מרכז הנדל"ן
השמאי הממשלתי מאמץ את המלצות הרשות להתחדשות עירונית: שכר המארגנים ייכלל בתקן 21
מרכז הנדל"ן: הנחיה ששלח לאחרונה השמאי הממשלתי, גיל בלולו, לשמאי מינהל התכנון – בעקבות פנייה של מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר – מבהירה את עמדת המדינה. לפי ההנחיה, שכר הטרחה המומלץ עבור מארגני פרויקטים נע בין 5,000 ל-30,000 שקלים לכל דירה קיימת, בהתאם להיקף השירותים שסיפק המארגן. האם עורכי הדין הם הבאים בתור להסדרה?
השמאי הממשלתי, גיל בלולו, הנחה את שמאי מנהל התכנון לכלול את שכר הטרחה של מארגני העסקאות כעלות נורמטיבית במסגרת תחשיב הכדאיות הכלכלית בפרויקטי התחדשות עירונית – בהתאם לתקן 21. ההנחיה מתבססת על המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהועברה כבר לפני מספר חודשים, ועולה ממכתב ששלח בלולו לשמאי מנהל התכנון לפני כשבועיים. ההחלטה התקבלה בעקבות פניית מנכ"ל הרשות, אלעזר במברגר, אשר ביקש לעגן את השכר כחלק מהתחשיב התקני.
בלולו כתב לשמאים כי: "האמור במכתב זה מהווה המשך למפגש שקיימנו (עם מנכ"ל הרשות במברגר, דנ"ק) ביום 20.11.2024, במסגרתו סוכם כי לצורך קביעת שכר המארגנים במסגרת חישוב הכדאיות הכלכלית במתחם פינוי-בינוי, בהתאם לתקן 21.1 – יש להסתמך על העלויות שפורסמו במסמך הרשות מיום 22.8.2024 כעלויות נורמטיביות".
תקן 21 עוסק בקביעת הכדאיות הכלכלית של מיזמי התחדשות עירונית. באוגוסט 2024 פרסמה הרשות להתחדשות עירונית את המלצותיה לגבי שכרם של המארגנים, והעבירה אותן למהנדסי ערים ולראשי המנהלות הפועלות ברשויות המקומיות. לפי ההנחיה, נדרשים מהנדסי הערים ומנהלי המנהלות לשתף פעולה עם שמאים בוחנים לצורך התאמת שכר המארגנים למספר יחידות הדיור הקיימות, בהתאם לתעריף שהגדירה הרשות.
במכתבו לשמאי הממשלתי, כתב במברגר: "בשנים האחרונות רווחת מגמה בקרב מארגנים לדרוש את שכרם באחוזים מהכנסות הפרויקט, חרף העובדה שלא קיים כל קשר ישיר בין היקף העבודה הנדרש מצידם ובין היקף ההכנסות מן הפרויקט, שהרי זו נגזרת ממספר יחידות הדיור הקיימות במתחם המתחדש, מולן נדרש המארגן לפעול".
עוד כתב: "אחת מהנחות היסוד העומדות בבסיסו של תקן 21 הינה כי בפרויקט התחדשות עירונית, ההכנסות הצפויות כתוצאה מתוספת זכויות הבנייה, הן אלה שמאפשרות ליזם לממן את בניית דירות התמורה עבור בעלי הדירות הישנות, ולהשיא רווח יזמי ממכירת הדירות החדשות בפרויקט. משכך, הכרה בעלויות 'עודפות', שאינן הכרחיות לצורך מימוש הפרויקט, מביאה בהכרח להגדלה מיותרת של שטחי הבנייה במתחם, ועלולה לסכל את קידומם של פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית באותה שכונה. בנוסף, צפוי כי תביא לצמצום התמורה האפשרית לבעלי הדירות. על כן, ראוי לוודא כי שכר הטרחה המבוקש על ידי גורם זה או אחר בפרויקט, אינו חורג מן הסביר ומכביד על העסקה, מעבר לנדרש".
בהתאם להנחיות שפרסמה הרשות, נקבעו תעריפים שונים לשכר טרחת המארגנים, לפי רמת מעורבותם בפרויקט. הטווח נע בין 5,000 ל-30,000 שקל לדירה קיימת (לא כולל מע"מ). עבור מארגן שמסיים את תפקידו לאחר בחירת יזם – הומלץ על שכר של 5,000–12,000 ש"ח לדירה. אם הבחירה בוצעה בהליך תחרותי – 8,000–15,000 ש"ח; מארגן שמלווה את בעלי הדירות עד לאכלוס אך לא מקדם תכנון, יקבל 16,000–24,000 ש"ח; ואם יש לו גם אחריות תכנונית – הטווח עולה ל-25,000–30,000 ש"ח, בתוספת החזר הוצאות תכנון.
עד לסוף פברואר 2025 דיווחו מרבית המנהלות העירוניות לרשות כי ההנחיה יושמה בפועל, ושכר המארגנים נבחן על פי כללים אלו בכל מיזם חדש המובא לבחינת הוועדות המקומיות.
עם זאת, לשכת המארגנים הביעה התנגדות לתעריפים שנקבעו. בישיבת ועדת הפנים של הכנסת במרץ, טענו נציגי הלשכה כי השכר אינו משקף את ההשקעה והעבודה הרבה הכרוכה בתהליך. סיכום הישיבה קבע שבשלב זה לא ייקבעו מגבלות בחוק, והרשות תמשיך בניסיון להגיע להבנות מול המארגנים.
במקביל, הרשות פועלת לקביעת תעריפים גם עבור שכר טרחת עורכי הדין המייצגים את הדיירים, וצפויה לפרסם המלצות בנושא בקרוב.
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, התייחסה להנחיית בלולו: "תחום ארגון וליווי הדיירים התקדם באופן משמעותי בשנים האחרונות, עם כניסתם של אנשים מוכשרים ומקצועיים, שתרמו להצלחתם של פרויקטים רבים, ואף הוקמה לשכת מארגנים הכוללת ועדת ביקורת. לאור תפקידם החשוב של המארגנים בייזום וקידום פרויקטים תוך שמירה על אינטרס הדיירים, אני סבורה כי ראוי שתובא בחשבון בתקן 21 עלות ריאלית שתאפשר את המשך עבודתם החשובה והמקצועית".
