בדיקת כלכליסטמשבר הדיור: יד אחת מצננת משקיעים, יד שנייה מסבסדת יזמים
בדיקת כלכליסט
משבר הדיור: יד אחת מצננת משקיעים, יד שנייה מסבסדת יזמים
האוצר פועל להרחקת משקיעים משוק הדיור, אך ממשיך לקדם סובסידיות גדולות כדי לתמרץ יזמים לבנות דירות להשכרה. בינתיים מכרזי ההשכרה הניבו רק 5,000 דירות בתוך שש שנים וכבר עלו לקופת המדינה יותר ממיליארד שקל באובדן הכנסות משיווק קרקעות ובהטבות מס מפליגות
נקודת המוצא של האוצר היא כי ישנה בעיה אקוטית בשוק הדיור להשכרה, וחוק ההסדרים שפורסם להערות הציבור כולל שלושה צעדים לקידום שוק השכירות ארוכת הטווח: ראשית, להמשיך את מכרזי דירה להשכיר לשיווק קרקעות בעיקר עבור בנייה של דירות שיעמדו להשכרה; שנית, לאפשר לוועדות התכנון והבנייה המקומיות לאשר הגדלות של עד 100% זכויות עבור בנייה להשכרה; שלישית, לשנות את מבנה הטבות המס ליזמים שבונים דירות להשכרה.
משרד האוצר מבקש להרחיב את שוק הדיור להשכרה, אך בינתיים הוא מרחיק משקיעים פרטיים באמצעות הכבדת המיסוי, ובמקביל משקיע מיליארדי שקלים כדי לפתות חברות יזמיות להיכנס לתחום שהתשואה בו נמוכה. בכל מקרה התוצאות בשטח מראות כי מסלול היזמות לא ממש הוכיח את עצמו: 5,000 דירות בלבד נבנו להשכרה בשש השנים האחרונות, כך לפי נתוני החשב הכללי שפורסמו השבוע.
לדברי האוצר, צריך לעבור מחשיבה של "איך מספקים דירות לרכישה" ל"איך מספקים שירותי דיור". אלא שלמעשה מחירי הדיור להשכרה בישראל נמוכים למדי ומשקפים תשואה של 3% בלבד על שווי הנכס, ובמרכזי הערים מדובר אף בתשואה נמוכה יותר. בעשור האחרון, בזמן שמחירי הדירות המריאו ביותר מ־70%, מחירי השכירות (לפחות לפי דיווחי הלמ"ס) עלו במחצית מכך. בנוסף לכך חלה עלייה משמעותית בשיעור המתגוררים בשכירות בעשורים האחרונים. כ־28% מהאוכלוסייה גרים בדירות שכורות, שוק שמתנהל רובו ככולו בין אנשים פרטיים. בתל אביב, שבה מרבים לדבר על מצוקת השוכרים, שיעור המתגוררים בשכירות מגיע ל־50%. יתרה מזו, גם האוצר מודה שהתוכניות שלו לא יגדילו משמעותית את היצע הדירות להשכרה או יוזילו את מחירי השכירות.
אבל מלבד כל זה, לצעדים שהוצגו בחוק ההסדרים ישנה עלות משמעותית לקופת המדינה. השבוע פרסם החשב הכללי כי אובדן הערך במכרזי דירה להשכיר בשש השנים האחרונות הסתכם בכמיליארד שקל, וזאת בשעה שהמכרזים הללו כאמור לא ממש הוכיחו את עצמם בשטח. באובדן ערך הכוונה לסבסוד הקרקעות כדי לתמרץ יזמים לגשת למכרזים למרות התשואה הנמוכה משכירות. לפי נתוני החשב הכללי, עבור כל דירה שתעמוד להשכרה במשך 20 שנה המדינה הפסידה 210 אלף שקל. את אובדן הערך הזה ניתן לראות מאוד מהר גם בדו”חות שמפרסמות החברות הציבוריות שזכו באותם מכרזים, שממהרות לרשום "עליית ערך" בספרים בעקבות הפער מול השווי האמיתי והכוונה לממש את הדירות הללו בתום תקופת ההגבלה.
אך בעוד מכרזי דירה להשכיר לכל הפחות מקדמים שכירות ארוכת טווח, ואולי תורמים לשיפור שוק הדיור להשכרה ותנאי ההשכרה (כ־25% מהדירות מושכרות במחיר מפוקח, כ־20% פחות מהשווי בשוק החופשי) — מסלול הטבות המס עבור בניית דירות להשכרה הסתכם במאות מיליוני שקלים בשנים האחרונות, בשעה שהתרומה שלו לשוק הדיור להשכרה מינורית למדי. חובת ההשכרה מוטלת רק על 50% מן הדירות, והן חייבות לעמוד לשכירות במשך חמש שנים בלבד.
מעבר לכך, העלות הגדולה ביותר היא שוב הסטת אנרגיות ומשאבים מהטיפול בשוק הדיור בכללותו לטיפול בבעיה נקודתית ולא מוגדרת בשוק השכירות, וגם הטיפול הזה נעשה בכלים שהיכולת שלהם להביא לשינוי המיוחל מוגבלת מאוד.
הממשלה לא משכנעת
האוצר מבקש להשקיע מיליארדי שקלים כדי ששוק השכירות יישלט בידי חברות יזמיות, ולא בידי פרטיים. אלא שהיזמיות מצפות לתשואה גבוהה יותר מאשר התשואה הגלומה במחירי השכירות הנוכחיים, וכך נאלצת המדינה בידה האחת לסבסד את היזמיות הללו באמצעות מכרזי דירה להשכיר והטבות מס, ובידה השנייה להכביד את המיסוי על משקיעים פרטיים המוכנים להסתפק בתשואה נמוכה.
רק השבוע פרסם משרד האוצר כי מאז החל לרדת לראשונה "מלאי" הדירות בידי משקיעים, נגרעו ממנו עד מאי השנה כ־27 אלף דירות (במאי למשל, אף שמס הרכישה הופחת בחזרה מ־8% ל־5%, משקיעים קנו 2,500 דירות, ומנגד מכרו משקיעים 2,600 דירות).
אגב, גם ההנחה שגופים מוסדיים המחזיקים במקבצי דירות להשכרה בהכרח טובים יותר לשוכרים אינה מבוססת. בברלין למשל נאבקים גורמים רבים למען הפקעת הדירות להשכרה מידי החברות הגדולות, בתואנה שריכוז הדירות להשכרה בידי גורמים יחידים מביא לירידה באיכות הדירות ולעליית מחירים.
התשואה להשכרה נמוכה מפני שמחירי הדירות גבוהים, ומחירי הדירות גבוהים בגלל ציפייה לעליית ערך בעתיד (ולא בגלל היוון התקבולים/ דמי השכירות). אם הממשלה תצליח לשדר סוף־סוף לשוק כי היא באה לטפל בצד ההיצע באופן אגרסיבי, הציפיות לעליית ערך ימותנו, מחירי הדירות יתייצבו, התשואה עבור השכרת דירות תעלה, וגם גופים מוסדיים ייכנסו לשוק הזה. כמו כן סביר להניח כי גם המוסדיים וגם הפרטיים שיקבלו תשואה גבוהה יותר על השקעתם ינהגו באופן ראוי יותר בשוכריהם.
עם זאת, גורם בכיר בממשלה אמר לכלכליסט: "האם אתה חושב שהציבור והפוליטיקאים ישלימו עם זה שאין שום תוכנית לדיור חוץ מתוכניות הגדלת ההיצע?". התפיסה הזו מביאה את גורמי הממשלה לבחור בחלופה הכי פחות גרועה - חלופת הדירה להשכיר, שבעייתית הרבה פחות מזו של מחיר למשתכן.
סבסוד הדירות למכירה היה יקר מאוד, ובעיקר בעייתי מאוד במונחי צדק חלוקתי כי תנאי הכניסה לתוכנית הזו היה הון עצמי, וההנחה הגדולה ביותר ניתנה לבעלי הון עצמי גבוה במיוחד. בעולם שבו מחירי השכירות ומחירי הדירות מתכתבים זה עם זה, ומחירי הדירות לא ממשיכים לעלות במנותק ממחירי השכירות, ניתן להציע הטבות מס נקודתיות שיטו מעט את המטוטלת לכיוון בנייה להשכרה. אך בעולם הדיור הישראלי — שרחוק מלהיות נורמלי, ובעיית היסוד בו היא אי הלימה בין מחירי הדירות למחירי השכירות, שנובעת מחוסר יכולתה של הממשלה לשכנע את הציבור כי מחירי הדירות יפסיקו לעלות — אין טעם בצעדים שלכל היותר יגדילו את היצע הדירות להשכרה באופן נקודתי.
הגבלת ההטבות
המקרה המוזר באמת הוא של הטבות המס לדיור להשכרה. במסגרת חוק ההסדרים משרד האוצר יוזם שינוי מרחיק לכת בעולם הטבות המס שנועדו לעודד דיור להשכרה. נכון להיום, מי שבונה פרויקט ש־50% משטחו (לפחות 6 דירות) מיועד להשכרה לחמש שנים ישלם מס חברות של 11% במקום 23% ומס דיבידנד של 20% במקום 30%. בנוסף לכך קיימת הטבת פחת מואץ ליזמים. בשנה האחרונה הגיע מימוש ההטבה לשיא עם פרויקטים ל־4,300 דירות שזכו באותה הטבה – כמות הכוללת את הדירות שעומדות למכירה מיידית.
האוצר מצביע על כך שמימוש ההטבה הלך והתעצם, ובמקביל הוא קורא לבטל את ההטבה, ובמידה רבה של צדק, ודאי כשהיא לא מייצרת שוק שכירות מוסדית ארוך טווח על תועלותיו הכלכליות והחברתיות. אחרי חמש שנים היזמים מוכרים את הדירות, וכל מה שהופך את הטבת המס הזו לכדאית היא המכירה בעתיד.
אבל במקום לבטל את הטבת המס, החליטו באוצר על טוויסט חדש — להגביל את הטבת המס, באופן שיכריח את יזמי הפרויקטים להשכיר חלק ניכר יותר מהדירות ולמשך זמן ארוך יותר. כך שהטבת המס החדשה תהיה רק לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח (20-15 שנה), כש־80% מדירות הפרויקט עומדות להשכרה. במקרה זה ישלמו המשקיעים 9% מס (במקרה של 17-15 שנה) ו־6% מס (במקרה של 20), כמו כן יהיה תשלום דיבידנד מופחת (20%) והטבת פחת מואץ.
אלא שבעולם שבו מחירי הדירות למכירה מנותקים לחלוטין מהיוון דמי השכירות העתידיים, כדי לשכנע יזם לדחות את המכירה ב־15 שנה, יש לסבסד אותו בשיעורים דמיוניים. ואת זה האוצר כמובן לא רוצה לעשות, כך שהוא מציג הטבת מס שאי הכדאיות שלה בולטת.
פערי השווי בין קרקע ש־80% ממנה להשכרה (ל־15 שנה) לבין קרקע שניתן למכור את כל הדירות שלה באופן מידי הם עצומים ועומדים על 75%-40%. למעשה המדינה מצפה כי בעל קרקע פרטית יסכים לאבד חצי משווייה של הקרקע בשביל הטבת מס בשווי של כ־20%. ניתוחים כלכליים שונים מצביעים על כך שהתשואה בפרויקט במסלול החדש עומדת על 5%-2% בלבד. זאת בזמן שאם בעל הקרקע לא יבחר במסלול של הטבת המס, הוא ייהנה מתשואה של 10%-8%.
בשונה ממכרזי דירה להשכיר — שם המדינה משווקת קרקע וקובעת את תנאיה ומחיר הקרקע יורד בגלל העובדה שמדובר בפרויקט לשכירות — כאן מדובר בקרקע שיש לה כבר אישורים לבנייה למגורים, והמדינה מנסה לתמרץ את הבעלים לעבור לשכירות באמצעות מתן הטבות מס.
ממשרד האוצר נמסר: "התוכנית החדשה בחוק עידוד להשקעות הון נועדה להגדיל את היצע הדיור להשכרה. שאלת הכדאיות הכלכלית נבחנה לעומק בסיוע של חברות חיצוניות, ונמצא כי באזורים מסוימים התוכנית כדאית. משרד האוצר מחויב ומאמין בהגדלת היצע הדיור להשכרה".
