מרכז הנדל"ן
עו"ד תבעה דיירת סרבנית ב-730 אלף שקל – והורשעה בעבירות אתיקה
עו"ד רוית סיני, שייצגה בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית בגבעתיים, הגישה תביעה נגד דיירת שסירבה לחתום על ההסכם עם היזם, אף שבכתב ההסכמה נקבע פיצוי של 20 אלף שקל בלבד. בית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין קבע כי פעלה בניגוד עניינים וכי התביעה נועדה להפעיל לחץ על הדיירת ולהבטיח את שכר טרחתה. מנגד, היא זוכתה מאישום נוסף הנוגע לפרויקט באשדוד
עד כמה רשאי עורך דין המייצג בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית להפעיל לחץ על דיירים כדי להבטיח את קידום הפרויקט, ובתוך כך גם את שכר טרחתו? ומה קורה כאשר אחד מבעלי הדירות מסרב לחתום על ההסכם עם היזם?
שאלות אלה עמדו במוקד הכרעת דין שניתנה באוגוסט האחרון בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, שבמסגרתה הורשעה עו"ד רוית סיני בשלוש עבירות משמעתיות: ניגוד עניינים לפי כלל 14 לכללי האתיקה, התנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין והפרת כלל 3 לכללי הפרסומת של לשכת עורכי הדין. בעקבות ההרשעה התקיים אתמול (א') בבית הדין המשמעתי דיון לשמיעת הטיעונים לעונש.
ההליך נגד עו"ד סיני נפתח בעקבות תביעה כספית בסך כ-730 אלף שקל שהגישה נגד בעלת דירה בפרויקט התחדשות עירונית בגבעתיים, לאחר שזו סירבה לחתום על ההסכם עם היזם שנבחר לקדם את הפרויקט. בית הדין קבע כי הגשת התביעה העמידה את עורכת הדין בניגוד עניינים בין חובתה כלפי כלל בעלי הדירות לבין רצונה לקדם את הפרויקט, וכי מטרתה הייתה להפעיל לחץ על הדיירת לחתום על ההסכם ובכך להבטיח גם את שכר טרחתה. "לא יעלה על הדעת לאפשר לנקבלת (עו"ד סיני) לייצג אינטרס של חלק מהדיירים כנגד דייר אחר, בשעה שכל הדיירים היו לקחותיה של הנקבלת", נכתב בהכרעת הדין.
ראשיתו של ההליך המשמעתי בתלונה שהגישה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין ביוני 2022, בעקבות טענות בנוגע להתנהלותה של עו"ד סיני בשני פרויקטים להתחדשות עירונית, בגבעתיים ובאשדוד. בעקבות התלונה הגישה ועדת האתיקה הארצית קובלנה משמעתית נגדה. עם זאת, בעוד שבפרשה הנוגעת לגבעתיים הורשעה סיני, בית הדין זיכה אותה מהאישום הקשור לפרויקט באשדוד ודחה את הטענה כי התנהלותה מלמדת על דפוס פעולה פסול ושיטתי כלפי בעלי דירות.
התחייבות לפיצוי של 20 אלף שקל הפכה לתביעה של 730 אלף שקל
הפרשה החלה בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב המעיין 8 בגבעתיים, שבו פעלה חברת אנגל אינווסט התחדשות עירונית כיזם. בעלי הדירות בחרו ביזם עוד לפני שהתקשרו עם עו"ד סיני, ובתחילת 2020 החתימה עורכת הדין חלק מהם על כתב הסכמה שנועד להסדיר את התחייבויותיהם לקידום הפרויקט.
במסמך התחייבו בעלי הדירות לחתום על הסכם עם היזם, בתנאי שיעמוד בתנאים שסוכמו מראש. עוד נקבע כי שכר טרחתה של עו"ד סיני ישולם על ידי היזם, וכי בעל דירה שיחזור בו מהתחייבותו ויסרב לחתום על הסכם העומד בתנאים שנקבעו, יידרש לשלם לה פיצוי של 20 אלף שקל בתוספת מע"מ.
אחת מבעלות הדירות בבניין חתמה על כתב ההסכמה לקידום הפרויקט ולהתקשרות עם היזם, אך בהמשך חזרה בה וסירבה לחתום על ההסכם הסופי. בעקבות הסירוב הגישה נגדה עו"ד סיני תביעה כספית בסך כ-730 אלף שקל.
במכתב ההתראה ששלחה לדיירת הזהירה עו"ד סיני כי אם סירובה לחתום על ההסכם ימנע את השגת הרוב הדרוש של 80% מבעלי הדירות, תוגש נגדה תביעה בגין הנזק שעלול להיגרם ליתר בעלי הדירות כתוצאה מאובדן ההשבחה הצפויה בפרויקט. בפברואר 2021 הגישה עורכת הדין את התביעה, בסכום הגבוה עשרות מונים מהפיצוי המוסכם של 20 אלף שקל שנקבע בכתב ההסכמה.
על פי הכרעת הדין, סכום התביעה שיקף למעשה את מלוא שכר הטרחה שעו"ד סיני הייתה צפויה לקבל בגין הפרויקט כולו: 625 אלף שקל בתוספת מע"מ, ובסך הכול כ-731 אלף שקל.
בית הדין התייחס גם להסבר שמסרה סיני בעדותה, ולפיו התביעה נגעה לפעימה הראשונה של שכר טרחתה. אלא שבדיקת הסכם שכר הטרחה העלתה כי התשלום הראשון שהיה אמור להשתלם לה עמד על כ-31 אלף שקל בלבד, או לכל היותר כ-162 אלף שקל, ולא על מלוא הסכום שנתבע. על רקע זה קבע בית הדין כי במועד הגשת התביעה עו"ד סיני עצמה לא האמינה שהיא זכאית למלוא שכר הטרחה מכוח כתב ההסכמה, ובכל זאת בחרה לתבוע את הסכום כולו.
"עו"ד לא יכול לקחת צד"
אחת הסוגיות המרכזיות שבהן עסק בית הדין הייתה חובת הנאמנות של עורכי דין המייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. בית הדין קבע כי גם כאשר רוב בעלי הדירות מעוניינים בקידום הפרויקט, אין בכך כדי להתיר לעורך הדין המייצג אותם לפעול נגד אחד מלקוחותיו באמצעות תביעה שנועדה לשרת את האינטרסים של יתר בעלי הדירות.
"הנקבלת (עו"ד סיני) היא עורכת דין שכללי האתיקה חלים עליה, ושימוש טקטי בסעיף פיצוי שנקבע לצורך הבטחת שכר טרחתה, כדי לקדם את ענייני הדיירים האחרים - אינו עולה בקנה אחד עם התנהלות ראויה של עורך דין, ומגלה כשלעצמו, ניגוד עניינים בין הדיירים לבין עצמם", נכתב בהכרעת הדין. "כולם כאחד לקוחותיה של הנקבלת ואם התגלע ביניהם סכסוך, הנקבלת אינה יכולה 'לקחת צד', ומקל וחומר שכך הדבר כאשר אותו צד מועדף יבטיח את שכר טרחתה".
בית הדין הבהיר כי גם העובדה שעו"ד סיני חדלה לייצג את הדיירת לפני שהגישה נגדה את התביעה אינה משנה את המסקנה. לפי ההכרעה, עורך דין אינו רשאי לייצג אינטרסים של חלק מבעלי הדירות נגד בעל דירה אחר שהיה אף הוא לקוחו.
לצד ההרשעה בניגוד עניינים ובהתנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין, הורשעה סיני גם בהפרת כללי הפרסומת של לשכת עורכי הדין. זאת לאחר שבמכתב ההתראה ששלחה לדיירת הופיע בלוגו משרדה שמו של אוהד אלון, שאינו עורך דין אלא מתאם מנהלת דיירים.
בהכרעת הדין ניתן משקל גם לדבריה של סיני עצמה בעדותה, שמהם עלה כי הגשת התביעה נועדה להביא את הדיירת לחתום על ההסכם. עורכת הדין הסבירה כי בעלי הדירות האחרים הפעילו עליה לחץ, וכי סירובה של הדיירת עלול היה למנוע את קידום הפרויקט.
עם זאת, בית הדין לא התעלם גם מהקשיים בהתנהלותה של הדיירת. בין היתר צוין כי היא לא הצליחה להסביר באופן ברור מה הפריע לה בהסכם עם היזם ובאיזה אופן הוא סתר את התנאים שלהם הסכימה מראש. ואולם, בית הדין הדגיש כי גם התנהלות זו אינה יכולה להצדיק את מעשיה של עו"ד סיני.
זיכוי מאישום נוסף באשדוד
לצד ההרשעה בפרשה בגבעתיים, זיכה בית הדין את עו"ד סיני מאישום נוסף שנגע להתנהלותה בפרויקט התחדשות עירונית באשדוד. במסגרת האישום נטען כי סיני ניסתה לקדם מול יזם הסכמות שיש בהן ניגוד עניינים וניסיון לכבול את בעלי הדירות להתחייבויות.
אלא שבית הדין קבע כי לא הוכחה עבירה, וכי ההסברים שמסרה סיני בנוגע למשא ומתן שניהלה היו סבירים מבחינה מסחרית. עוד צוין כי בסופו של דבר היא כלל לא נבחרה לייצג את בעלי הדירות בפרויקט באשדוד.
בהקשר זה מתח בית הדין ביקורת על ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, שהגישה את הקובלנה והמשיכה לעמוד על חלק מהטענות נגד סיני, אף שמדובר היה בעובדות שניתן היה לברר באמצעות בדיקה מקדימה ופשוטה, עוד לפני פתיחת ההליך המשמעתי.
מטעמה של עו"ד רוית סיני לא נמסרה תגובה.
