חשיפה
התביעות גילו: 100 מיליון שקל שהשקיעו יהודי ארה"ב במיזמי תמ"א בסכנה
אריה דברט, יזם קנדי שעלה לישראל גייס מיהודים בעולם מימון להקמת פרויקטי תמ"א 38; אלא שחלק מהפרויקטים נכשלו, וגם כשהם אוכלסו - המשקיעים לא קיבלו את כספם; חלקם תבעו והגישו בקשה למינוי נאמן זמני לחברה; דברט: "פעלתי בתעשייה גרועה"
עשרות מיליוני שקלים מכספי משקיעים במיזמי תמ"א שונים ברחבי הארץ נעלמו וכעת מנסים לאתר מה עלה בגורלם, חלקם במסגרת תביעות ישירות ועקיפות. המשקיעים שגויסו הם ברובם יהודים מארצות דוברות אנגלית - בעיקר ארה"ב, קנדה, בריטניה ואוסטרליה - שהעבירו את כספם למי שעומד במרכז הפרשה – היזם אריה (לארי) דברט, יהודי דתי שעלה לישראל עם משפחתו מטורונטו, קנדה.
בסרטון שיווקי שפרסם דברט בעבר הוא מספר, כשמאחוריו פרויקט תמ"א 38 בחולון, על הרזומה העסקי שלו, על מוצאו ועל העלייה שלו. דברט, שמופיע עם הלוגו של החברה שהקים – אמריקן ישראל, מסביר בסרטון מהי תמ"א 38 ועל מעורבותו במעל 30 פרויקטים כאלה. בסרטון הוא מציע למשקיעים השקעה בטוחה שתאפשר להם לקחת חלק בשוק הנדל"ן הפורץ של ישראל, ואומר כי הרווח היזמי יכול להגיע לכ־20%. בהמשך מסביר דברט על המודל העסקי, שלפיו היזם נדרש לגייס הון עצמי של 25% בכדי לקחת הלוואה מהבנק ליתר הפרויקט, ואמר כי בנקודה זו נכנסים המשקיעים שמאפשרים את מימון הפרויקט בהלוואה שניתנת ליזם לתקופה של 36-30 חודשים. דברט גם מבטיח למשקיעיו ביטחונות לכספם כנגד הדירות החדשות שייבנו.
בריאיון שנערך עימו בדצמבר 2018 באתר היהודי TJT5 סיפר כי גייס 100 מיליון שקל. אלא שבפועל, מתוך 33 פרויקטים שעבורם גייס כסף ממאה משקיעים, רק 10 הצליחו והחזירו את ההלוואות למשקיעים. היתר, מודה דברט: "מעל 15 פרויקטים נכשלו, ויש פרויקטים שעדיין לא ברור מה יעלה בגורלם וייתכן שגם הם יכשלו. הפרויקטים שלא צלחו חלקם לא קיבל היתר בנייה, חלקם הופסקו או שנבנו אך הפסידו כסף".
בשוק התמ"א 38 קיימים מאות יזמים, חלקם קטנים ופעילותם מתמצה ב־3-2 פרויקטים. אלו מתקשים לעתים לממן את הפרויקטים ופונים ללוות כסף ממשקיעים או מקרנות, או שיוצרים שותפויות חדשות. במקרה זה, דברט גייס כספים עבור פרויקטים רבים ופתח חברה נפרדת לכל פרויקט, כשבכולם שולטת החברה־האם – אמריקן ישראל. המשקיעים ידעו לאיזה פרויקט כספם עבר וציפו להחזר ההשקעה כפי שהובטח להם, אלא שכפי שעולה מתביעות שהוגשו נגדו ונגד החברה, העניינים לא התרחשו כמתוכנן. אחת התביעות הסתיימה לאחרונה בפסק דין המחייב אותו להשבת 6 מיליון שקל למשקיע.
חלק מהגורמים עימם שוחחנו, כולל כאלה שדברט חייב להם כספים, לא מאמינים שגנב את הכסף אלא סבורים כי מדובר בעיקר בניהול כושל. אך לצד זאת, המשקיעים סבורים כי חוסר הבנה בתחום ובעולם העסקים הישראלי הפכה אותו למטרה נוחה ליזמים ולגורמים נוספים בענף, שלכאורה קיבלו ממנו כספים ללא בקרה. כך או כך, חלק נכבד מהכספים לא הושבו למשקיעים.
"לא ברור אם תכנן לגנוב"
המשקיע ד', שהעביר לדברט כחצי מיליון שקל, מספר כי ב־2019 חיפש אפיק להשקעה ונתקל בבית הכנסת במקרה בפרסומת של אמריקן ישראל. המשקיע אמר כי הכיר את דברט מקהילת האנגלו סכסים וגם בירר עליו בקרב חברים נוספים. "הכרתי אנשים ששמעו שההשקעה הצליחה. התקשרתי אליו ונפגשנו, הוא הציג לי את התנאים של ההשקעה לתקופה של שלוש שנים, שבסופן אני אקבל 12% לשנה וסך הכל 36% על כספי. השקעתי חצי מיליון שקל וחשבתי שזה מיועד לפרויקט ספציפי, הוא אמר שיש ביטחונות וסמכתי עליו".
אחרי הפגישה ועם קידום הפרויקט, ד' קיבל מסרים שהפרויקט לא מתקדם. "אחרי כשנה הוא התחיל לשלוח הודעות שלא קיבלנו היתר לפרויקט בחולון, אחרי זמן מסוים הבנתי שיש סיכוי שלא אקבל את הכסף שלי. הוא אמר כל הזמן שהם עובדים על זה, ויש בעיה עם הקבלן. עדיין לא ברור לי אם הוא התכוון לגנוב את הכסף או שקרתה טעות. שאלתי אותו מה קרה לכסף שלי, הוא אמר שהם השתמשו בו לשיווק והוצאות. זה לא הגיוני".
מההתכתבות של דברט עם המשקיע עולה כי הוא גייס לפרויקט כ־7 מיליון שקל ממשקיעים שונים והשקיע בפרויקט כ־3.4 מיליון שקל בהוצאות עד לבקשה להיתר, שלא התקבלה בסופו של דבר. לצד זאת, יזם תמ"א 38 שעבד מול דברט טוען כי עלות העבודה על פרויקט עד לקבלת היתר נעה סביב 800 אלף שקל, וכי העברת הכספים נעשית בהתאם לדרישה, כך שלא ברור היכן הכספים.
בבקשה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים לטובת פתיחת הליכים ומינוי נאמן זמני לכלל החברות של דברט, נטען על ידי עורכי הדין אלון אוסט וניקולאי מאינס כי יש להגן על כספי המשקיעים על מנת שלא יהיה מאוחר מדי, ולכן יש להחיל צו פתיחת הליכים על כל החברות, לאסור על ביצוע פעולות בהן והברחת נכסים, להקפיא את הכספים ולמנות נאמן.
בתביעה נטען כי "דברט עשה בכספי ההשקעות לפי ראות עיניו בניגוד להסכמי הלוואה או השקעה, תוך עירוב בין חברות־הבת. פעולותיו כללו העברת כספים בין החברות, העברת כספי החזרי השקעה לחברת־האם, והצגת מצגי שווא למשקיעים בדבר כישלון השקעתם", לשון התביעה. התובע, שאיבד את השקעתו בהיקף 500 אלף שקל, דרש בתיק להכיר בכל החברות כישות משפטית אחת, בדומה להחלטות ביהמ"ש במקרה ענבל אור, היות וגם במקרה זה יש בעל מניות אחד השולט בכל החברות.
לוקח אחריות, הכחיש מרמה
כאמור, לא מדובר בתביעה ראשונה נגד דברט, במקרה אחר חויב לשלם לתובע את כספי השקעתו ולאחר שאלה לא הושבו לו — הגיש גם הוא בקשה לפתיחת הליכים. בינואר 2023 התקבל פסק דין שבו חויבה חברתו של דברט להשיב 5.9 מיליון שקל בגין פרויקט תמ"א 38 ברחוב מעלות דפנה בירושלים, שאף מונה לו נאמן. הממצאים במקרה זה העלו כי בעוד שהודיעו לנושים, ובהם המשקיע, כי אין צפי להשבת מלוא כספי ההשקעה, קיבלה החברה כ־3.67 מיליון שקל מהיזם. בבקשה לפתיחת הליכים נטען "מדובר באשכול חברות אשר נועד להונות נושים, ולפיכך עד למתן צו פירוק לחייבת, קיים צורך באיסור ביצוע עסקאות, לרבות רישום שעבודים נוספים על החייבת ואיסור חלוקת כספים, או התניית ביצוע של פעולות אלו באישור מבית המשפט". כאמור, השופטת פנינה נויבירט אישרה את הבקשה לצו עיקול על מנת לאפשר את פסק הדין המורה על השבת הכספים ומינוי נאמן זמני.
בתצהיר שהגיש לבית המשפט לבקשה של הנאמן לחייב אותו בכלל החובות של החברת המפורקות, הביא דברט את גרסתו ואמר כי הוא לוקח אחריות מלאה על מעשיו, אך הכחיש כי מדובר במרמה. "כל אחת מהחברות איגדה בתוכה קבוצת משקיעים אשר הלוו כסף לחברה, על מנת שהיא תתקשר עם יזם לצורך ביצוע פרויקטים. עם השלמת הפרויקט ומכירת הדירות החדשות, אמורים המשקיעים לקבל את כספם בצירוף ריבית", סיפר בתצהיר, והוסיף, "פעלתי כמיטב יכולתי להשיב את הכספים למלווים, לרבות הסתייעות בעורכי דין ויועצים, כך שלא ברור על איזה מרמה מדובר כאן".
המתווך דניאל בלש מספר כי עבד מול דברט והתרשם כי הוא לא ידע איך לנהל את הכסף, "הוא חייב לי מיליון שקל, התפקיד שלנו היה למצוא משקיעים וקיבלנו עבור זה עמלות. אני תובע כרגע יזם של פרויקט. אני יודע שהוא לקח הרבה כסף מאנשים והעביר ליזמים, אני ושותף שלי השקענו 2 מיליון שקל בפרויקט אחר שלו בתל אביב. הם סיימו את הפרויקט ואמרו לנו שאין כסף, ואנחנו בתביעה איתו".
מאריה (לארי) דברט נמסר בתגובה: "החברה שבבעלותי התנהלה בצורה מקצועית וישרה. לא הייתה כאן שום מזימה או הונאת פונזי. בשל הרגלוציה החדשה שנגעה לתמ"א 38 הרבה חברות בענף לא הצליחו לקדם פרויקטים, לצערי פעלנו בתעשייה גרועה מאד".
בנוגע לפעילות החברה הסביר דברט: "גייסתי כ-100 משקיעים וקידמתי 33 פרויקטים של תמ"א 38, 10 מהם הצליחו והחזירו את ההלוואות למשקיעים, מעל 15 פרויקטים נכשלו, ויש פרויקטים שעדיין לא ברור מה יעלה בגורלם וייתכן שגם הם ייכשלו. הפרויקטים שלא צלחו חלקם לא קיבל היתר בנייה, חלק הופסקו או שנבנו אך הפסידו כסף. בין הפרויקטים שקידמנו והצליחו - פרויקט עין גנים שבו הלווינו לפרויקט כ-6 מיליון שקל והחזרנו למשקיעים כעבור שנתיים כ-7.8 מיליון שקל. כ-70% מהמשקיעים קיבלו את כספם בחזרה או חלק משמעותי ממנו בחזרה".
בנוגע לאובדן הכספים אמר דברט: "הכספים שגויסו הועברו לפרויקטים השונים בהתאם להסכמים שהיו לנו עם היזמים והם שימשו למימון התכנון והפיתוח בשלב מוקדם של הפרויקטים. החברה שבבעלותי הרוויחה רק דמי ניהול קטנים מכל פרויקט כדי לקיים את פעילות המשרד הראשי שלו. מעולם לא קיבלתי כסף ישירות מהמשקיעים, הכספים הגיעו ישירות כהלוואות לחברות הפרויקט. בנוסף, נקבע בכל הסכם הלוואה במפורש שלא יהיו ערבויות אישיות מהנהלת החברה כולל ממני, ולמרות זאת, כשחלק מהפרויקטים הפסידו כסף, חלק מהמשקיעים תבעו אותי אישית. לצערי, השופטים אפשרו להם הרמת מסך והתעלמו מהסכמי ההלוואה. כמו כן השופטים גזרו פסקי דין משמעותיים נגדי אישית".
