יוסי אברהמי תובע 54 מיליון שקל מעיריית ת"א: "הרכבת הקלה פגעה ברווחיות פרויקט ביפו"
יוסי אברהמי תובע 54 מיליון שקל מעיריית ת"א: "הרכבת הקלה פגעה ברווחיות פרויקט ביפו"
בין היתר טוען היזם כי צומצמו שטחי מסחר, שטחי מגורים וכמות חניות שהוא יכול להציע בפרוייקט "נוגה-1", שאותו בנה בשדרות ירושלים. עיריית ת"א: "אין מקום להגשת תביעת הפיצויים ויש לדחותה על הסף"
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א-יפו תדון בישיבתה בשבוע הבא (8.5.24) בתביעת פיצויים על בסיס סעיף 197, שהוגשה ע"י היזם והקבלן יוסי אברהמי נגד העירייה. הבקשה מתייחסת לתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 5/1 , שאיפשרה את מעבר קו הרכבת הקלה בשדרות ירושלים ביפו ופגעה לכאורה, בריווחיות של פרוייקט "נוגה-1", שאותו בנה אברהמי בשדרות ירושלים 1. התביעה חושפת מקצת מהאתגרים שאיתם מתמודדים יזמי בנייה מול תוכניות קווי הרכבת הקלה והמטרו, והמחיר שאותו הם נאלצים לשלם. היא מגלה גם את חולשת האפשרות לתבוע על בסיס סעיף 197.
הפרוייקט המדובר, שתוכנן ע"י אדר' גידי בר אוריין, נבנה על מגרש בשטח של כ-800 מ"ר, והוא כולל בניין בן 9 קומות ועוד 2 קומות חלקיות על הגג. יש בו 53 יח"ד, מסחר בגובה הרחוב ושתי קומות מרתף. ע"פ נתוני רשות המסים, בפרוייקט נמכרו עד כה 27 יח"ד. כך למשל, דירה בשטח של 93 מ"ר נמכרה תמורת 7 מיליון שקל, בדצמבר 2022. דירה בשטח 56 מ"ר, נמכרה תמורת 4.33 מיליון שקל באוגוסט 2021. מאז אין דיווח על עסקאות נוספות.
העילות בגינן תובעת חברת יוסי אברהמי את העירייה כוללות את צמצום השטח המסחרי ב-102 מ"ר, צמצום שטח המגורים ב-125 מ"ר, וגריעת שטח של 600 מ"ר בקומת המרתף והפחתת כמות החניות שהיזם יכול להציע. ע"פ התחשיב המצורף לכתב התביעה, מדובר ב-37 מקומות חניה, בעלות של כ-540,000 אלף שקל כל אחד. מכאן מגיע התחשיב ל-19 מיליון שקל רק בנושא זה. כמו כן נטען כי היעדר פתרונות חניה במגרש אילצו את היזם לשלם כופר חניה בסכום של מיליון שקל.
מסתבר שלמיקום לצד קו הרכבת הקלה יש גם משמעות נדל"נית ישירה. ע"פ כתב התביעה, הדירות לאורך שדרות ירושלים נמכרות בכ-10% פחות בהשוואה לדירות מגורים בעלות מאפיינים דומים שאינן בחזית לרחוב זה. ניטען גם כי עקב "אילוצי תכנון ומגבלת גמישות", "התוצר הוא של דירות נמוכות, גדולות ופחות מוארות ביחס לתכנון האפשרי".
כתב התביעה מכמת את האילוצים הקשורים לעבודה מול נת"ע, האחראית להקמת הרכבת הקלה, בתוספת 23 מיליון שקל. בין היתר, לא ניתן היה להחדיר יסודות לקרקע מעל שטח המסומן "שטח עתידי לרצועת מסילה תת קרקעית", הוספת קורות בחזית המגבילה מיקומם של פתחי חלונות, דלתות וגובה תקרות, עיכוב הבניה והתארכות לוחות זמנים בכ- 20 חודשים והתייקרות עלויות התקורה באתר הבניה.
ע"פ עורכי הדין של עיריית ת"א יפו, אילנה בראף שניר, יהונתן הראל ושירה בן: "אין ולא היה מקום להגשת תביעת הפיצויים ויש לדחותה על הסף". לטענתם, תמ"מ 5/1, היא תוכנית המתאר המחוזית, שבה נקבע תוואי הרכבת הקלה, אושרה כבר ב-2003. עורכי הדין מסבירים כי "כאמור בהוראותיו של סעיף 197, הזכות להגשת תביעה לפיצויים מכוח הסעיף עומדת לבעלים במקרקעין ביום תחילתה של התוכנית. במקרה שלפנינו, בהיעדר הוכחת זכות קניינית כלשהי לתובעת במקרקעין - במועד פרסום אישורה של התכנית ברשומות, הרי שלא קמה לתובעת כל זכות בהגשת התביעה דנן וכבר מן הטעם הזה דין תביעתה להידחות על הסף".
מעבר לכך, בעל הזכות במקרקעין במועד אישור התוכנית היה בנק לאומי. עורכי הדין של העירייה מוסיפים: "התובעת לא טענה וממילא אף לא הוכיחה, בכל דרך שהיא, כי זכויותיו של הבנק הומחו (הועברו במובן של המחאת זכות, ג.נ) לה בדרך כלשהי".
עורכי הדין דוחים את הניסיון של חברת יוסי אברהמי לטעון כי יש להחיל את סעיף 197 לא ביום אישור התוכנית, בשנת 2003, אלא ביום אישור היתר הבנייה: "יובהר ויודגש כי תוכנית תמ"מ 1/5 קובעת הוראות קונקרטיות ומפורטות אשר מאפשרות כבר במועד אישורה את בחינת הפגיעה במקרקעין הנדונים ואת ירידת ערכם בעקבותיה ולהבדיל מתמ"א 36 הנדונה בעניין מגן, תמ"מ 1/5 קובעת, כבר עם אישורה, מיקומים ספציפיים להתרת שימושים שיש בהם כדי להוות פגיעה. על כן אם קיימת פגיעה הנובעת מתמ"מ 1/5 , הרי שהיא התגבשה כבר במועד אישורה של התוכנית. מכך יוצא כי קביעת שמאי התובעת, כי רק בעת הוצאת היתר בניה ניתן להעריך את שיעור הפגיעה היא שגויה".
