בלעדי"קידום תוכנית שדה דב בוועדה המקומית בתל אביב שוחק את שווי הקרקע ב-10%"
בלעדי
"קידום תוכנית שדה דב בוועדה המקומית בתל אביב שוחק את שווי הקרקע ב-10%"
כך לפי שמאי מטעם מנהלי הגוש הגדול; להערכתו, אם התוכנית תקודם בוועדה המקומית היא תאושר רק בעוד 4 שנים, משום שניתן יהיה להגיש עליה ערר
השווי של זכויות לבניית כ-1,550 דירות על חורבות שדה דב נשחק בכ-10% בעקבות עיכוב באישור תוכנית הבנייה. כך מעריך שמאי מקרקעין שנשכר על ידי חמשת עורכי הדין שמנהלים מטעם בית המשפט את השטח שמכונה הגוש הגדול עבור 1,700 פרטיים בעלי זכויות במתחם. הדברים האלה עולים מבקשה שהפנו מנהלי הגוש הגדול לשופט בית משפט השלום יעקב שקד שבפניו מתנהל התיק והגיעה לידי כלכליסט.
מנהלי הגוש הגדול מבקשים הנחיות מבית המשפט נוגעת לאופן חלוקת הזכויות. הנושא הסתבך בעקבות חוסר הוודאות שנובעת מהחלטה (לא סופית) של רשות מקרקעי ישראל לקדם את תכנון שניים מתוך שלושה מתחמים בוועדה המקומית תל אביב ולא במוסד התכנון הממשלתי ותמ"ל שלו סמכויות רבות ויכולת להאיץ את הליכי התכנון.
ל-1,700 בעלי הקרקע הפרטיים שאותם מייצגים כאמור 5 עורכי הדין שמונו על די בית המשפט - רחל זכאי, ד"ר מיכאל שפטלר, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ וגלית רוזובסקי – יש זכויות לבניית 2,600 דירות, או שימושים אחרים בשווי זהה.
תוכנית המתאר להקמת רובע שבו 16 אלף דירות, מלונות, שטחי מסחר ומשרדים על חורבות שדה דב אושרה באוגוסט 2020. אבל התוכנית הזו חילקה את השטח ל-3 מתחמי משנה שבכל אחד מהם יש לאשר תוכנית בנייה מפורטת. רק לאחר האישור אפשר להוציא היתרי בנייה. תוכנית המתחם הדרומי, רובע אשכול, לבניית 4,844 דירות, אושרה במאי 2021 בותמ"ל, ובה לגוש הגדול זכויות לבניית 818 דירות.
בתוכנית למתחם המרכזי אפשר לבנות 7,100 דירות, כ-1,550 מהן שייכות לגוש הגדול. ובתוכנית למתחם הצפוני אפשר לבנות כ-4,000 דירות בה אין זכויות לגוש הגדול. לגוש הגדול יש עוד זכויות לבניית כ-244 דירות בתוכנית שמשתרעת מצפון לשטח שדה דב ומכונה תא 3700, וגם הליכי התכנון שבה עוד לא הושלמו.
מנהלי הגוש הגדול מבקשים לייצר נוסחה שאפשר לחלק באופן הוגן את סל הזכויות הזה.
הקושי נובע מחוסר השוויון בכך שחלק מהזכויות זמינות לבנייה כבר עתה ואחרות יהיו זמינות במועד לא ידוע שבו יאושרו תוכניות הבנייה השונות.
בנובמבר 2021 שמאי המקרקעין שאול רוזנברג הגיש לבית המשפט שומה בסיסית שעל פיה מבקשים לחלק את זכויות הבנייה. הוחלט כי זכויות הבנייה ברובע אשכול הדרומי שהתוכנית בו כבר תקפה ובשלה לבנייה יהוו בסיס לחישוב. לכן זכות לדירה במתחם הזה שווה ל-1. בעת הכנת השומה הזו הניח השמאי כי התוכנית למתחם השני תקודם בותמ"ל ותאושר תוך שנתיים וחצי. לאור זאת נקבע כי זכות לדירה אחת במתחם הזה שווה ל-0.81 דירה במתחם אשכול. ובמילים אחרות אם יש שני אנשים שלהם שטח זהה, האחד יקבל זכות לדירה במתחם אשכול, האחר יקבל זכות ל-1.23 דירות במתחם הצפוני (1/0.81) לפי השמאי, במצב הזה שניהם מקבל נתח שווה, משום שהאחד יכול לבנות את ביתו עכשיו, והאחר צריך לחכות עוד שנתיים וחצי.
אבל המשוואה הזו הסתבכה לאחר שנודע כי רשות מקרקעי ישראל שוקלת לקדם את התוכנית בוועדה המקומית תל אביב. השמאי מעריך כי בתסריט כזה התוכנית תאושר רק בעוד 4 שנים, זאת משום שניתן לערער על החלטת הוועדה המקומית. העיכוב החזוי בזמינות הקרקע הוביל את השמאי להפחית את שווי זכויות הבנייה.
בנוסחה החדשה נקבע כי שווי דירה במתחם הצפוני הוא 0.73 מדירה במתחם אשכול. לפי המכרזים האחרונים, שווי קרקע ליחידת דיור במתחם אשכול הוא לפחות 2.5 מיליון שקל. לפני נוסחת השמאי מנובמבר 2021, שווי קרקע ליחידת דיור בתסריט שבו התוכנית מקודמת בותמ"ל הוא כ-2 מיליון שקל, אך אם היא תקודם בוועדה המקומי שווי קרקע ליחידת דיור יירד ל-1.8 מיליון שקל.
בדיון שצפוי להתקיים ב-28 בפברואר בית המשפט צריך להכריע בשאלת אופן חלוקת הזכויות ועיתוי החלוקה. ראשית עולה השאלה לגבי נוסח השומה שיישלח לבעלי הזכויות - האם החישוב מנובמבר 2021, החישוב החדש או שניהם גם יחד. שנית עולה השאלה האם לחלק את הזכויות בהגרלה או בדרך אחרת, ובנוסף בקרב המנהלים יש הסבורים כי צריך להמתין עם חלוקת הזכויות עד אישורן של כל התוכניות, באפן שבו עננת אי הוודאות תיעלם.
