשמשים לתעסוקה (מסחר, תעשייה ותיירות) שגודלם אינו עולה על חמישה דונמים. חוכרי נכסים אלה יקבלו שטרות מכר ושוברי תשלום, שייקבעו לפי טבלאות ערכי קרקע. כלומר במגרשי מגורים בשטח של עד חצי דונם ישולמו 3%-4.5% מערך הקרקע, ובמגרשי מגורים בשטח שבין חצי דונם לדונם ובמגרשי תעסוקה בשטח של עד דונם - ישולמו 6%-9% מערך הקרקע. לאחר התשלום יוכלו החוכרים לגשת ללשכות רישום המקרקעין ולרשום את הנכס בבעלותם.
הקבוצה השלישית כוללת את בעלי הנכסים במגרשים ששטחם גדול מדונם אחד במרכז הארץ. אלה יצטרכו לפנות למשרדי רשות המקרקעין ולבקש שתיערך להם שומה פרטנית לנכס, ולאחר מכן יידרשו לשלם 31% מהפער בין שווי זכויות החכירה לבעלות.
מי שיש לו חוב פתוח של דמי היוון למדינה - כלומר, לא שילם את דמי ההיוון עבור חכירת הקרקע בזמן - ייאלץ לשלם את החוב נוסף על התשלום לקבלת הבעלות.
כיצד הרפורמה תשפיע על האזרח הפשוט?
כיום כדי לבנות חדר על הגג, לסגור מרפסת או להקים פרגולה - ובעצם לעשות כל שינוי קטן בנכס - על החוכר לפנות למינהל מקרקעי ישראל, לשלם דמי היתר, דמי הסכמה ואחרים ולהמתין עד קבלת אישור. בעקבות הרפורמה יוכל החוכר לעשות את השינויים בלי לפנות למינהל כלל. העברת הבעלות לידי החוכרים תצמצם את הביורוקרטיה ותבטל את התשלומים שהחוכר משלם למינהל כשהוא מעוניין לבצע שינויים בנכס.
הפחתת מספר החוכרים שבהם תטפל הרשות תאפשר לה לתת לחוכרים אחרים רמת שירות גבוהה יותר. בעקבות זאת יוכל המינהל להתמקד ביעדים העיקריים שלשמם קם, כגון איתור קרקעות לשיווק, הגברת קצב השיווק של קרקעות, האצת רישום של נכסים בלשכות רישום המקרקעין ועוד.
בעקבות הרפורמה אמור היצע הקרקעות הזמינות לפיתוח לגדול באמצעות עידוד ניצול מיטבי של קרקעות שהוקצו בעבר, ולכן יישומה אמור לגרום לירידה במחירי הקרקעות והדיור.
האם הרפורמה תפגע בשטחים הפתוחים ובצורכי הציבור?
הבעלות בקרקע תועבר לידי חוכרים קיימים בקרקע עירונית בנויה בלבד, ולא לבעלי שטחים חקלאיים או פתוחים. לכן הרפורמה אינה אמורה להגדיל את הפגיעה בשטחים הפתוחים, וגם לא למנוע את מימושן של קרקעות לצורכי ציבור ולייעודים לאומיים אחרים.
העברת הבעלות לידי החוכרים אמורה לעודד אותם לנצל בצורה הטובה ביותר את הקרקע שברשותם, במקום להרחיב את הבנייה לשטחים הפתוחים.
נוסף על כך, כיום מקצה המינהל קרקעות לעירייה או למועצה המקומית, שאמורות לתכנן עליה שכונות חדשות, מבני ציבור ועוד. מקומות שכבר הוקצו לעיר או ליישוב נותרים בידי המינהל. לאחר הרפורמה יוכלו העירייה או המועצה המקומית לבצע את ההחלטות לבד. הדבר עתיד להפחית את הלחץ שהקבלנים מפעילים על העירייה והמדינה כדי לשחרר קרקע לבנייה. מעתה תפעל העירייה מול הקבלנים ותוכל להשתמש בדרישותיהם כדי לתכנן נכון יותר את השכונות העתידיות, ועדיין לשמור על כמות שטחים ירוקים ושטחי ציבור שנדרשים לאוכלוסייה במקום.
נוסף על כך, במסגרת הרפורמה נקבע לרשות החדשה תפקיד של שמירה על קרקעות כמשאב לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים.
האם תאפשר העברת הבעלות בקרקע לגורמים זרים עוינים "להשתלט" על קרקעות המדינה?
החשש מפני "השתלטות" על קרקעות המדינה מעולם לא התממש בקרקעות הנמצאות כיום בבעלות פרטית, כך שאין סכנה מהותית לכך. כמו כן, יש לזכור שהרפורמה תחול רק על חלק מצומצם מקרקעות המדינה, משום ששיעור השטחים שבהם תועבר הבעלות עומד על כ־1% בלבד משטחה של המדינה. לכן, גם לאחר יישום הרפורמה יישארו המדינה וקק"ל הבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות.
עם זאת, ישנו מנגנון שמאפשר להגביל את העברת הבעלות לזרים באמצעות רישום הערות אזהרה במרשם המקרקעין. ההערות ימנעו את העברת הבעלות לזרים ללא אישור של מועצת מקרקעי ישראל.
האם הפרטת המינהל תגרום להגדלת הפערים החברתיים?
החלטות שונות של מועצת מקרקעי ישראל שהגדילו את זכויות החוכרים בקרקע הן בעצם תהליך רב־שנים של "הפרטה זוחלת". העברת הבעלות במסגרת הרפורמה הנוכחית אינה שינוי דרסטי ממגמה זו.
החלטת הממשלה קובעת שתושבי הפריפריה ובעלי נכסים קטנים ישלמו שיעור תשלום נמוך לעומת בעלי נכסים גדולים במרכז הארץ, שישלמו סכום גבוה יותר. לכן לא נראה שההפרטה תגדיל את הפערים החברתיים.
מדוע רפורמה כה מקיפה מקודמת דווקא במסגרת חוק ההסדרים?
בגלל המשבר הכלכלי העמוק, הממשלה מנסה לקדם שינויים מבניים ורפורמות שנועדו לעודד את הצמיחה. הקרקע היא גורם ייצור מרכזי ברוב הפעילויות הכלכליות במשק, ולפעילות בשוק המקרקעין יש השפעות ניכרות על כלל הפעילות העסקית. לכן הממשלה טוענת שעליה למהר ולהעביר את הרפורמה במסגרת חוק ההסדרים, כדי להוסיף רכיב מרכזי במסגרת מדיניותה הכלכלית.
הרפורמה נסמכת, בין היתר, על עבודתן המקיפה של ועדות ציבוריות כגון ועדת גדיש (2005) וועדת רונן (1997), שהמלצותיהן יושמו באופן חלקי, וכן על עבודת ועדת השרים לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. לכן אי אפשר לטעון שלא התבצעו הליכי שיתוף הציבור ושמיעת מומחים.
