מי שמבקר במתחם הקניות מלנתא שנבנה בימים אלו בכפר סבא כנראה לא יודע דבר על הנעשה בקומות המרתף של המבנה, מתחת לסניף העמוס של אושר עד. בעלי האישורים שבכל זאת יגיעו לשם לאחר שעברו אינספור דלתות, ייתקלו בחלל בנוי שמזכיר מתחם ביטחוני מסווג ושבפתחו אנשי ביטחון. לאחר שזהותם תיבדק וכניסתם תאושר, המבקרים ייזכו לליווי צמוד ויעברו אל החלל המרכזי של המתחם שמרושת במצלמות ואמצעי אבטחה שונים וכולל מערכות תשתית, כיבוי אש ומיזוג אוויר מתקדמות. כל אלו נועדו לשמור על האוצר המניב שבפנים — השרתים.
את המתחם הקימה חברת סרברז — שיתוף פעולה של חברת קרדן גבע והיזם רני צים — שעד כה התמחתה בהקמה וניהול של מרכזי קניות. המתקן משתרע על שטח של 12,500 מ"ר, עומד בתקן Tier3 הבינלאומי שמשמעותו זמינות גבוהה והגנות מפגיעות פיזיות ומתקיפות סייבר, ומיועד לתמוך בקיבולת חשמלית עצומה של 16 מגה־וואט.
מרכז הקניות מלנתא בכפר סבא. במרתף פועלת חוות שרתים של חברת סרברז(צילום: יריב אלדד)
מערכות המיזוג וכיבוי האש המתקדמות בה(צילום: מאיר אדרי)
המתקן הוא רק אחד מתוך עשרות חוות שרתים חדשות שקמו לאחרונה ועומדות לקום בישראל בשנים הקרובות. זהו תחום שנמצא בצמיחה מהירה בארץ ובעולם. לפי מחקר של חברת היעוץ ומחקרי השוק ARIZTON שפורסם בתחילת 2025, ב־2020 פעלו בישראל 10 חוות שרתים. כיום פועלות בה 18 נוספות ועומדות להיבנות בה עוד 27. עוד עולה מהמחקר, כי עד 2030 יושקעו בתחום בישראל 1.39 מיליארד דולר וקצב הצמיחה השנתי יעמוד על יותר מ־13%.
הגידול המתמשך בצריכת נתונים יביא מן הסתם להקמת חוות שרתים נוספות. צריכת החשמל שמהווה אחד המדדים להיקף הצמיחה מראה כי ב־2020 צרכו יחד חוות השרתים בישראל כ־40 מגה־וואט חשמל. על פי הערכות, כיום צריכת החשמל בהן בישראל מגיעה לכ־200 מגה־וואט.
מנוע צמיחה ושמו AI
הדרישה הגוברת לחוות שרתים נובעת מהשימוש העולה בשירותי ענן, קריפטו וסטרימינג זוללי משאבים, ובפרט מהשימוש הגואה ביישומי בינה מלאכותית שדורשים כוח עיבוד רב. לפי הערכות בענף, כדי לענות על הביקוש, יושקעו ברחבי העולם לא פחות מ־6.7 טריליון דולר עד 2030 בבניית חוות שרתים. במקביל לעלויות בניית החוות, נוסקות גם עלויות החשמל הנדרש להפעלת מיליוני המחשבים שבהן ולצינון החללים שבהם הם מאוחסנים. כבר כעת חוות השרתים אחראיות לכ־2% מצריכת החשמל העולמית.
חברות הטכנולוגיה הגדולות מבינות שכדי לצמצם סיכונים ולספק שירות מהיר למשתמשים כדאי לפזר את חוות השרתים שלהן באזורים שונים בעולם ובכמה מקומות בכל מדינה. חברות ענק כמו גוגל, אמזון או גופים פיננסיים, הקימו וימשיכו להקים חוות שמשרתות רק אותם. חברות קטנות יותר בוחרות במיקור חוץ ומאכסנות את המידע שלהן בחוות "מארחות" שבונות חברות גדולות.
ערן ברק, מנכ"ל חברת סרברז, מסביר שהסיבה העיקרית לצמיחה המהירה בתחום היא חדירת ה־AI לחיינו, ואומר שכתוצאה מכך עולה מאוד צריכת החשמל הנדרשת להפעלת השרתים ולקירורם: "בעבר יחידה עם ציוד שרתים צרכה 10 קילו־וואט חשמל והיום צריך בשבילה 40 קילו־וואט, כי המחשבים יותר חזקים ומהירים".
4 צפייה בגלריה
ערן ברק, מנכ"ל סרברז: "הסטנדרט בתחום הוא אפס תקלות בתפעול, מכיוון שהנזק הכלכלי מהשבתה של חוות שרתים הוא עצום. אם אתה לא יודע לתפעל את זה כמו שצריך, יצאת מהתחום"
(צילום: אריק סולטן)
ברק אומר שפעילות חוות השרתים בישראל החלה לפני כ־20 שנה, כשחברות גדולות הבינו שמערכות המידע שלהן דורשות משאבים ותשתיות שהן עצמן כבר לא יכולות לספק. עד אז נהוג היה לאחסן את השרתים במבנה שבו נמצא מטה החברה, אך אסון מגדלי התאומים בספטמבר 2001 שינה את התפיסה לאחר שמסדי נתונים עצומים ששכנו במגדלים הושמדו לחלוטין. "לפני האסון לא היו מתקני גיבוי ייעודיים וקריסת התאומים יצרה תפיסה חדשה שהובילה להקמת חוות השרתים. מאוחר יותר, כשמידע רב עלה לענן, נדרשו לשם כך כמויות עצומות של מחשבים ושרתים", אומר ברק.
בישראל, הבנקים הגדולים פתחו לעצמם חוות שרתים פרטיות כבר לפני יותר מעשור. כך למשל, ב־2011 בנק לאומי חנך מרכז שרתים תת־קרקעי בלוד, על שטח של 4,500 מ"ר. הוא מוגן מפני נפילות טילים, רעידות אדמה, התקפות ביולוגיות וכימיות, ומסוגל לפעול במנותק מהעולם למשך שלושה ימים.
היזמים מזהים הזדמנות
הצורך בהקמת תשתיות לפעילות השרתים לא נעלם מעיניהם של יזמים שמעוניינים להרחיב את הפורטפוליו העסקי שלהם. לא מעט חברות נדל"ן סובלות בשלוש השנים האחרונות מקשיים שהביאה הפגיעה בכלכלה מאז תחילת כהונת הממשלה הנוכחית: צניחה במכירות הדירות, עלויות מימון שנותרו גבוהות ועלויות ביצוע שהתייקרו. במקביל, גם הנדל"ן המניב נתקל בקשיים, ובתחום המשרדים קשה בהרבה למצוא שוכרים.
כל הגורמים הללו הופכים את בניית חוות השרתים למשתלמת במיוחד. עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה, שנכנסה לתחום בשנים האחרונות לצד חברות כגון אשטרום, עמרם אברהם, קרדן גבע, מבנה, עזריאלי, פפושדו, לוינשטיין, וקבוצת רד בינת, אומר בפשטות: "אם עושים את זה נכון, אפשר ליהנות מתשואה דו־ספרתית גבוהה".
חברת עזריאלי, שמזוהה עם תחומי המסחר והמשרדים, פועלת מאז 2019 בתחום השרתים בחו"ל. ב־2021 רכשה ב־2.8 מיליארד שקל את החברה הנורבגית גרין מאונטיין שמתמחה בהפעלת חוות שרתים, וב־2024 כבר דובר על הנפקת החברה לפי שווי של עד 12 מיליארד שקל. בשנה שבה החלה עזריאלי לעסוק בתחום השרתים, הוא ייצר עבורה רק 2% מסך פעילות הקבוצה. ב־2024 התחזית היתה שהתחום יהיה אחראי בתוך שנים ספורות לכרבע מהפעילות.
בעוד שלתחום חוות השרתים נכנסו גם יזמים מענפי האנרגיה וקרנות ההשקעה, ליזמי הנדל"ן יש בו יתרונות ייחודיים: הם מחזיקים בקרקעות ברחבי הארץ, והם יודעים לבנות. לדברי לוי, "יש שני חסמים משמעותיים להקמת חוות שרתים — נדרשות קרקעות, ונדרשת גישה לחשמל ולקווי תקשורת. לכן היצע הקרקעות שלנו — 750 אלף מ"ר של קרקעות שמבנה מחזיקה ברחבי הארץ — הוא משמעותי, למרות שלא כל קרקע מתאימה לכך".
מבנה מקימה בימים אלה חוות שרתים, שהקמתה צפויה להסתיים ב־2027 על קרקע שבבעלותה בקריית אריה בפתח תקווה. "אנחנו נמצאים בשלב חפירה ודיפון למתקן ראשון של 18 מגה־וואט שייבנה בשני שלבים", הוא אומר. "בתחילה יהיה לו הספק של 10 מגה־וואט, והשאר בהמשך. אנחנו רוצים להניח רגל אחת, ואז לפתח את התחום. לראות שאנחנו משווקים ושהכל עובד".
מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן ב־JLL ישראל, אומרת כי איתור קרקע מתאימה אינו דבר של מה בכך: "אנחנו מלווים כבר שנה חברה בינלאומית שמחפשת לפחות 50 דונם במרכז עם גישה לתקשורת ולחשמל כדי לבנות עליו חוות שרתים. עד עכשיו לא מצאנו קרקע מתאימה, ובגלל שזה תחום חדש יחסית אנחנו נתקלים בהרבה קשיים, גם מצד הרשויות המקומיות וגם מגופי המדינה, שלא יודעים איך לעכל את הדבר הזה - וזה עוד לפני שמדברים על המחירים הגבוהים. לשם המחשה, באזור התעשייה שוהם המחיר לדונם מגיע ל־7–8 מיליון שקל".
אלא שגם איתור קרקע מתאימה לבניית החווה אינה מבטיחה התקדמות חלקה. "ליזמים יש תלות עצומה בחברת החשמל, שרק לה יש רשת להולכת החשמל, ולעתים לא נותנים עדיפות לתחום הזה. בארצות הברית ובאמירויות למשל, קיבלו החלטה לתעדף את החוות, וזה תורם לכך שחברות בינלאומיות יוכלו להגיע לשם ולקבל שירות מיטבי. בישראל לא התקבלה החלטה כזו לצערי, וחבל, כי המדינה צריכה להקצות לכך משאבים".
עלויות הקמה עצומות
אומנם יזמי הנדל"ן מורגלים לעסוק בפרויקטים ארוכי טווח, אך מכיוון שתכנון והקמה של פרויקט חוות שרתים בישראל עשויים להימשך על פני שש או שבע שנים ועלויות ההקמה יכולות לעלות על חצי מיליארד שקל לאתר, התחום מושך בעיקר שחקנים גדולים, או כמה חברות שיוצרות ביניהן שותפות. המורכבות והעלויות הגבוהות נובעות מהתשתיות הנדרשות. בבנייה למשרדים, כ־60% מהעלות היא עבור המבנה עצמו והיתר עבור המערכות בו.
במקרה של בניית חוות שרתים היחס הפוך. לדברי רן סמואלוב, מנכ"ל מסד עוז CPM מקבוצת מסד עוז ניהול והנדסה הפועלת בתחום, החידושים העיקריים בחוות השרתים הם השרתים עצמם, והאנרגיה שדרושה להם. לדבריו, השרתים הולכים ומתמזערים עם התפתחות הטכנולוגיה - ועדיין מכילים יותר אינפורמציה. ואילו צריכת החשמל הגבוהה שנדרשת כדי להפעיל את השרתים והמערכות הנלוות — בעיקר מיזוג האוויר — מייצרת מרוץ התייעלות אנרגטית.
4 צפייה בגלריה
מנכ"ל מסד עוז CPM, רן סמואלוב: "30% מהאנרגיה בחוות שרתים הולכת לתפעול המבנה ו־70% לשרתים עצמם. מתקנים שמשלבים מסחר או שימושים אחרים היו מקובלים עד לאחרונה, אבל בעתיד יהיה קשה להם להתמודד עם האתגר האנרגטי"
"מבחינה אנרגטית, 30% מהאנרגיה הולכת לתפעול המבנה ו־70% ישירות לשרתים", אומר סמואלוב. "יש היום רצון להתייעל ב־30% בתפעול, וכל חיסכון כאן הוא משמעותי".לדבריו, בזכות מערכות סולריות ויכולות אגירה שמשתכללות, העתיד נמצא במתקנים המוקמים בסמוך לשדות פוטו־וולטאים, אבל בארץ טרם הוקם מתקן כזה. "מתקנים שמשלבים מסחר או שימושים אחרים במבנה בודד היו מקובלים עד לאחרונה, אבל בעתיד יהיה קשה להם להתמודד עם האתגר האנרגטי", הוא מסביר.
את היזמות בתחום אפשר לחלק לשני סוגים עיקריים: באחד, היזמים מאתרים מראש לקוח גדול — בדרך כלל חברת הייטק — ובונים את החווה רק עבורו, עם הסכם שכירות סגור לתקופה ארוכה. בסוג הפעילות השני, שהולך ומתרחב בישראל, יזמים מקימים חוות שרתים ומשווקים את השטחים בהן ללקוחות קצה, בדרך כלל חברות קטנות יותר שלא זקוקות לחווה פרטיות משלהן.
במקרה הראשון, הסיכון ליזם נמוך משמעותית, והיכולת שלו לקבל על הפרויקט תנאי מימון נוחים גבוהה, אך התשואות הגבוהות מפתות יזמים להיכנס גם למודל השני, שבו הסיכונים גבוהים יותר. אחד מהם, נוגע לתפעול של המתקן, שלדברי ברק "אסור שיהיו תקלות". החברות השוכרות בוחנות היטב את ניסיונן של היזמיות והמפעילות, ו"הסטנדרט בתחום הוא אפס תקלות בתפעול, מכיוון שהנזק הכלכלי מהשבתה של חוות שרתים הוא עצום. אם אתה לא יודע לתפעל את זה כמו שצריך או שאתה לא יודע לעמוד בזמנים שנקבעו, יצאת מהתחום", הוא אומר.
לגבי כניסתם של אנשי הנדל"ן לתחום, ברק אומר שמכיוון שהתחום עתיר השקעות ומצריך הבנה מעמיקה בבנייה ובתפעול של מערכות מורכבות, "לא כל אחד שיקנה קרקע ויבנה חוות שרתים יצליח להקים ולשווק אותה".
אחת הנקודות שעלו בשיחות עם גורמים בענף היא שהיזמים מכוונים ברובם להשכיר את חוות השרתים שהם מעוניינים לבנות לחברה טכנולוגית אחת גדולה כדי להפחית את הסיכון. ואכן, כמה חוות שמתוכננות או נבנות בימים אלה ומבוססות על הספקים גבוהים של חשמל ועמידה בתקן ההגנה המחמיר ביותר, מיועדות ללקוחות מהסוג הזה. עם זאת, מספרן המצומצם של חברות הטכנולוגיה הגדולות מעלה את השאלה אם כל המרכזים אכן יתאכלסו לאחר שיושלמו. בכיר בחברה גדולה שמכיר את התחום היטב אומר שיזמים רבים מתפתים להיכנס אליו לאור ההחזר הגבוה על ההשקעה - כשדברים מתנהלים בהתאם לתוכנית העסקית.
"כשיש לך לקוח בינלאומי גדול שמשלם כל חודש בהסכם ארוך טווח, ההפרש בין התשואה לעלות המימון מאוד גבוה, ולכן ההחזר על ההשקעה הוא בסדרי גודל יותר גבוהים מכל ענף בתחום הנדל"ן", הוא אומר. מצד שני, הוא מזהיר מכך שעלויות ההקמה הגבוהות של החוות ומורכבות התשתיות, שגם דורשות שדרוג מתמיד, מדובר בתחום שמיועד לשחקנים גדולים ויציבים שלא יקרסו אם לא ימצאו שוכר מתאים. "אין הרבה לקוחות בעולם כמו מיקרוסופט, אורקל, אמזון גוגל ופייסבוק, לכן גם בישראל עלול להיות מצב שיהיו יותר מדי חוות שרתים. השורה התחתונה היא שכל מי שחושב על כניסה לתחום צריך להיות עם אצבע על הדופק לגבי הביקוש והיצע בו".
***
מה הן חוות שרתים ומדוע עלויות ההקמה שלהן גבוהות כל כך?
חוות שרתים היא מתקן פיזי שכולל בתוכו מערכות מחשוב וציוד תקשורת שתפקידם לאחסן, לעבד ולהפיץ כמויות עצומות של נתונים באופן רציף. מטרת המתקן היא לספק להם הגנה, הן פיזית והן נגד מתקפות סייבר, וכן סביבה שתבטיח רציפות תפעולית לרמה של 99% מפעילות החווה.
ציוד הליבה במתקן כוללת שרתים שמעבדים את הנתונים, דיסקים קשיחים לאחסונם, וציוד רשת — נתבים ומתגים שמאפשרים תעבורת נתונים מהירה בתוך חוות השרתים עצמה, וממנה אל העולם החיצון. כדי לתפעל חוות שרתים יש חשיבות מכרעת לנגישות לחשמל בהספק גבוה, וכן לגיבוי במקרה של הפסקת חשמל. החשמל מוזן לחוות השרתים במערכת כפולה וכולל מערכות אל־פסק וגנרטורים המבטיחים שהפעילות לא תיפסק גם במקרה של הפסקת חשמל ארוכה. בחלק מהמרכזים המערכות יכולות לפעול עד שלושה ימים מבלי להזדקק לאספקת חשמל מבחוץ.
מתקנים כאלו גם נדרשים למערכות קירור מתוחכמות ורבות עוצמה, שנועדו למנוע התחממות של השרתים שמייצרים חום רב במהלך פעילותם המאומצת. כמו כן, מערכות כיבוי האש הן מערכות מיוחדות המשתמשות בגזים ולא במים כדי למנוע פגיעה בציוד במקרה של התלקחות. עלות הבנייה גבוהה מאוד: כ־50 אלף שקל למ"ר רק עבור המערכות, ללא עלות התשלום על הקרקע ועל בניית המבנה.
ברמה הפיזית, ההגנה על השרתים כוללת מבנה ממוגן היטב. בישראל בדרך כלל מדובר במבנה תת־קרקעי. גם הכניסה אל ליבת המתקן — האולמות שבהם נמצאים השרתים — מוגנת היטב. מתקנים כאלו מרושתים במצלמות ובחיישנים וכוללות מערכות זיהוי ביומטרי ומערך אבטחה אנושי של שומרים חמושים.
