רגע לפני בחירות ובלי פוטנציאל השבחה: בית התעשיינים בת"א יוצא למכירה
90 חברי מועצת התעשיינים יתכנסו היום לדיון שצפוי להיות סוער ובמרכזו אישור עסקת המכירה של בית התעשייה; ההתאחדות צפויה למכור את חלקה בנכס, 60%, לקרן מרתון ב־135 מיליון שקל; התיישנות המבנה ובעיות נגישות הבריחו את הסוחרים והגדילו את הוצאות התחזוקה אך סכום העסקה נחשב נמוך בהשוואה לפוטנציאל ההשבחה שלו
אחרי 11 שנה זה קורה: בשבועות הקרובים צפויה להיחתם עסקה למכירת בית התעשייה בתל אביב, מבנה בן 19 קומות בין חוף הים לשכונת נווה צדק. התאחדות התעשיינים מוכרת את חלקה בנכס, 60%, ב־135 מיליון שקל לקרן מרתון, העוסקת בהשבחת נדל"ן.
90 חברי מועצת התעשיינים, פורום נבחר שנחשב למוסד העליון של ההתאחדות, צפויים להתכנס היום להצבעה גורלית על אישור העסקה המתהווה. זאת לאחר שלפני שבועיים חברי פורום מצומצם יותר של נשיאות ההתאחדות השיג לה את הרוב. המפגש צפוי להיות טעון למדי משני טעמים. הראשון – עיתוי המכירה, שמטריד חלק מחברי ההתאחדות: העסקה מגיעה כשלושה חודשים בלבד לפני הבחירות לנשיאות התאחדות התעשיינים, במסגרתן יוחלף הנשיא הנוכחי רון תומר, המכהן בתפקיד מ־2020.
תומר נתן רוח גבית למנכ"ל ההתאחדות, רובי גינל, שהוא הרוח החיה שדוחפת לקידום עסקת מכירת בית התעשייה.
מעבר לעיתוי, סכום העסקה גם הוא עורר לא מעט שאלות בקרב חלק מהחברים. הסכום נחשב נמוך בהשוואה לפוטנציאל השבחת הנכס. בית התעשייה ממוקם ברחוב המרד 29, הוא מאכלס את משרדי התאחדות התעשיינים, ומאז הקמתו ב־1980 היה למוקד עלייה לרגל לראשי המשק, יזמים ומשקיעים.
לא רק זאת אלא שמבנה העסקה הוא כזה שבמעמד החתימה תקבל ההתאחדות רק 30% מהסכום, ויתרת ה־70% רק לאחר שנתיים. מרבית הסכום שהיא תקבל מיידית ישמש את ההתאחדות לתשלום מס והיטלי השבחה, כך שלהיא למעשה לא תקבל כמעט תמורה מיידית במועד השלמת העסקה.
בית התעשייה הוקם כחלק מקומפלקס שכולל גם את בית גאון, שהוסב למלון בראון, בית שרבט, בית הטקסטיל, טרייד טאוור ובית היכל סיטי. בעבר הסביבה הזו נחשבה לאחד המוקדים העסקיים החמים של תל אביב, אך עם התיישנות המגדלים שם ובעיות של נגישות תחבורתית, עיקר המיקוד בו כיום הוא מלונאות ותיירות. חברות שאכלסו את המשרדים באזור במשך שנים ארוכות עזבו לטובת מגדלי משרדים חדישים בקרבת צירים מרכזיים. התיישנות המבנים וירידת קרנו של האזור כמרכז עסקים גם שחקו את מחירי שכירות המשרדים, ולפי נתוני ההתאחדות התעשיינים, מ"ר של משרדים במבנה מושכר ב־54 שקל, זאת לעומת מחירים של עד 150 שקל למ"ר במגדלים חדישים במרכזי העסקים על ציר מנחם בגין ויגאל אלון.
הנוף האורבני המשגע הנשקף מהקומות הגבוהות של המגדלים המאכלסים את המתחם והבריזה המצננת מן הים לא מפצים על מה שמגדירים בהתאחדות התעשיינים "קטסטרופה תחבורתית מסלימה", שהפכה למנת חלקם של באיה.
גם בחינם לא רוצים
בית התעשייה משתרע על שטח של כ־3.2 דונם, כולל שטח בנוי של כ־17.5 אלף מ"ר. שטחי החניונים הם כ־2,000 מ"ר, ובהם 155 חניות. התאחדות התעשיינים והקרן ההדדית שהוקמה ומנוהלת על ידיה, שגינל הוא גם המנכ"ל שלה, מחזיקות יחד בכ־10 אלף מ"ר מבית התעשייה ומאכלסות את מרבית קומותיו. 30% מהמשרדים במבנה עומדים ריקים, וההתאחדות מתקשה למצוא להם שוכרים שישתתפו בעלויות הארנונה ודמי הניהול. בהתאחדות מספרים כי בכל שנה היא מוציאה כ־1.5 מיליון שקל על המשרדים השוממים, וגם ניסיונותיה למצוא שוכרים בחינם, שרק יישאו בעלויות הבסיסיות, העלו חרס.
על פי דו"ח שמאי, קיים פוטנציאל השבחה המאפשר עיבוי ותוספת שטח בקומות 18–15, וכן בנייה על הגג עד לגובה של 25 קומות. עם זאת, השומה קובעת לנכס מחיר של 135 מיליון שקל, המשקפים את שווי הנכס כפי שהוא, ללא פוטנציאל ההשבחה.
במצגת של התאחדות התעשיינים לקראת מכירת הבניין פורטו השיקולים בעד ונגד מכירת הבניין. התומכים בעסקה ציינו כי התשואה של הבניין נמוכה, כ־2.57% בלבד, בין היתר בשל אכלוס של כ־70% בלבד. עוד צוינו עלויות תחזוקה גבוהות של המבנה הישן והנגישות התחבורתית הגרועה. מתנגדי העסקה ציינו כי מדובר באזור פריים לוקיישן, וייתכן ששוק המשרדים שם יתאושש ומחירי המכירה יעלו.
גורם בענף שבחן את השומה אמר לכלכליסט כי תמוה שדו"ח השמאי לא לקח בחשבון את פוטנציאל ההשבחה של הנכס: "נכון שזה אזור שהוא מאוד בעייתי בהקשר של משרדים, אבל לשימושים אחרים הוא מדהים. מגורים באזור הזה הם מאוד יוקרתיים, וכבר נמכרו באזור דירות במחיר של כל העסקה שמוצעת כעת". לצד זאת הסביר שהשבחת הנכס עשויה להיות הליך מורכב וארוך מאוד, בין היתר מפני שבית התעשיינים הוא חלק ממקבץ של שישה מבנים שהעירייה מעוניינת לחדש יחד, כך שכל עוד לא יוחלט על הריסה של כלל המבנים, ההשבחה תהיה על בסיס תוספת של זכויות בנייה למבנה הקיים: "העלות של מהלך השבחה גבוהה מאוד. אחרי שההתאחדות תעזוב את הבניין, יהיה לה מאוד קשה להשכיר את השטחים במבנה, וסביר שהוא יעמוד ריק ללא תשואה. נכון שהתכנון לתוספת של מגורים ומלונאות הוא פוטנציאל השבחה, אבל זה אומר שצריך 'להשכיב' כסף להרבה שנים ולקחת בחשבון היטל השבחה שיכול להגיע ל־75%".
עוד אמר: "זה מבנה ישן עם תשתיות ישנות שבנוי כבניין למשרדים. היה באזור מקרה אחד שבו הסבו את בית גאון למלון בראון, וגם זה היה מאולץ ויקר וכנראה גם לא השתלם".
העסקה המתרקמת כאמור מגיעה כשלושה חודשים בלבד לפני הבחירות לנשיאות התאחדות התעשיינים. על תפקידו של תומר יתמודדו אברהם (נובו) נובוגרוצקי, שכיום מכהן כיו"ר חד אסף תעשיות, ובעברו תפקידי ניהול בכירים בחברות אחרות, ובהן פקר פלדה ואפריקה ישראל, ומולו תתמודד מאיה שוורץ, שבשלוש השנים האחרונות ועד לפני שבועות אחדים כיהנה כמנהלת איגוד ההייטק הישראלי בהתאחדות.
היום, לצד כינוס חברי ההתאחדות לאישור מכירת בית התעשייה, אמורה להתכנס ועדת הבחירות כדי לדון באישור מועמדותה של שוורץ בבחירות הקרובות ולקבוע אם היא עונה להגדרה "תעשיינית", ואם יש לה ותק מינימלי של חמש שנים בתפקידי ניהול בתעשייה. לשאלת כלכליסט על מכירת הבניין, היא השיבה כי הסכום נמוך מדי, שההתאחדות ממילא לא לחוצה על כסף, ואין לקבל החלטה הרת משמעות בזמן בחירות.
ההתאחדות עוזבת
על רקע עסקת המכירה התאחדות התעשיינים שוקלת לעבור דירה, והציגה כמה חלופות לרכישת משרדים חדשים בשטח של 2,500 מ"ר. האזורים שנבחנו הם ציר יגאל אלון, קריית אריה בפתח תקווה, צומת קסם, צומת סביון ורמת החייל בתל אביב. עלות שטחי המשרדים הללו מוערכים ב־26 מיליון שקל בצומת סביון עד 45 מיליון שקל ביגאל אלון.
התאחדות התעשיינים מסרה לכלכליסט כי "כל המעורבים בתהליך מכירת הנכס, ובהם בכירי ההתאחדות בעבר ובהווה, חתמו על הצהרה שלפיה אין להם אינטרס כלכלי כלשהו בעסקה". עוד נמסר כי "בעשור האחרון נעשו מהלכים רבים בניסיון להשביח את הנכס באופן עצמאי ובאמצעות חברות יזמיות. לצערנו, המהלך הוכח כלא כדאי".
בנוגע להצעתה של קרן מרתון נמסר: "לאחר סגירת המכרז התקבלה הצעה שקרובה למחיר השמאי".
עוד נמסר כי "ההתאחדות מבקשת לעבור למשרדים נגישים בבניין חדש, דווקא כשאיתנותה הפיננסית מאפשרת זאת, וזאת בתום תהליך ארוך ומקיף שהבשיל כעת ואין לו קשר לעיתוי או ללוחות הזמנים הפנימיים של ההתאחדות".
